劉洪玉。

　　●我國經濟發展速度和居民收入增長速度放緩,房價增長速度也應該相應放緩。

　　●事實上,針對房地產業的長效制度建設一直在推動中,但這並不是一蹴而就的。

　　●以共有產權方式供應政策性產權住房,這個基於原有保障性住房供應體系的新供應渠道的建立,對於逐步建立起一套『可進入、可支付、可持續』的供給體系,非常有意義。

　　市場似乎又站到了調整的關口。連日來,溫州、杭州等城市紛紛傳出醞釀取消限購令的消息,官方層面卻並未松口,房企倒逼之勢尤顯。國家統計局公布的數據顯示,今年1—3月份,商品房銷售面積20111萬平方米,同比下降3.8%;降幅比1—2月份擴大3.7個百分點。

　　似曾相識的景象是,2008年7月至2009年3月,我國重點城市房價調整幅度達15%左右,降價周期持續了8個月。房價上漲的趨勢真的已經開始扭轉了嗎?帶著問題,南方日報記者專訪了清華大學房地產研究所劉洪玉教授。

　　去年10月29日下午,中共中央政治局首次就促進住房保障和住房供應體系建設問題進行集體學習,劉洪玉是這次集體學習的講解者之一。

　　談房價

　　房地產是增長面臨的最大下行風險

　　南方日報:目前溫州、杭州等城市傳出松綁限購,是否可以理解為房價下行的態勢已經形成並將持續?

　　劉洪玉:我的判斷是,下行的態勢還沒有形成,只是增長在放緩。尤其是與不久前大家的持續上漲預期相比,產生了較大的落差。

　　我認為房價到了一個讓大家比較難以承受的地步後,再往上漲就不會有足夠的購買力支橕。從另外一個角度看,我國經濟發展速度和居民收入增長速度放緩,房價增長速度也應該相應放緩。

　　鑒於房地產對於支橕內需的關鍵作用,房地產活動下滑無疑會給GDP增長帶來下行風險。以2013年為例:土地出讓收入41250億元,相當於地方財政收入68969億元的59.8%;房地產稅收收入為20742億元,佔地方財政收入的比重達到了30.1%。

　　南方日報:在您看來,當前房地產政策的短期目標是什麼?

　　劉洪玉:『保持房價基本穩定』是當前政策的短期目標。房價過快上漲透支未來的繁榮,加重居民購房負擔;房價過快下降則會危及金融和投資體系,為經濟社會的可持續發展帶來損害。

　　鑒於不同區域、不同城市房地產市場表現日趨分化,因此今年的政府工作報告中提出了分類調控的思路,即對供給不足的城市繼續著力增加供應,抑制、遏制投資投機性需求,限購政策不退出。而對於庫存量比較大的城市,要控制其供地的數量和節奏。

　　當前,房地產市場出現明顯分化跡象,一線城市房價快速上漲,價格遠超居民實際承受能力,而部分三、四線城市供過於求,房地產市場局部風險不斷加大。為防范風險,此輪調控實施差異化的調控手段,提出了『分類指導』原則。

　　這包含三個方面的含義:對二線城市以『維穩』為主。一線城市繼續實行限購、限貸和限價政策,也不排除對個別房價漲幅較大的城市實施更加嚴厲的限購政策。對三、四線城市以『防跌』為主。

　　談機制

　　房地產業發展『長效機制』已非常清晰

　　南方日報:您如何看待過去10年政府對房地產業發展的規范?

　　劉洪玉:事實上,十八屆三中全會出臺的《決定》,對社會各界關心的房地產業發展的『長效機制』作出了回應。有將近10條是直接或間接規范房地產業健康發展的。

　　比如,建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制的前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,合理提高個人收益。

　　再如,完善金融市場體系。其中提出『推進股票發行注冊制改革,多渠道推動股權融資,發展並規范債券市場,提高直接融資比重』,『鼓勵金融創新、豐富金融市場層次和產品』。

　　在城鎮化內容中,還提出了研究建立『住宅政策性金融機構』。在完善社會保障制度中提到了『建立公開規范的住房公積金制度,改進住房公積金提取、使用、監管機制』。這些對房地產行業而言都是利好的。

　　南方日報:十八屆三中全會《決定》提出,『加快房地產稅立法並適時推進改革』。原來是講房產稅,而這次加了一個『地』字,變成『房地產稅』,這裡面有哪些變化?

　　劉洪玉:兩者很不一樣。房產稅是不需要立法的,但是房地產稅必須立法,而且這裡強調了改革。房地產稅的推出將給市場一個預期,房地產企業要理性地分析一下將來的市場形勢。

　　房地產稅制改革應本著黨的十六大確定的『簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管』原則,通過稅制的改革來鼓勵和保護住房消費,抑制住房投機,讓住房投資和增值所得能夠在投資者和社會之間合理分享,服務於地方政府財稅制度改革和促進市場穩定的長效機制建設。

　　事實上,針對房地產業的長效制度建設一直在推動中,但這並不是一蹴而就的。比如,不動產統一登記制度沒有建立起來之前,除了不動產相關權益不能得到很好的保護外,房地產稅制改革的許多工作也會缺乏實施的基礎。

　　談保障

　　共有產權房旨在完善保障與促進公平

　　南方日報:中央政治局第十次集體學習時,習近平總書記就『住房供應體系』指出,政府和市場除了各自分別承擔獨立的供應責任外,還需要探索和發展在政府支持下由市場提供,即探索建立『非營利機構』參與住房保障和供應的新途徑。您對此如何理解?

　　劉洪玉:我的理解是,『以政府為主提供基本保障,以市場為主來滿足多層次的住房需求』,指的是我們未來住房供應體系的一個架構,實際上是在政府和市場之間,除了扮演好各自獨立供應的角色外,在政府和市場合作的這個層面上還要探索一些新的供應途徑,比如說要組建『非營利機構』參與保障性住房建設和運營工作。試想,如果可以通過資本市場,讓投資者參與住房建設,同時給予一定的稅收和政策優惠,未嘗不是一件利國利民又高效透明的舉措。

　　南方日報:目前,住建部將北京、上海、深圳、成都、淮安和黃石6個城市定為共有產權住房試點城市,具體將如何實施?

　　劉洪玉:近年來,我國保障性住房建設力度不斷加大,但由於保障性住房資金收入規模大、回收周期長,制約了我國保障性住房的持續發展。

　　共有產權作為一種住房產權制度創新,在今年的政府工作報告中首次被提出,其實質是針對中國老百姓對住房所有權有特殊偏好這樣一個特殊國情,在租賃性保障和市場供給之間,在有需要的城市和地區提供一個讓中等和中等偏下收入居民獲取住房產權的途徑,同時又糾正過去經濟適用住房和限價商品住房供給過程中存在的過度補貼問題。比如說,經濟適用住房用非常便宜的價格出售給符合條件的居民,幾年後它就可以上市,房主可以得到一大筆錢。因此,在分配時,大家會覺得非常不公平。

　　現在則可以用共有產權的方式來保證公平。就是說,如果市場價格是100元,你用60元買走了,你可以先住上,但你只擁有60%的產權,另外40%的產權歸公共部門持有。在住戶經濟條件允許的情況下,可以繼續購買剩餘產權份額,即類似一步一步上樓梯,一直買到100%,這個房子就變為完全產權了。這就解決了當前政策性產權住房提供的福利補貼太高的問題,有利於促進社會公平。

　　以共有產權方式供應政策性產權住房,這個基於原有保障性住房供應體系的新供應渠道的建立,對於逐步建立起一套『可進入、可支付、可持續』的供給體系,非常有意義。

　　南方日報:您如何看待共有產權房的意義?

　　劉洪玉:從研究者的角度來看,共有產權住房作為租賃與自有、保障與市場的過渡,能在住房政策中發揮許多作用,比如,增加自有住房機會,滿足國人擁有住房願望;補貼成本遠低於公租房,可減輕政府財政壓力;產權責權明晰,降低了尋租空間;不同收入和產權家庭混合居住,利於社會和諧穩定;支持市場增加新建住房產出,促進經濟發展。從國外的相關經驗來看,共有產權住房作為一種住房提供模式,在政府住房政策支持下的准市場領域和完全市場領域,都能夠發揮作用。

　　文/圖:南方日報記者龍金光

　　實習生姚永梅北京報道