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案由:業主李先生來電諮詢,他所在的萬江某小區是一箇中高檔居住社區,至今入住三年。但是小區內的環境設施和日常維護讓他感到不滿。主要表現在下水道排放不暢通,經常出現堵塞而污水橫流、臭氣難聞以及下雨天積水嚴重等。此外,房屋外牆有出現瓷磚鬆動脫落的危險。對此,物管公司回答是開發商的問題,物管沒有能力解決;而開發商則稱應該是物管公司管理不善,開發商沒有責任。
問:業主收樓以後,開發商退出,而公共環境變差,嚴重影響住戶們的居住質量,業主應該如何纔能有效維權?
廣東寶威律師事務所主任律師唐勝利:小區物業出現問題後,業主維權遭遇拖延和踢皮球是比較常見的現象。但這並不影響業主們有效維權。通常情況下,開發商對房屋設計、建築質量和規劃效果承擔責任,物業公司通常對小區內公共部分維護、保養和管理承擔責任。而建築施工單位向開發商承擔質量保證責任,不對業主直接負責。
因此,李先生反映的情況較爲典型,建議業主們首先向物管公司提出解決訴求,如果物管公司認爲公共環境差不是維護的問題,而是開發商設計或者施工質量出了問題,只能由物管公司提供鑑定或者檢測資料證明責任方,並且由物管公司出面解決,這一過程,業主代表有義務予以配合。如果物管公司不能提供書面材料證明屬於設計和施工質量問題,那麼就得由物管公司承擔維修和處理的責任。
在現實生活中,居住環境出現問題,不少業主在沒有弄清責任主體的前提下,盲目向物業公司或開發商甚至建築公司追究責任,走了不少彎路。