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北京商報訊在自住型商品房的衝擊下,北京樓市眾多剛需項目紛紛開始低價跑量;而在高端住宅一邊,雖然一些主力高端開發商近期紛紛放言力挺高端市場的行情,但加快周轉也成為其不約而同的選擇。繼此前融創中國董事長孫宏斌拋出豪宅也『需高周轉』的論調後,泰禾集團董事長黃其森昨日在出席中國院子代言人發布會時明確表態,『豪宅也能高周轉,我們非常注重營銷和回款』。
在泰禾明顯加大營銷力度的背後,是高端項目去化周期較長的問題。以泰禾中國院子項目為例,總共200套別墅房源在歷經十年銷售後,目前還剩餘數十套。與黃其森想法相近的還有孫宏斌,上周他在一次公開場合表示,過去幾年,剛需產品供應量過大,而高端產品供求稀缺,今年剛需市場的問題比較大,而高端產品表現會比剛需好。孫宏斌還曾表示,高周轉戰略並非剛需盤專利,銷售速度快慢與否,其實與房子的價格無關,主要是要有這個功力,例如北京農展館的項目,也不會慢。
北京叡信致成管理諮詢公司董事總經理郝炬表示,以往開發商的心態都是不愁賣,因為土地的不可再生,一些頂級豪宅本身就具有稀缺性,一共就那麼幾套,賣一套少一套,所以從利潤率上考慮,都不會特別著急入市。『但過長的銷售周期必然使得項目回款速度慢,從資金的周轉率上來看並不值得,從而拖累整體利潤,尤其在當下市場,市場存變,地價飛漲,與其捂盤惜售,不如把現金先裝進口袋再去買地,這就是高端住宅開發商目前的心態變化。』郝炬表示。
實際上,泰禾的心態在前後兩個院子上已經變化相當明顯。泰禾孫河項目北京院子,是2013年1月拿地,7個月後即亮相。黃其森當時就表示,『該項目將貫徹泰禾目前的高周轉模式,在開盤半年內要回籠大部分資金,爭取在一年半清盤』。今年2月該項目一期開盤,泰禾方面稱銷售18個億,這一數據與北京市住建委網站有所差異,黃其森則表示市住建委數據不夠准確。但有媒體指出,即使按泰禾的數據計算,北京院子項目的去化率也只在34%左右,並不能算高。
今年泰禾地產將更多的資源投入京津地區,僅今年在北京的3個項目投入已達101億元。盡管黃其森強調看好未來,但北京樓市眼下的表現並不理想。市住建委4月21日的統計顯示,北京新建住宅庫存為6.7萬套,成為13個月以來的庫存最高點。而市統計局公布的數據顯示,今年一季度北京市商品住宅新開工面積同比增長28.4%,住宅竣工面積同比增長44.5%,這顯示北京樓市供應有望穩定增長。另一方面,北京市商品房銷售面積為260.5萬平方米,同比下降34.3%,住宅下跌情況更為嚴重,同比下降43.2%。北京市統計局副局長夏沁芳表示,北京樓市已進入新一輪觀望期。
有開發商人士對北京商報記者坦言:『對於開發商來說,願不願意做高周轉是一回事,會不會、能不能做是另外一回事。有人說高周轉誰不會做?低價就可以,但其實從高端住宅來說,定價和利潤率、去化率以及品牌之間都需要權衡,並非易事。』實際上,泰禾也在調整從慢銷常態到高周轉的戰略。泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男表示,目前還在等待泰禾北京院子的二期取證,未來會根據蓄客情況來確定二期銷售策略。