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“零首付”更多是部分房企和中介應對目前樓市降溫下的營銷手段,也確實反映了部分剛需購房者的呼聲,但目前存在政策風險,日後若能納入規範化的監管體系中,必須對信用、房產評估、民間資本借貸、技術、權責等要素進行新的思考。
最近廣州、深圳等地部分樓盤推出了“零首付”營銷策略,備受購房者關注。房產中介公司通過民間信用貸款的方式墊資,幫助購房者湊齊首付款,進而協助購房者申請銀行貸款。購房者所要做的,就是在約定時間內繳清首付款。
看到這樣的消息,是否令你有些怦然心動?但事實上,當部分剛需購房者真正接觸這樣一種購房模式時,卻會很失望。原因是此類零首付政策的經濟代價很大:一是房屋評估價虛高。看似優惠,卻是以更高房價爲前提的;二是需要承擔高昂的利息支出,零首付下的利息支出遠遠大於傳統模式;三是此類模式下很容易出現違約風險,購房者的購房財務安排比較脆弱。更重要的是,尚屬於對現有政策的違規行爲,購房者需要承擔違規風險。
所以,此類“零首付”購房方式更多的是一種噱頭,是部分房企和中介應對目前樓市降溫下的營銷手段。深圳市規土委近期就向市民發出了購房風險提示,提示市民“零首付”違反了中國人民銀行關於個人住房貸款首付的相關規定。
實際上,近年來幾乎每年年初房價波動時,都會出現類似的市場現象,然後大家都說違法,但都很少提出具體的解決辦法,其實這是個很值得業界思考的問題。
當然,零首付提供的低成本購房模式確實也反映了部分剛需購房者的呼聲。很多剛需購房者滿足了限購條件,但依然買不起房。此類羣體跨過了限購政策設置的門檻,卻無法跨過住房首付款構築的門檻。
按照總價100萬元、首付款是30萬元的情況來看,剛需購房者依然要承擔一筆很大的首付款支付負擔,很多人需要東拼西湊才能湊齊此類錢款。對於房企來說,很多有支付能力的客戶沒有購房資格,而有購房資格的客戶短期內卻沒有完全支付能力,這也是樓盤庫存被長期積壓的重要原因之一。
高額首付的制度,催生了所謂的“房奴”、“啃老族”等字眼。很多年輕購房者正處於事業蓬勃發展的階段,但往往因爲住房問題而導致購房成本加大。經濟的壓力將影響事業的規劃和發展。而社會上對“啃老”現象的指責也加大了此類羣體的心理負擔。在此背景下,零首付的方式對於此類剛需羣體顯然極具誘惑力,尤其是對那些希望自力更生的年輕一族。
假如“零首付”日後能真正納入規範化的監管體系中,對於部分剛需羣體繞開高額購房款的困擾、優化財務安排、順利實現購房夢等都將是一個利好,但必須要對信用、房產評估、民間資本借貸管理、操作技術、權責等要素進行新的思考。
首先是信用機制需要重新設計,這是整個政策落實的前提。信用機制涉及到擔保、還款、抵押等領域,類似於“緊箍咒”,能防範購房者各類違約事件的發生。2008年深圳就曾實行過零首付政策,但很多購房者在高價位買房後發現房產縮水了,其價值低於購房者的償還額,因此出現了斷供。未來則需要完善這樣一種信用制度,從而能督促購房者自覺按時地繳納首付款。
其次是在房產的評估上要嘗試動態的、透明的做法。只有這樣,才能防止房價虛高和對購房者預期和行爲的誤導。否則一旦房價跳水,整個購房市場的穩定就會出現干擾,出現類似美國的次貸危機風險。當房產評估動態化後,購房者就不會因爲房價的暫時下跌而恐慌。而購房合同的簽訂,則會被視爲對未來風險自主承擔的默認。
再其次就是要解決零首付的技術性問題。零首付可以在較長的時間中進行,比如一年甚至兩年時間。這樣對於購房者的償還壓力會大大減少。
最後是要明確零首付環節中的各個主體權責。地方政府可以藉助目前推行的住房保障銀行等來實施。房企可利用郊區50平方米左右的小戶型進行試點,這樣有利於庫存的去化和購房者的認可。而從購房者的角度看,在城市中工作年限較長、家庭首套住房面積明顯偏低的困難戶等,都可以優先成爲此類優惠政策下的享受者。
嚴躍進