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五一節前曝出的《萬科副總毛大慶內部講話》經互聯網廣泛傳播,幾乎成爲房地產行業爭相學習的“範本”。這份洋洋灑灑的發言稿最後被市場理解爲,房地產領頭羊萬科看空樓市。這份內部講話到底是萬科的真實表示還是僞作?昨天,萬科總裁鬱亮對此進行了迴應。
毛大慶稱提示而非看空行業
這份被不斷傳播的演講稿到底來自於哪裏,當事人毛大慶也說不清楚。他表示,自己確實參加過一個內部交流活動,參會者主要爲房地產商和研究人員。當時會場對樓市氣氛很樂觀,毛大慶就發言講了一些風險問題。本來現場是發言加討論,有人將現場的討論、問答放在了一起,當作是毛大慶的發言稿對外傳播。市場將此理解爲萬科看空行業。
毛大慶表示,談風險意識,也是萬科的傳統之一。但如果將企業的憂患意識、對風險的警示扭曲爲對市場的悲觀,則有違他的本意。據傳,這份“毛大慶發言稿”傳出之後,毛大慶曾第一時間給鬱亮打電話喊冤,稱外界曲解了他的發言,把自己非公開場合下的提示風險變成了看空行業。鬱亮則對其表示,如果每個一線公司總經理對市場都能保持足夠的敬畏,他反而更高興。
但很顯然,這一發言已經上升爲萬科看法,萬科亟須出面澄清。這家國內地產行業的領軍公司不得已讓公司總裁鬱亮出面解釋。
鬱亮表示萬科“謹慎樂觀,積極應對”
萬科總裁鬱亮昨天表示,這幾天很多人詢問毛大慶發言稿一事。在他看來,這一發言稿不能全面、準確反映萬科的觀點。此外,萬科對於行業的態度很明確,用八個字概括是“謹慎樂觀,積極應對”。“我們在很多場合都表明過這個態度。從提示風險的角度,我贊成其中的一些觀點,行業已經進入下半場,企業對於可能存在的市場風險要有充分的認識,積極應對是必要的。”
“積極應對的前提是對行業前景有信心,可以說以前是黃金時代,現在是白銀時代,輕輕鬆鬆誰都能賺錢的時代已經過去,但行業發展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結束,中國的經濟轉型、不動產精細化纔剛剛開始。”支持鬱亮觀點的主要數據來自於中國的城市化進程。從城市化的角度來看,2013年中國城市化率爲53.7%,而日本1955年就已經達到56.1%。“日本房地產市場有兩個重要轉折點,一個是1974年,從高速發展轉向平穩發展;一個是1992年,出現了斷崖式的下跌。中國現在的情況,最多相當於日本的1974年前後。”
市場分化已成業內共識
昨天,對於毛大慶發言稿中提到的50個城市市場分化,鬱亮則進行了正面迴應。“市場分化是沒有任何疑問的,應該已經成爲業內共識。”鬱亮表示,去年的分化尤其明顯,大城市房價全面上漲;而很多內地三四線城市存貨積壓,賣得很困難。“今年這種分化預計會收斂一些。去年房價上漲較多的城市會存在價格阻力,供應增加也會導致市場降溫。”
對“毛大慶發言稿”中提到的“北京、上海局部房價已超過了紐約和東京,泡沫明顯”說,鬱亮認爲,北京、上海房價略低於紐約,不能說明北京、上海的房價已經泡沫化。1990年東京、1997年香港的房價,均遠遠超過紐約。但鬱亮也表示,北京、上海房價進一步大漲的可能性已經不大,未來房價漲幅不應高於人均收入增幅,房價收入比將進入下行通道。
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五一全國樓市成交大幅下滑
中原地產研究中心統計數據顯示,五一期間54城市合計住宅簽約套數爲9887套,同比2013年同期的14642套下調了32.5%,一二線城市下調幅度最大。其中一線城市三天合計簽約1046套,同比下調了40%,其中以北京爲例,小長假期間北京新建住宅簽約套數爲169套,同比2013年同期的803套,下調了79%。二線城市平均下調幅度也達到了35%,三四線城市下調幅度低於平均跌幅。
新聞背景
網傳“毛大慶發言稿”六大觀點
1.萬科在北京的高端樓盤,過去的三週,僅接待檢察院、紀檢委,就多達十四五次。
2.我本人在2013年也在賣一套房子,100平方米的房子,就賣不掉,現在是越等越賣不掉。
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本組文/本報記者範輝