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近期在部分局部樓市出現波動的背景下,“零首付”現象再次現身樓市。記得2008年樓市低迷時,就有不少城市的開發商也曾相繼使出了“低首付”的險招。如上海、天津、南京和杭州一些樓盤就以低首付甚至“零首付”招徠購房者,這給本來就充滿風險的樓市增添了變數。
上述城市的某些樓盤打出的“零首付”,多半其實是開發商的一種變相促銷手段而已,購房者實際支出未必因此而減少。如上海一些樓盤的“零首付”實質是以舊押新。這種“零首付”面向的對象就是那些迫切需要改善住房的二次置業者,實際上還是需要購房者用原有的住房進行抵押。
面對有些低迷的樓市,開發商回籠資金心情尤爲迫切,迫不得已採取“零首付”、“墊首付”招術,目的是防止資金鍊斷裂帶來的滅頂之災。儘管深圳、杭州、常州、溫州等地“零首付”、“墊首付”操作方式各有不同,但其目的都是爲了套取銀行的房貸。
對於業界關注的房貸首付比例,自中國實行按揭貸款以後即變化不斷。在1995年開始執行政策性房屋按揭後,最早是三成首付,接着出現一成、兩成等方式。到了2000年7月,建設銀行和工商銀行在國內多個城市推行“零首付”,但隨後不久就被叫停。自2003年管理層強行封殺分期首付及零首付之後,購房者再也不能享受到零首付的優惠政策。
今年以來,一些城市樓市成交低迷,少數開發商不惜冒着被查處的風險,打出“墊首付”促銷旗號,希望以低首付或零首付將經濟實力不足的人拉進購房者隊伍之中。問題是經過近年來高速發展,國內房地產市場積累了一定的泡沫,無論是墊首付還是低首付,很有可能加大泡沫程度,並使之破裂。
因爲低首付降低了購房者的信用等級,使得本來爲優質資產的住房信貸出現“次貸化”傾向,從而變爲不良資產。當這個市場上所能吸引到的購買力最差的人羣,也加入到市場的瘋狂派對中時,情況會變得更加危險。
從這個意義上說,“零首付”購房無異於乾柴烈火十分危險這與美國“次貸危機”誘因是何等的相似。當初,美國一些貸款機構推出“零首付”、“零文件”的貸款方式,讓借款人可以在沒有資金的情況下輕鬆購房,使得一些中低收入者紛紛入市購房。其結果是隨後資金價格提高,後來借款人普遍出現無力還款的情況,最終釀成一場次貸風暴。
現在,在國內在拉動內需的政策的鼓舞下,假如金融機構並沒有意識到這樣的危險或自願上當,那麼中國版的“次貸”事實上就已經完成了前期所有的程序準備,而只待最後一根稻草的疊加了。一旦房價跌幅超過購房者承受能力,就有可能導致原本不具備還貸能力的購房者選擇斷供和棄貸,從而給銀行留下大量呆賬。此前發生在深圳的“斷供案”就給人們提供了這樣一個現成的範本。
在房地產價格上升時期,由於銀行持有大量的房產,或者是以房地產爲抵押品的資產,房價上漲將提高銀行資本的規模,從而改善銀行的資本充足率、資產質量和盈利狀況。在這種情況下,銀行會進一步擴大對房地產業的信貸供給,推動房地產價格持續走高。
然而,一旦房價出現下跌,就會影響銀行還款。金融機構需要密切關注房地產信貸的三重風險:一是部分房地產開發企業資金鍊趨緊可能造成開發貸款不良率上升;二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加;三是預售資金管理缺位可能會產生信貸資金風險。
總之,“零首付”這種非正常的市場銷售行爲潛藏着巨大的風險,不管對於開發商、購房者還是銀行來說,都只能算是飲鴆止渴。對於監管部門來說,開發商這種促銷方式,理應引起足夠警惕,以免引發更大的金融風險,最終無法收拾。
(作者單位系連雲港市司法局經濟法制處)
-吳學安/文