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當業主對前期物業不滿意,想要解聘物業公司時,業主可以聘請第三方評估機構,進行物業交接查驗,幫助業主“查家底”、“排隱患”。引入第三方評估機構,曾是北京在物業管理領域的創新。不過,記者調查發現,推行3年多來,第三方評估市場難以成型,多數機構成了沒活幹的空殼。
案例
“老賴”物業拒交資料介入失敗
新物業撤了,“老賴”物業走了,儘管街道辦指定了一家區屬物業企業接管了小區,可豐臺區久敬佳園小區的新老物業交接最終還是失敗了。
久敬佳園小區,屬於原建設單位滅失的存量房小區,只留下了沒有資質的前期物業企業。2010年,業主大會票決新“管家”,選聘了新的物業企業。可因爲前期物業企業拒絕交接,雙方對抗了2年。
直到2012年7月,前期物業公司以經營虧損爲由停止服務,新聘物業以應急物業服務身份進入小區管理。於是,一段時間,負責收車位費的是老物業,負責日常管理的是新物業。
“業委會曾希望委託我們進行交接查驗,可因爲前期物業企業拒絕交接小區的各種資料,查驗無法介入。隨後,新物業企業撤出,業委會也被解散。”瞭解內情的第三方機構負責人表示,前期物業企業一旦拒絕提供資料,查驗也就無從談起。
引入一年後不願續約
第三方評估機構進入不易,進入之後開展工作也很難。已進入京城某小區的第三方評估機構,就正經歷恐怕不再續約的尷尬。
一年多前,該小區業委會履新之際,在小區推行物業酬金制,並引入了第三方評估機構,評估物業服務質量和服務費用。服務期內,第三方機構對小區公共收益賬單提出疑問,認爲其中存在含糊不清之處,要求物業公司給予解釋。
“幾次之後,物業公司有點不耐煩了。一年合約期滿後,迫於壓力的業委會對第三方評估機構提出不再續簽一年,可以簽約3個月。”評估機構提出,正是被抓到了“痛腳”,對方纔不願意續簽,“沒有人是自願戴‘緊箍咒’的。”
現狀
49家第三方機構40家沒活幹
引入第三方評估機構究竟好不好?在記者拿到的一份內部調研資料中,在第三方評估機構介入下實現新老物業交替的13個小區,交接後的狀況都比交接前有很大改善。最典型的例子,就是曾因物業糾紛名噪一時的建外SOHO西區,業主與老物業企業曾對峙多年、多次羣訪。引入第三方成功交接後,目前已成爲酬金制管理示範小區,物業費繳納率達94%,並獲減免營業稅。
可是,這13個小區,多數都屬於物業矛盾深厚、被“逼上梁山”的類型。絕大多數小區,對引入第三方評估機構至今並無動力。“實際上,就在今年年初,最初成立的50家評估監理機構中,已經倒閉了一家,剩下的49家機構中,至少40家沒活幹,淪爲沒業務的‘空殼’。”一位業內人士告訴記者。
說法
第三方評估沒人願買單
中物聯盟黃傳煒向記者講述了第三方評估結構推行不暢的難點:開發商、前期物業沒有引入第三方評估機構的意願,而業主則沒形成意識。
“第三方評估機構是做什麼的?是對開發商的前期物業進行糾偏。通俗點講,就是去‘查家底’、‘摸情況’的。所以,開發商和前期物業公司,壓根沒有動力主動引入第三方。而業主方呢?引入動力是有的,可又沒形成付費購買服務的意識,只有當業主和物業糾紛積重難返時,纔會想到引入第三方評估機構。”買單者的缺位,成爲第三方評估體系看起來很美、卻推行不起來的重要原因。
另一方面,《北京市物業管理辦法》及其配套政策中,沒有針對物業項目物業費定價第三方評估機制的強制性規定,沒有對建設單位、前期物業企業在業主大會召開時必須提供法定文件、圖紙資料、活動經費的強制性條款,第三方評估監理機構難於介入存量物業項目承接物業費評估。本報記者趙瑩瑩J201