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最近一段時間,“崩盤”陰影一直困擾着樓市。儘管多數人並不認爲樓市會即刻“崩盤”,但樓市降價動作漸多卻成不爭的事實。同時,不少城市庫存高企,後續房價走低壓力猶存。特別是房地產類貸款收緊,加劇了樓市的低迷。在不少城市“放鬆調控”的傳言頻出之際,樓市到底將走向何方?接受經濟導報記者採訪的內業人士認爲,在當前情況下,開發商會堅持“跑量”的基本原則,堅持以現金爲王,以價換量或成常態。未雨綢繆
“現在不降價的盤已經賣不動了,有點山雨欲來的感覺。”就在剛剛結束的齊魯春季房展上,濟南一家房地產營銷策劃公司的總經理袁傑告訴導報記者。在房展上,導報記者注意到,不少樓盤以房展優惠爲名行優惠之實,而且幅度不小。除此之外,還以贈送精裝修、傢俱、家電或者以很大的折扣購買地下室或車位等方式進行優惠。年年被寄予厚望的“金三銀四”樓市“小陽春”,今年已註定“泡湯”。
導報記者注意到,上海、北京、深圳等多地數據顯示,在價格初現鬆動跡象的背景下,不論一手新房還是二手房,成交量均較3月繼續下滑。在成交量下滑的同時,樓盤降價動作也越來越多。在杭州,此前均價1.7萬元/平方米的“雅戈爾西溪晴雪”項目,均價降至1.4萬元/平方米左右;還有一家樓盤,開盤時90平方米戶型均價約爲3.55萬元/平方米,而即將新推的90平方米戶型產品,總價則控制在300萬元以內。對比來看,價格出現了較大幅度的調整。在上海,4月份前20天,商品住宅的成交均價爲2.53萬元/平方米,較3月同期下跌12.69%。在成都,高端樓盤“鉑雅苑”突然宣佈降價,毛坯房均價由早前的8800元/平方米降至7000元/平方米,精裝房均價直接從之前的1.88萬元/平方米,降至1.3萬元/平方米左右,最高降價幅度近6000餘元/平方米。同樣位於成都二環的九龍倉御園二期、三期、御公館等項目,大幅降價達5000元/平方米。某業主買房後不到一個月,就虧了37萬元。與此同時,常州、長沙等地部分樓盤價格也出現鬆動,甚至北京、廣州等一線城市個別樓盤也開始打折促銷。儘管這些城市房價整體仍在高位運行,但經由個別樓盤降價,房價走高趨勢減緩,加之市場信心受到影響,降價有可能進一步“擴圍”。部分三、四線城市和縣城的房價,下降也十分明顯。
“其實開發商資金情況目前還是不錯的,降價優惠是做未雨綢繆的打算,因爲現在降價就能賣得動,最怕的是挺到最後降價還賣不動,那還不如早降。”在袁傑看來,儘管濟南市目前尚未有真正降價促銷的樓盤,但實質上各家樓盤都在以其他方式進行降價促銷。回籠資金導報記者在採訪中發現,與以往不同,一些降價樓盤沒有迎來高去庫存化,而是依舊“賣不動”。這除了購房者信心不足、買漲不買跌的心理外,更大的原因是在樓市成交整體低迷的情況下,個人住房貸款不但沒有放鬆,反而收緊,增加了購房者的成本,房價下降被上浮的房貸利息吞噬。加上開發貸收緊,房地產業陷入“雙緊”困境。濟南一家國有銀行的個貸部經理楊毅南告訴導報記者,目前銀行對於房產的貸款仍然在緊縮,不僅要限制貸款的額度,還要對存貸比進行嚴格控制,即根據存款來控制貸款的數量。過去是有多少房貸就放多少款,而現在是壓着不放,短的要一兩個月才放款,時間長的就更沒有定數。在貸款利率方面,對於房貸的優惠越來越少,多數銀行對於房貸利率都要上浮。除此之外,限購依然沒放鬆,房產政策的不明朗也加速了開發商降價跑量的決心。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉認爲,不少城市的樓市近期出現降價明顯的項目,不同程度都存在前期定位過高的問題。因此,爲回收資金做出價格策略調整實屬正常,並不意味着整個樓市開始進入價格下行趨勢。
“從房地產供給來看,由於前幾年房地產商大量拿地蓋樓,市場上供給量充足,這在一定程度上也壓制了房價上漲的勢頭。”韓長吉分析。中國指數研究院的分析認爲,房地產信貸未明顯放鬆,房價下跌的恐慌情緒逐步蔓延,部分開發商爲回籠資金,採取“以價換量”策略,平價開盤項目居多,少數樓盤降價促銷,供應有所增加;而多數購房者對後期市場預期不穩,繼續保持觀望。上海同策諮詢研究部總監張宏偉在接受導報記者採訪時表示,在銀行信貸緊縮的市場背景下,對於大型企業來講,此時佈局區域內個別樓盤大幅降價更多的是表現爲戰略調整,而不是資金面短缺的市場表現。“開發商通過降價清盤儘快回籠資金,然後將回籠的資金投資到優勢區域,同時,通過拿地換倉謀求下一輪市場發展機會,最終實現佈局戰略總體保持合理健康。”在他看來,開發商仍需在“量”上做文章,堅持“跑量”回籠資金,而不應在價格上做太多考慮。