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對國人來說,房子是理財中最重要的問題。《2014中國財富管理:展望與策略》報告顯示,北京市民總資產的83.8%是房子,這是極高的資產比例,上海是76.5%,全國平均是66%,而在美國房產佔居民資產的比例只有35%。最近各地房子降價的新聞開始襲來,又有人開始詢問房價會不會降,該不該買房。這裏是經過分析看到的關於房子的幾個事實。
二十年後房屋大量空置
雖然現在中國各個城市的房價漲跌不好說,但二十年後,中國的房價很好說。二十年後獨生子女的獨生子女一代步入社會,爺爺家的,姥爺家的,父母的房子,算起來3套了,再找個同樣條件的結婚,就6套了。目前倒金字塔型的人口結構,將使得二十年後中國人口大爲減少,但房子卻空了下來。北京、上海這樣的特大城市,還可能有源源不斷的外來人口進來接盤買房,那些三四線的小城市到時很可能二手房賣都賣不出去。現在各地二胎政策陸續出臺,但大城市裏的獨生子女夫婦們顧慮重重,生二胎的意願並不強烈。如果說過去十多年是買房致富的時代,則未來十多年將是賣房變現的時代。
據悉,又臨入學季,每年這個時候,學位房的成交價格又要經歷一番上漲。記者昨日實地採訪了福田百花、香蜜湖,南山育才等典型學位房片區,發現學位房同比漲幅約爲兩成。
美聯物業和中原地產獨家提供給深圳商報記者的研究報告顯示,深圳帶重點學校學位的物業與普通物業價格相比,兩者相差9315元/平方米;
從同比漲幅來看,重點學校學位房是不帶學位物業價格同比漲幅的2.47倍。受訪業內人士稱,供需失衡促進了學位房價格上漲。
六年來平均年漲幅約兩成
百花片區是深圳最爲優越的名校片區之一,聚集了深圳實驗小學、荔園小學(北校區)、百花小學和實驗中學幾大名校。片區內樓盤的建築年代較爲久遠,基本是上世紀90年代和本世紀初的一些樓盤,例如百花公寓、南天大廈、國城大廈、金茂禮都等。儘管如此,依託稀缺的優質學位資源,該片區樓盤熱度不減。
“長城花園、百花公寓和南天大廈的價格較去年同期上漲了15~20%,”深圳中原地產住宅部羅湖西及白沙嶺區區域經理賀自強昨日接受記者採訪時說,“儘管如此,較2007年和2009年瘋狂的時候,已經‘收斂’了很多,那時一個月就要漲10~15%。”
從深圳中原研究中心監測的百花片區學位房成交數據來看,該片區學位房成交均價從2009年的21603元/平方米升至今年3月的47254元/平方米,累計漲幅達118.7%,6年平均年漲幅爲19.8%,高於全市二手住宅年均漲幅4個百分點。
在香蜜湖片區,中聯地產香蜜湖區域經理周勉稱,就成交量而言,僅有去年同期的一半,主要是因爲業主惜售,集中在中旅國際公館和翠海花園;成交價格有近兩成的上揚。如翠海花園一套65平方米戶型成交價345萬元,去年同期市價爲300萬元。
學位房賣出豪宅價
購買學位房,比同等物業要多花多少錢?
據美聯物業全國研究中心統計,4月份深圳帶重點學校學位的物業成交均價爲32200元/平方米,而美聯藍籌物業價格22885元/平方米,兩者相差9315元/平方米,溢價率達到40.7%。“片區學位房的溢價空間超過30%,白沙嶺是深圳學位房賣得最貴的區域之一。”賀自強表示,是否帶學位,房價相差很大。
學位房賣出豪宅價很大程度上是因爲名校效應。如蛇口金竹園南區帶育才二中、二小學位,一套60平方米的戶型售價攀至210萬,單價飆高到3.5萬元/平方米,北區不帶育才二小學位的,一個76平方米戶型單價爲2.4萬元/平方米,二者價差達到45.8%。
儘管學位房賣得貴,但擋不住“剛需”的置業步伐。
“香蜜湖、景田的名校學位房出來一套,短期幾天,就能成交。”周勉說,“香蜜湖片區名校衆多,豪宅也多,一些單純爲學位的買家一般不會買大戶型豪宅,多選擇總價在兩百多萬的小戶型下手。”
根據美聯物業的統計數據,羅湖翠北小學附近的嘉多利花園、愉天小區、合正星園,價格在2.2萬~4.1萬元/平方米,同比漲幅45.42%。