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今年以來房地產市場急轉之下,房價下跌、成交萎縮呈蔓延態勢,從已披露完畢一季報的146家上市房企來看,樓市的上述變化已經在財報上有明顯體現。數據顯示,146家房企今年一季度營業收入增長大幅度失速,而業績則整體下滑了6%,過半房企淨利負增長,包括萬科、招商地產(行情, 問診)等在內的標杆房企也未能幸免。而更為關鍵的是,銷售遇阻導致地產企業庫存創出歷史新高,一季度146家房企存貨達到2.13萬億元的歷史新高,同比淨增25%,以2013年全年營收粗略測算,即便沒有新增存貨消化上述庫存也需33個月。
一季度超半數房企淨利潤下滑
4月28日,房企龍頭萬科極為罕見地在深夜公布其2014年一季報,數據一出立馬引來市場一片嘩然。報告顯示,截至2014年3月31日,萬科營業收入94.97億元,同比下跌32.16%;歸屬於上市公司股東的淨利潤15.29億元,同比下跌5.23%。這是萬科13年來,首度出現營收淨利雙雙下降情況。除了萬科之外,『四大金剛』中的金地集團(行情, 問診)下滑更為嚴重,一季度其營收下滑了26%,淨利潤下滑73.65%。招商地產一季度也錄得淨利潤下滑6.82%。
一葉知秋,龍頭房企的失速和下滑並非孤例。截止到4月30日,申萬一級行業分類下的146房地產企業已經全部披露了一季報,整體情況不比龍頭房企的狀況樂觀。羊城晚報記者根據同花順(行情, 問診)iFind數據統計,一季度146家房企合計實現營業收入1124億元,比之2013年一季度的1020億元增長僅為10%,而2013年一季度此146家企業營收同比增速為39.8%。營收失速的同時,上市房企業績則是出現了整體性下滑。數據顯示,上述146家房企一季度合計淨利潤為1184億元,比2013年同期的1256.9億下降了5.8%,而2013年同口徑的淨利潤整體增速為28%。
具體來看,2014年一季度146家房企有66家營業收入同比出現負增長,佔比45%,而2013年一季度,這146家房企營收下降的數量為40家,今年一季營收下降企業數勁增了六成。其中營收下滑超過50%的房企達到25家,S前鋒(行情, 問診)、運盛實業(行情, 問診)等5公司下降幅度超過90%。淨利潤方面,同比下滑企業數為76家,佔比52%,比2013年可比數據45家增幅超過70%,48家企業下滑幅度超50%。
庫存迅速攀昇慘過金融危機期間
在今年房地產市場一片看跌和觀望氛圍下,上市房企增長失速的同時,庫存也出現了快速攀昇。
據羊城晚報記者此前的統計,截至2013年底上市房企存貨金額已經歷史性地突破2萬億元大關。而截至一季度,146家上市房企庫存繼續攀昇至2.13萬億,一個季度時間裡比去年底增加了6%,而與2013年一季度的1.69萬億相比,今年一季度上市房企存貨同比增幅達到25%。比2012年和2013年一季度增速明顯加快,此前兩年數據分別為21.9%和20.2%。單個企業來看,僅萬科一家庫存便達到3405億元,緊隨其後的保利地產(行情, 問診)為2627億元,而『招保萬金』合計存貨達到7706億元,佔比超過全市場的三成。
2.13萬億的存貨是個什麼概念?廣州一位前地產研究員對羊城晚報記者表示,可用存貨比上營業收入估算去化周期,『雖然不是很精確,但大體可以反映庫存去化狀況』。
2013年上市房企全年合計營業收入為7755億元,2.13萬億為上市房企2013年全年營收的2.75倍,這意味著要消化上述庫存需要2.75年的時間,也就是33個月。即便假設今年整體增速保持一季度的10%,消化上述庫存也需要近30個月時間。而作為在業內去化速度較快的萬科,其3405億的庫存比上2013年1354億的營業收入,這一數字也達到了2.5年。
值得一提的是,即便是遭遇金融危機衝擊庫存猛增的2009年一季度,上市房企整體庫存額也僅為5175億,而2008年全年整體營業收入為2377億,存貨與營收數值之比僅為2.17。