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隨著中國房地產市場告別『黃金十年』,全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代,一去不返。我們相信,未來十年左右,中國房地產市場整體上仍有較大的發展空間,但『分化』將成為關鍵詞。尤其是區域市場分化將趨於顯性化,正如2012-2013年度,在一線城市和少數二線城市房價高漲的同時,多數三四線城市只是不溫不火,而溫州和鄂爾多斯(行情, 問診)等個別城市甚至還在下跌。而區域市場的分化,又與區域經濟、產業結構、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應、供求關系等有著錯綜復雜的關系。對於各類房地產投資者來說,尤其開發企業,判斷和甄別不同地區投資前景、機遇和風險,具有重大價值。同時,鑒於房地產短周期的波動性,即便是城市基本面最好的一線城市,也存在著不同年份投資時機好壞的區別。據此,我們將首先針對大中型房企重點布局的35個重點城市,做系統性研究,以期預判每個年度不同城市的投資風險度。
而本報告,是『中國35城房地產短周期投資風險識別系統』系列研究之三,主要從35個城市的商品住宅庫存規模及變化、企業購?土地面積規模及變化、住宅用地成交規模及變化、房屋新開工面積規模及變化等因素,對各城未來住宅供應情況進行對比研究。
本報告35個重點城市包括4個直轄市:北京、上海、天津和重慶;15個副省級城市:哈爾濱、長春、沈陽、濟南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安、大連、青島、寧波、廈門、深圳,其中深圳、寧波、青島、廈門、大連屬於計劃單列市;16個地級市:石家莊、鄭州、南昌、太原、烏魯木齊、呼和浩特、長沙、貴陽、昆明、西寧、蘭州、銀川、南寧、福州、海口、合肥。
一、35城商品住宅庫存總量
從近六年全國35個重點城市商品住宅庫存總量來看,總體上呈振蕩式上揚的過程。2008年由於受到全球金融危機的影響,商品房市場陷入低迷,商品住宅庫存逐步上昇,2009年隨著樓市的逐步恢復,市場銷量上昇,商品住宅庫存逐步回落,2010年7月庫存達到低點。2011年隨著國八條以及限購、限價、限貸等樓市調控政策的不斷加碼,市場再度陷入低谷,商品住宅庫存再度上行。2012年至2013年,市場有所回暖,但區域和產品嚴重分化,導致35城市總體庫存只是高位盤整。而從去年下半年開始,庫存再次步入上行通道。
從2013年全國35個重點城市商品住宅庫存面積排名情況看,西安的商品住宅庫存量最高,而天津和沈陽分別排名第二和第三位。此類城市庫存偏高,主要與其較大的城市規模有關,除天津為直轄市外,其他城市均為超大型省會城市,正處於城市建設快速擴張期。很多房企看好它們的發展後勁,紛紛進入此類城市。福州、海口和廈門的庫存規模相對較小,一方面是市場本身規模較小,另一方面市場去化效果理想,也導致住宅庫存較少。
從2013年全國35個重點城市商品住宅庫存增幅情況看,23城市呈現正增長,12城市呈現負增長。從具體數值看,昆明、銀川和南昌庫存增幅分別為96.3%、94.2%和75.9%。這幾個城市正處於房地產快速發展期,商品住宅供應增長快,但2013年樓市成交活躍度不如一線城市,導致庫存增幅偏高。而成都、鄭州和北京的商品住宅庫存同比跌幅最為明顯,分別為-43.7%、-26.2%和-24.4%。主要是這幾個城市人口增長快,且2013年需求相當旺盛。
三、2013年35城人均商品住宅庫存
我們對於35個重點城市的人均商品住宅庫存量進行比較分析,計算方法為人均庫存量=2013年年末庫存/2012年市區常住人口。
從人均商品住宅庫存排名看,西安、長沙和青島的人均庫存量較大,分別為4.75平方米/人、4.52平方米/人和4.13平方米/人。主要是這些城市商品住宅庫存相對較高,且城市人口規模有限,導致人均庫存較高。這就制約了房價上漲的空間。
深圳、北京和上海的人均庫存量較小,分別為0.38平方米/人、0.44平方米/人和0.47平方米/人。這些城市均為一線城市,但各自情況不同。北京和上海主要是由於城市規模和人口基數較大,導致人均庫存較小;深圳則由於庫存規模有限,導致人均庫存排名末尾。可見,這些城市的房價上漲壓力較大。
四、35城企業購置土地面積及增幅
從2003-2013年全國35個重點城市企業購置土地面積排名情況看,重慶、沈陽和北京分列前三位,重慶人口最多,成為直轄市後,進行了大規模的土地開發和城市建設,使其購?土地面積遙遙領先於其他城市。沈陽和北京城市規模和開發量也較大。而西寧、海口和深圳則排名靠後,主要原因是這些城市的規模有限,市場對於土地的需求較低。特別是西寧作為西部三線城市,房地產市場發展相對滯後,市場需求不足。
從2013年全國35個重點城市企業購?土地面積增幅排名情況看,22城市呈現正增長,13城市呈現負增長。北京、蘭州和烏魯木齊分列前三位,購置土地面積增幅分別為196.1%、164.4%和118.4%,主要是2013年這些城市土地供應提速,且市場需求較旺。而西寧、石家莊和海口則排名靠後,企業購?土地面積同比跌幅分別為-80.4%、-69.7%和-59.2%,一方面與這些城市土地供應較少有關,另一方面也與這些城市的樓市發展情況有關,西寧樓市發展相對滯後,而海口樓市經歷2010年爆增後,近三年趨於平穩,所以土地市場清淡。
五、35城住宅用地成交建築面積及增幅
從近五年全國35個重點城市住宅用地累計成交建築面積排名情況看,成都、沈陽、大連分列前三位。其中成都作為西部重點城市,近年來隨著城市建設的大規模推進,宅地成交規模巨大。沈陽和大連由於屬於副省級城市,城市發展較快,也帶動了住宅用地成交。而深圳、海口和福州排名則靠後,深圳土地稀缺,海口市場需求不足。
從2013年全國35個重點城市住宅用地成交建築面積增幅排名情況看,23城市呈現正增長,12城市呈現負增長。蘭州、太原、北京分列前三位,住宅用地成交建築面積增幅分別為163.3%、117.8%和104.2%,主要是2013年這些城市住宅用地供應較快,市場需求較旺盛。而海口、深圳和銀川排名則靠後,住宅用地成交建築面積跌幅分別為-82.6%、-79.2%和-54.6%,主要是2013年這些城市的土地資源特別是住宅用地供應較少,導致市場成交大幅下滑。
六、35城房屋新開工面積及增幅
從2009-2013年全國35個重點城市房屋新開工累計面積排名情況看,主要與城市規模相匹配。重慶、沈陽、北京分列前三位,海口、蘭州和西寧則排名靠後。
從2013年全國35個重點城市房屋新開工面積增幅排名情況看,26城市呈現正增長,9城市呈現負增長。長沙、深圳、合肥分列前三位,增幅分別為53.2%、50.9%和48.5%,反映房地產企業對於這些城市的後市預期較樂觀,也預示著2014年這些城市新房供應增幅較大。而太原、廈門和哈爾濱排名則較為靠後,跌幅分別為-17.1%、-15.7%和-15%,這主要與2012年這些城市購地量偏少有關,預示著2014年新房供應增長有限,或者出現下滑。
七、2014年全國35城市市場供應預判
1、整體判斷
近兩年35城住宅庫存仍呈現逐步上行態勢,再加上2012年下半年以來土地市場快速昇溫,房企拿地量大幅上昇,按照從拿地到開工、再到形成新房供應的一般周期判斷,2014年下半年和2015年上半年,新房供應將明顯增長,而住宅庫存仍將持續上昇。與此同時,經歷了2012年市場復蘇、2013年回暖,其中部分一二線城市大熱之後,2014年市場需求將趨於平穩或萎縮。因此,部分城市供求關系將得到緩解,而多數城市將形成供大於求的格局,這將有助於房價降溫。
2、城市判斷
我們將35個重點城市的商品住宅庫存增幅、企業購置土地面積增幅、住宅用地成交建築面積增幅、房屋新開工面積增幅四個指標綜合成一個指標,用於預判和比較2014年35城市的新房供應增長情況。35個重點城市的綜合指標排名如下:
從綜合排名看,蘭州、北京排名最靠前,說明供應壓力最大,其中北京主要是因為2013年房市火爆,引發了土地成交量猛增。杭州、昆明、烏魯木齊、太原供應壓力也較大,其中杭州屬於現貨庫存和期貨庫存均明顯增長,市場降溫壓力較大。海口、西寧、石家莊、大連,排名較為靠後,這幾個城市過去兩年市場回暖力度偏弱,土地成交和房屋新開工面積增長較慢,2014年這些城市新房供應壓力相對較小。
3、板塊判斷
我們將35個重點城市分板塊1來看,可以發現如下特點:
東北地區供應水平整體偏低。從沈陽、大連、哈爾濱和長春的排名看,除了哈爾濱處於中等水平外,其餘三城市均處於下游位?。預計2014年該區域的商品房供應整體也將處於較低水平。
華北地區供應水平嚴重分化。華北地區中,北京和太原排名較高,其中北京排名第二,而天津和石家莊則處於較末位?,主要與這些城市的市場供應幅度相差較大有關。預計2014年該區域的商品房供應水平也將呈現較大差距。
華東地區供應水平整體較高。華東地區除了廈門排名靠後外,其餘城市均處於中等偏上的位?,反映出該區域市場供應普遍較快。預計2014年該區域的商品房供應水平也將穩步向上。
華中地區供應整體處於中等水平。華中地區武漢、鄭州和長沙三城市排名基本處於中游位?,顯示該區域市場供應較為平穩。預計2014年該區域的商品房供應整體也將處於平穩水平。
華南地區供應處於中等偏下水平。除廣州、深圳排名處於中游外,南寧和海口排名較低,其中海口處於末位,與近年來海口市場趨於平穩,土地供應較少有關。預計2014年這些城市商品房供應將明顯放緩。
西南地區供應處於中等偏上水平。西南地區中,昆明和貴陽排名較高,重慶和成都處於中游位?,該區域供應整體平穩上行,預計2014年該區域商品房供應整體也將保持較高水平。
西北地區供應整體有所加快。除了西寧排名較低外,西北地區其他城市排名均處於中游以上位?,其中蘭州和烏魯木齊分居第一和第五位,顯示這些城市的供應水平提昇較快。預計2014年該區域商品房供應整體將大幅放量。
本報告由上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指導、研究員朱光執筆撰寫。