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在房地產風聲鶴唳的形勢下,富力地產於去年的基礎上,上調今年的目標至700億,可謂賺足了眼球。
就在業界把眼光放在富力的700億目標時,近日,新華網連續報道了關於廣州富力金港城疑因未繳清土地出讓違約金,而導致房產證難辦的事件。
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一邊是富力高調宣佈公司業績目標,一邊又因“房產證難產”頻遭業主投訴。對於爆出該事件,富力地產被推上了輿論的風口浪尖之上。有業界人士稱,或者這與富力近幾年的急速擴張導致集團在運營週轉上捉襟見肘有關。
急速擴張存在嚴重隱患
在去年險超420億目標的基礎上,從今年富力把目標上調至700億,似乎可以看出富力想實現快速發展的端倪。
對於今年所定下的銷售目標,富力董事長李思廉似乎信心滿滿,他表示,今年公司手上的項目數量充足,2014年計劃交付的可售面積有372萬平方米,足以支撐目標的完成。
在李思廉信心的背後,或來自於去年高成本的土地擴張。
據悉,2013年,富力地產收購土地總建築面積達2090萬平方米,佔公司全部土儲面積的48%;新增土儲區域包括長沙周邊地區、貴陽、梅州、福州、佛山、珠海、包頭、無錫、南寧以及馬來西亞柔佛。另外北京、廣州、天津、上海和哈爾濱等既有營運的城市也有新地塊入賬。
事實上,從2005年富力在香港上市後,就迎來了急速擴張的兩年,時值國內房地產市場也出現了爆發性的增長。
2006年富力獲得21幅土地,僅重慶一個項目的土地就達到739萬平方米,共擁有土地儲備1789萬平方米。快速擴張導致了當年其資產負債比升到67.7%,超過行業臨界指標。
接下來的一年裏,即2007年,富力繼續激進式拿地,共獲得20個項目,合計1030萬平方米。2007年末土地儲備躥升至2620萬平方米,2008年中期土地儲備爲2610萬平方米。
據悉,2007年以來,富力拿下天津、廣州、佛山3個地王。其中,天津項目約157萬平方米,土地成本約50億元,樓面地價超過3400元每平方米。
由於激進高成本拿地,富力負債迅速大幅攀升。2005年7月富力在香港上市,當年,富力淨負債權益比僅爲20.5%,2006年即攀升至71.5%,2007年底更達到139.5%。截至到2013年末,富力的負債率仍然居高不下,達到111%。
協縱國際集團創始合夥人黃立衝稱,由於目前富力地產項目組合不是太差,但或正由於此,其收購成本並不低,從而導致去年負債也大幅上升。
淨負債率高資金流緊張
對於如何改善高負債的情況,李思廉曾表示,富力有兩大渠道,一是加強銷售,二是拓寬融資渠道。
從今年的銷售情況來看,今年1-4月,富力地產累計合約銷售金額約189.79億元,合約銷售總面積約120.28萬平方米,與去年同期相比,分別上升51%及9%。
但是據瑞信在4月28日發佈報告指,富力地產股價年初至今已跌6%,相對於同業平均股價跌近20%,“其首季銷售強勁,但估計勢頭難以持續。”
雖然前4月富力銷售較去年有所增長,然而黃立衝指出,今年房地產銷售比較緩慢,並且去年他們大舉收購的,一般不是一線核心城市的物業。
綜觀富力去年新增的項目,多集中在二三線城市,例如貴陽、梅州、福州、佛山、珠海、包頭、無錫等地。
有分析表示,開發商到新的城市,新開的盤,一般採取的價格策略是低開高走,所以在初期利潤率不會太高,雖然去年富力新的城市有貢獻,佔比增加是沒有問題,但是不會太大。
此外,馬來西亞銷售作爲今年富力地產今年的重頭戲,壓力也不小。黃立衝續指,大馬不是中國,缺乏中國投資者,靠不熱衷於買房的馬來人恐怕去化慢。
其稱,根據土地收購及儲備情況,集團2014年的協議銷售目標設定爲700億,還主要看他們已經鎖定的預購是多少,如果700億中的比例已經鎖定的預購不是很多,可能難以完成今年銷售目標。
去年富力業務新佔用資金比回籠多了49億,這意味着今年富力銷售壓力增大。此外,富力將有不少項目動工或者落成,若銷售不理想,也將會進一步影響其資金回籠。
“據富力2013年年報表示,其全年運營現金流是負118億,投資現金流是負89.4億。雖然去年年底多了107億現金,但是考慮其項目大幅度增長,手上的現金目前似乎還不夠。”黃立衝進一步補充道。
黃立衝還表示,運營現金流是負,意味着房子建成的速度比出售的速度快,積壓增多。
此外,另據富力年報顯示,其借款總額爲614.5億元。其中,短期債務25.5億元,長期債務433.5億元。去年在利息上,富力支付39億元。
黃立衝指,富力今年的利息成本將會更高,估計會達到50億元,而今年到期債務就達到71億元,比去年大幅度增長。
值得注意的是,在去年,富力曾將2014年到期的一筆80億元債務推遲到2015年償還的行爲,也似乎印證了富力的資金並不充裕。
除此之外,在今年1月6日上午,富力再次發佈公告建議發行以美元計值的優先債券,此次公告是2014年富力的第一次融資行爲。公告表示,該債券的融資乃爲現有債項再融資及做一般公司用途,並未標明具體的債券金額。(新華房產調查記者鄭鵬)