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4月22日上午10時許,坪地街道嶽湖崗新村大門口,一座物業崗亭空空如也,進出崗亭的欄杆不見蹤影,人員車輛進出自由。一旁的清潔工張阿姨感慨地說,這裏的物業崗亭在去年便沒人上班,原因是收不上管理費、發不出工資。
這便是龍崗自2008年“推進物業管理進社區”6年的一個真實現狀:難以爲繼、慘淡經營、期待重生。數據顯示,自2008年龍崗區推進物業管理進社區工作以來,共完成了418個社區物業管理項目,總建築面積達5815萬平米,基本實現了住宅小區物業管理全覆蓋,期間給予了3年的財政扶持,扶持期過後,不少物業公司開始出現不同程度的虧損,一些甚至面臨生存危機。
本是一項頗具創新意義的社會管理舉措,爲何遭遇如此艱難境地?市區政府又該如何破解當前困局?
艱難現狀
企業撤退政府應急兜底
創新舉措往往在啓動之時備受關注。龍崗物業管理進社區是在一個特殊時期誕生的。2006年全市作出了“基層基礎年”和“城市管理年”的統一部署,龍崗以《關於開展老住宅區綜合整治並引進物業管理工作的通知》爲指導,推進物業管理進社區工作。
據瞭解,從2008年開始,龍崗按照“一年鋪攤子、兩年打基礎、三年上水平”要求,在2010年實現物業管理全覆蓋。審計數據顯示,截至2011年8月31日,龍崗區財政籌集物業管理進社區扶持補助資金約6億元。
“需指出的是,區政府對社區物業進行了3年的政策和資金扶持後,成效還是明顯的,原‘村改居’、‘城中村’落後面貌得到較大改觀,社區文明程度逐步提高。”相關負責人告訴記者,從某個角度說,此舉大幅提高了龍崗城市化水平。
一項統計顯示,截至今年3月20日,龍崗區現有社區物業管理項目330個,服務人口約200萬人。
然而,自2011年開始,龍崗區財政對於社區物業補貼停止,加上社區基礎設施薄弱,社區物業經營項目單一,經營上入不敷出,社區物業管理運作和後續管理水平出現滑坡情況。
今年2月以來,龍崗區相關部門對阪田、南灣、橫崗和龍城等街道社區物業進行調研,不少人反映社區物管主要面臨收費標準低、收費難、衛生清掃體制不順、無償協助開展社會管理工作事務過多等問題。
“部分物業企業爲了降低成本,不得不採取減少人員配置或降低巡查頻率,導致服務水平下降,使物業公司與居民產生矛盾。”一位業內人士透露,由於生存不易加上與各方關係協調困難,有不少物業企業開始撤退。
爲了應對種種狀況,龍崗區有關部門建立了物業服務應急隊伍,防止個別企業退出導致社區物業服務突然出現真空,要求“一旦物管公司撤出,由街道組織所屬社區股份公司先行接管兜底”的應急辦法。
問題何在
管理粗放致近七成企業虧損
“物業管理進社區幾年來,成績不小,問題也不少。”一位領導如此說道。
據調查發現,部分物業公司存在短期經營行爲,部分物業公司經營一兩年並獲得政府扶持補助資金後撤出;還有物業公司收費標準缺乏制度指引,部分小區收費標準相差懸殊;還有的物業項目收費崗亭設置不合理,部分小區物業公司管理不到位。
“部分物業企業負擔沉重,如超過實際需要安排社區居民就業,運作方式不符合市場化原則。”審計報告如此指出。
據瞭解,布吉三聯水晶玉石文化村的三聯祥龍物業公司現有人員220名,其中社區居民96人,但該公司只需150人就可正常經營,超額安排約70人就業,按每人工資福利2000元每月計算,每年增加人員成本約168萬元。
此外,如布吉細靚村免收本地村民物業管理費和停車費;阪田街道有一家物業公司相關條款傾向於村民利益,如按原村民房屋建築面積的85%收費標準,原村民自住管理服務費一年後退還,原村民車輛出入辦理免費停車卡。
一項審計數據顯示,全區物業公司經營賬目虧損總額爲5756.13萬元,418個物管項目,僅有94個項目有淨結餘,324個項目總虧損,物業公司虧損面達66.81%。
“虧損原因主要有5個方面,包括扶持階段依賴政府補助資金的程度高,平均比例達51.92%;財務覈算不夠真實;收費率不足;收費標準差異較大;部分企業負擔較重。”相關分析如此指出,管理粗放,干預因素多,都是急需克服的問題。
根據規劃設想,政府停止社區物業資金扶持後,社區物業將向市場化過渡,實現自負盈虧,然而種種困難導致不少物管企業“一放就倒”,無法實現自主走路。
破題之舉
多措並舉讓社區物管造血
“物業管理進社區畢竟是一個長期工程,並非一蹴而就的,政府在扶持上應該逐步減少,循序推進。”有業內人士指出。
2010年底,全市物業管理進社區工作結束後,社區物業均面臨較大生存壓力,一些區開始探索以獎代補等形式繼續對社區物業予以扶持。
“如寶安區自2013年起實施爲期3年的新一輪社區物業資金扶持,通過考覈物管公司服務情況及居民滿意程度,分成一二三類,對達標項目每年給予每平米0.15—0.3元的資金補助,三類小區不補助。同時對社區工作站給予每年5萬元或10萬元補助。”龍崗區相關部門工作人員告訴記者,他們建議區政府借鑑寶安區以獎代補的做法,自2014年起連續3年按城中村建築面積每平米2元標準,對社區物業項目進行補貼。“該項資金每年約需1億元,3年補助資金約3億元。”相關負責人介紹。
同時,業內人士也建議將物業小區的衛生保潔工作統一由該小區物業服務企業承擔,納入物業一體化管理,把政府對清掃保潔的補貼給予物業公司。針對原居民不願繳費的問題,業內人士建議修改股份公司章程,由社區股份公司代股民支付物業管理費,再從股民當年分紅中扣回。龍崗相關部門還向市交警局去函,建議簡化程序,爲符合條件的社區辦理停車場收費許可證。
“對於物業項目在財政資金結束扶持後,如何經營?建議相關部門實行差別政策,幫助提高弱勢物管企業的生存能力,鞏固強勢物管企業發展基礎。同時建議從全市層面出臺統一社區物業服務收費指導標準。”相關負責人表示。
還有分析人士指出,可以考慮通過政府有償購買物業服務的方式,承擔一部分基層管理職能,如出租屋管理登記、計劃生育、人口信息登記、消防環保安全隱患排查等,既減少基層行政管理壓力,又能使物業公司增加新的利潤點。
樣本
白灰圍:物管崗亭形同虛設
位於龍城街道天安數碼城東側的白灰圍居民小組,是一個花園小區環繞的城中村小區,這裏有菜市場分佈,每天人員來往嘈雜,環境衛生較差,菜販和小商販擺到了馬路上,入口處的治安崗亭形同虛設,欄杆常年打橫,幾乎未見開啓,崗亭處積水發黑發臭,行人和居民從欄杆兩側繞行。
對於這個狀況,龍崗區住建局物管科負責人當場聯繫覈實,10分鐘後迴應稱,白灰圍片區被列爲城市更新片區,崗亭部分區域被徵用,相關城市舊改影響了物業管理,所轄物管公司不敢收費,也就沒有發揮作用。對於衛生狀況,相關部門表示將予以跟進。
打通社區物管
“最後一公里”
記者觀察
目前,阪田水斗坑社區物管退出後,城中村小區面臨管理真空危機,龍崗區住建局物管科商量讓社區先管起來。據瞭解,龍崗物業管理進社區所面臨的問題,在深圳原關外地區是一個通病,一些區域甚至引發了社區物管撤退潮,不過龍崗沒有完全退光,官方表態目前只正式撤退了1家,即爲美鵬物業。
應該說,發軔於2006—2008年的物管進社區,作爲配套城市化的一項社會管理創新舉措,本身是有諸多閃光點的,在推進中也不可能一帆風順,遇到種種困難也在情理之中。
據瞭解,龍崗衆多物業公司經費來源少、收費率低、收費標準低,有一半社區物管沒有辦理停車許可證,也就意味着無法收取停車費。此外,隨着深圳最低工資標準的提高,消費物價攀升,作爲勞動密集型企業的物業公司要維持生存,可能會減員,服務水平必然會下降,造成治安發案率、市容環境反彈。
在前三年政府扶持補貼了五六億元后,隨着補貼戛然而止,讓社區物業公司所存在的問題徹底浮出水面,這樣也好,真正讓物管公司走出溫室和蜜罐,也讓政府認識到一個真實的城中村物管狀況。
業界認爲,要以包容失敗的心理推進改革創新,龍崗此前花費諸多人財物進行了物管進社區的創新改革,目前已經到了半山腰,不應氣餒退卻,而應該鼓足勇氣繼續前行,廣泛調研學習各地先進做法經驗,如寶安區的以獎代補,如鹽田區的利用物管公司開展人口出租屋管理工作等。唯有這樣,才能打通社區物業獨立行走、實現自我造血的“最後一公里。”
南方日報記者陶清清