|
||||
房地產業正在慢慢被互聯網滲透。
本月15日,一個名爲平安好房網的網站正式上線。引人關注的是,這家網站將推出1000套特價房源。平安集團好房網要求開發商給出最大的優惠,每成功交易一套房子,平安集團還將補貼購房人1萬元。
“相對於其他行業,房地產業恐怕是至今尚未被互聯網改變的處女地,我們想嘗試看有沒有可能對這個行業產生一些影響。”平安好房網首席運營執行官莊諾告訴記者。
新房打折,二手房去中介化
多年來,我國房地產業一直在一個較爲封閉的體系中運行。地方政府將土地“招拍掛”,開發商競價拿地、開發建設,在媒體投放廣告吸引購房人購買。由於種種原因,多年來,相對於購房人,開發商一直是這個交易中的強勢一方。
但如今,有一個機構願意挑頭替購房人討價還價。
“對房地產行業來說,交易基本是線下完成,互聯網之所以還沒有對其產生足夠大的影響,就在於還缺少一個類似淘寶那樣夠量級的純粹的平臺。”莊諾說,平安集團想做這樣的努力。
按照平安集團的規劃,互聯網將是其今後戰略轉型的重中之重。平安集團董事長馬明哲將互聯網稱之爲平安的新引擎,馬明哲甚至說在互聯網金融衝擊下,不變即死。
爲此,平安集團設計了一個“醫、食、住、行、玩”的互聯網五大門戶佈局。平安好房網就是其中“住”的具體體現。
莊諾告訴記者,本月15日平安好房網正式上線,20日將推出首屆“520網絡特價購房節”,向市場推出1000套超低價房源,目前已經有北京、上海、廣州的近百個樓盤打算參與這個網絡特價購房節。
“我們在跟開發商談判的時候,一個最基本的原則就是低價,就是讓開發商拿出最大的優惠。”莊諾說,不僅如此,平安好房網還將提供購房補貼、貸款服務等等相關支持。
“您買房我貼錢,您按揭我貼息”,這是平安好房網已經投放的廣告語。按照平安集團的說法,將拿出5億元來運作這個網絡特價購房節。
看起來,這將是平安集團對房地產行業的一個全面參與。除了好房網,平安銀行、平安信用卡、平安信託、平安大華基金都將參與到這個網絡特價購房節活動中。
在莊諾的構想中,如果能用幾年時間,把好房網打造成與淘寶一個量級的交易平臺,將有可能對房價形成一個博弈空間。
莊諾仔細分析過房價的構成。地價是房價的最大一塊,這部分成本無法撼動。建設成本是蓋樓的硬成本,也無法撼動。附着在房地產上的各種稅費也是很難削減的成本。
“算來算去,開發商的營銷成本是能夠削減的最大一塊。”莊諾說,一般來講,營銷成本在房價中所佔的比重約爲5%,這部分成本可以讓利給購房人。
要實現這種讓利,關鍵在於開發商的營銷方式。
如果平安好房網能夠成長爲像淘寶一樣的交易平臺,那麼開發商就可以在好房網上設立網上售樓處,這部分營銷費用就可以被擠出來,讓利給購房人。
“每年拿出一天,讓開發商給一個最大的優惠,我想這是可以做到的。”莊諾說,雖然沒有辦法要求開發商一直壓低價格,但每年拿出一天大促銷還是可能的。對開發商來說,這也是一個試水的機會,可以通過一部分特價房源來試探市場的反應,尤其是目前市場交易不好的情況。
不僅僅是新房,平安好房網還計劃涉足二手房交易。
莊諾告訴記者,6月平安好房網將計劃推出二手房交易平臺。在這個平臺上,最終的目標是去中介化,也就是讓購房人與賣房人自行完成交易。
“互聯網就是要去屏障,要透明、免費、快捷,我們想通過這個網站實現這些好處。”莊諾說,好房網負責對賣房人的房源信息進行覈查,購房人在繳納意向金之後將獲得有意向房源房主的聯繫方式,雙方自行談價格,完成交易。好房網在其中提供相關服務,但不收費。
如果能夠實現這種交易模式,那意味着當前最高3%的二手房中介佣金將沒有了生存空間。
莊諾並不能肯定將會原原本本地實現這些構想,但他表示,平安集團願意在這個領域進行嘗試,用互聯網的思維實現消費者利益的最大化。
“我們沒有想在房產交易上賺錢,但不意味着我們是要做賠本買賣。”莊諾說,我們想做最好的產品,前期需要用免費的方式來佔領市場,當購房人通過好房網低價、愉快地買到合適的房子後,對平安的品牌會有更高的認同感,平安集團的其他產品,比如保險、基金、理財產品等都會自然而然地進入購房人的視野,而這些將是平安集團賺錢的業務。
房地產電商平臺與現實的博弈
其實,平安好房網是房地產電商化的更進一步。在此之前,互聯網已經開始介入房地產業。
最早的模式也是最初級的介入,國內幾家門戶網站紛紛開設房產頻道,作爲房地產資訊的發佈平臺。在這個平臺上,開發商可以投放網絡廣告,廣告收入成爲這類平臺的基本盈利渠道。
隨着房地產市場的突飛猛進,原本只是提供房地產資訊的網站開始拓展業務,組織買家、發佈二手房信息、組織家裝團購等開始成爲重點。在這個階段,開發商投放廣告、向二手房中介收取端口費成爲盈利模式。
目前市場上通行的做法是,房地產電商平臺通過類似“2萬抵5萬”、“10萬抵20萬”等的優惠方式將購房人組織到某一樓盤,購房人繳納的那些費用就成了電商平臺的盈利。
在二手房市場,電商平臺通過點擊量、接入端口,向房產中介收取費用,成爲另一種盈利模式。
但這種類型的互聯網介入模式帶來的好處並不明顯,上游的開發建設未有改變,下游的購房人也沒有得到更多的好處。不僅如此,在平臺與商家之間,由於費用問題,還出現了一次大規模的封殺運動。
今年3月11日,在北京,我愛我家、鏈家、麥田組成企業聯盟,宣佈將各自持有的房源信息從北京安居客上下線。安居客是一家房地產租售平臺,在此之前,幾乎各大中介都將房源信息在這個平臺上進行掛牌展示。
3月12日,8家中介公司組成上海房產中介聯盟,這個聯盟召開新聞發佈會發佈維權聲明。這份聲明針對安居客,要求安居客統一全國消費模式、停止隨意漲價、透明消費數據、提升服務質量等。
顯然,數年來線下房產中介公司與線上房地產電商平臺之間的利益衝突在這一事件中集中爆發。
這份聲明聲稱,上海安居客自2007年成立以來,7年時間內曾至少6次改變其收費模式,每次收費模式的改變都意味着服務價格的一次提高。今年3月初,在未通知合作企業的情況下,安居客提高了單次點擊的定價,僅租賃房源的單次點擊價格上漲幅度就達50%。
參與聯盟的房產中介公司普遍認爲,這不僅是價格問題,安居客以房源發佈量爲標準的收費模式也擾亂了市場。房源發佈越多,它的收費越多,正是這種模式造成了各類虛假房源充斥網絡,既擾亂了市場秩序,又欺騙了消費者。
在中介們看來,這些網絡平臺只是把自己標榜爲“房產電商”,其盈利模式非常簡單,無非是把從百度低價買來的流量,再以高價出售給經紀人和中介公司賺取差價,他們的盈利完全依賴於中介公司和經紀人把手中掌握的大量房源信息發佈到他們的網站上。
這兩次聯盟活動導致的直接後果就是,安居客放棄了最近一次的端口費調價。
對房產中介公司而言,這樣的經歷促使他們開始發展自己的網絡平臺。
我愛我家就在此次事件之後開始專注自身網站的建設,在偉業我愛我家集團副總胡景暉看來,加快自己平臺的建設非常值得,不然就相當於總是給別人養孩子。
“我們也在思考,互聯網與房地產結合到底該怎麼結合,會實現多大的變革。”胡景暉說,現在還看不清楚。互聯網精神是從客戶出發,節約時間和精力,但從我國目前的情況看,房地產電商平臺似乎並沒有給消費者帶來這些好處。
互聯網能給房地產帶來什麼
這是一個頗爲尷尬的現實,在互聯網對零售、金融等行業“攻城拔寨”的時候,房地產業卻像是一個堅固無比的堡壘,似乎無孔可入。
以二手房交易爲例,平安好房網的設想是“去中介化”,通過網站的免費服務來實現買賣雙方之間的簡單交易。但在實際交易過程中,“去中介化”困難重重。
胡景暉告訴記者,二手房交易涉及很多國家政策法規,非常複雜。買賣雙方如果自己到房產交易大廳跑一次就會發現,這個過程異常耗時、耗精力,常常讓人無從下手。不僅如此,買賣雙方是先過戶還是先付款?如果先付款,要付多少款?這些都需要一個合格的第三方來協助完成。
而這樣的協助顯然需要買賣雙方付出一定的報酬,也就是中介服務費。
而且,免費的服務模式能否順利撮合買賣雙方,目前還無從得知。莊諾提供的企業數據顯示,目前平安好房網在北京、上海、廣州各設有一個分公司,三個分公司的員工總數500~800人之間。相比傳統房產中介公司,這樣的員工數量少的可憐,比如偉業我愛我家,員工數在3萬以上。
“嚴格講,現在並沒有真正意義上的房地產電商,而互聯網與房地產該如何結合的問題也暫時無解。”胡景暉告訴記者,即使是在互聯網最爲發達的美國,目前也還沒有出現網上買房就比線下便宜的情況。
在胡景暉看來,開發商通過互聯網可以節省一部分宣傳費用,但節省的這筆費用在房子買賣總支出中所佔比例並不高。
從另一個角度來看,房產交易是普通人生活中最大的交易,資金量大意味着交易過程的慎重,而互聯網能否解決這個問題,目前還看不到經驗。
社科院經濟所研究員汪麗娜告訴記者,就我國而言,房地產與互聯網的結合還處在初級階段,相關房地產電商網站上的虛假信息很多,真正顛覆現有房地產經營、生產模式的互聯網平臺還沒有出現,這個行業的大數據還沒有得到有效利用。
汪麗娜提供了另一種思路。在她看來,政府層面對房屋存量、增量等數據信息應該有一個清晰的展示,比如在美國,所有人都可以輕易看到每個城市的房地產數據。有了這些數據,就有了提供更有針對性服務的可能。
“但在我國,目前數據都不準確,統計部門的數據、民間研究機構的數據以及房地產機構的數據往往並不合拍,這讓消費者茫然了,不知道該相信誰,而沒有了信任的基礎,電商的服務就很難做。”汪麗娜說。
而在互聯網研究者眼中,房地產業將不僅僅是在交易環節被互聯網影響,房地產功能、業態、城市問題都將最終被互聯網改變。
中國互聯網協會理事、天下互聯集團董事長張向寧預測,未來的商業地產,功能上將只剩下娛樂和餐飲,而未來的腦力勞動者,標誌就是在家上班。
在張向寧看來,空間是人與人之間的一個重大屏障,傳統發展路徑下,人需要聚集到大城市纔能有工作的機會,才能辦公、開會、創造價值。但大量人口都聚集到大城市,造成了交通擁堵、環境污染等問題,互聯網正在改變這一切。
張向寧所說的改變,是基於移動互聯技術而產生的變化。“假設提供給大家一副眼鏡,戴上之後就能進入一個虛擬空間,從而完成辦公、開會、交流,那麼誰還願意待在大城市?互聯網將成爲解決城市房地產問題、城市污染擁堵問題的最終途徑。”
本報北京5月7日電