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即將到來的5月份,國內房地產信託將迎來兌付高峯。個別房產項目出現兌付風險。不過,業內人士表示,目前,房產信託總的來說還是比較安全的。
兌付高峯即將到來
房產信託涉險資金比例很低
據海通證券不完全統計,從2012年8月到今年年初,全國至少共有16個信託項目處於壓力之中。涉事企業以規模不大的民營企業爲主,10個項目與房地產相關。
據海通證券測算,2014年房地產信託到期量約爲6335億元,其中全年到期的最高峯值出現在5月份,到期量在全年中佔比達到20%左右。也就是說,粗略估計,5月到期的房地產信託項目規模或超過1200億元。
業人士指出,隨着國家調控政策的收緊,三、四線城市房屋供給壓力會比一、二線城市更大。此外,就融資主體實力而言,在資金鍊緊繃的情況下,中小型開發商融資難度更大,其發行的信託項目或更容易出現兌付風險。
“不過,儘管有個別項目出現總現兌付危機,但總體來說,相比於6000多億元的房產資金規模來說,涉險資金比例很低。”上述人士認爲,相對於礦產等其他高危信託,目前房地產信託仍較爲安全,“房地產項目一般都有土地或房屋進行抵押。一般情況下,房地產項目的抵押率都在30%~40%左右,即使融資方出現實質違約,信託公司也可通過處理抵押物來覆蓋本息。”
信託公司對房產項目很謹慎
一季度房產信託規模驟降
儘管目前信託產品暫時還沒兌付風險,但是信託公司對房產項目顯然謹慎多了。“今年我們房地產集合信託減少得特別明顯,現在公司更傾向於鼓勵我們做單一項目。”我省一家大型信託公司銷售部經理坦言,今年以來,公司只接政府項目和企業項目,對房地產項目基本不碰,“年初以來,我們已發行10多個項目,沒有一個房產項目。”
一家外地信託公司杭州項目負責人表示,公司已在內部的“業務指引”上明確要求:少碰或不碰房地產項目。“一個房地產項目過來,我們業務人員在電話裏就會先問項目在哪,在不在北上廣,在不在一線城市,如果不在,基本就可以掛電話了。即便勉強到了風控那,也要壓上一壓,然後就是各種條件限制,例如企業是不是百強,項目有沒有政府背景等等,風控要做得細很細。”
房地產信託發行規模驟降已是不爭事實。公開數據顯示,一季度68家信託公司總計發行1286款集合信託產品,總髮行規模爲2104.5億元,環比減少近四成。其中,最惹人關注的當屬房地產信託。截至一季度末,房地產信託成立規模僅爲468.35億元,比去年同期下降超過了25%。
出現兌付風險咋辦
券商資管項目或成接盤者
一方面是房地產信託到期規模巨大,另一方面是信託融資規模的下降,對一些長期項目而言,是否會造成資金鍊斷裂?對此,業內人士指出,並非所有房地產項目都要通過信託來借新還舊,“需要對接的只是極其個別的項目”。
某大型信託公司人士指出,去年不少“中”字頭信託公司已經提前兌付了很多房地產信託。一方面是因爲擔憂風險,另一方面則是這部分項目已提前收回資金,或者找到新的接手資金。這些接手資金一部分是來自於銀行,另一部分則是來自資管項目。
“比如說,有些項目已經封頂,或者四證齊全可以開始賣樓了,此時銀行就可以通過按揭貸款來介入;此外,對於一些沒有開發貸額度的銀行,還可以通過買入返售的方式來貸款。”他說。
買入返售業務是銀行同業業務的一種,具體操作方式是:銀行按返售協議約定先買入金融資產,到期後再按固定價格返售給另一家銀行。
業內人士指出,買入返售的實質是銀行通過交易市場將手上的錢以抵押的形式貸出。此間,信託、券商、基金等都是充當“中介”角色,收取一定的通道費用。據不完全統計,信託受益權買入返售業務佔到銀行表外業務的一半。