|
||||
回顧2013年房地產市場景氣明顯高於2012年。年初房地產市場快速復甦,銷售增長強勁,房價快速反彈,之後房屋交易量增幅和住房價格漲幅逐步回落。購置土地和新開工建設於二季度開始復甦,增幅逐步提高。
但是2014年的情況並不像去年一樣樂觀,今年一季度房地產市場呈現出調整態勢。從市場的表現來看,需求回落,房價漲幅下降,供應增長減小。1 3月,商品房銷售面積2.01億平方米,同比負增長3.8%,而且3月份降幅相比1 2月擴大了3.7個百分點,其中商品住宅同比下降5.7%。房屋交易量下降反映出整個市場需求的回落。
分地區來看,東部地區房地產需求降幅最高,東部地區商品房銷售面積增幅同比下降10%,北京、江蘇、浙江、福建、廣東、天津、河北和海南8個地區的商品房銷售面積同比均爲負增長;西部地區商品房銷售面積小幅下降,商品房銷售面積同比減少1%;只有中部地區商品房銷售面積同比爲正增長,但是增速回落了大約8個百分點。今年前3個月,我國40個重點城市中有23個城市新建房屋交易量同比出現下降,絕大多數重點城市二手房交易量延續去年下半年以來的負增長態勢。
從價格的表現來看,1 3月新建住宅價格環比漲幅分別爲0.4%、0.3%和0.2%,二手住宅價格環比漲幅分別爲0.2%、0.2%和0.1%,新建住宅和二手住宅價格環比漲幅均已在歷史均值以下。
從供應指標的情況來看,今年一季度房地產開發完成投資1.5萬億元,同比增長16.8%,增速回落快於預期。購置土地面積和新開工面積都出現了減少,其中房屋新開工面積同比下降25.2%,下降程度爲近10年來最高幅度。新開工面積的大幅度減少,反映出各地房地產企業投資意願出現普遍下降。
從市場存貨水平來看,房屋待售與竣工面積的比值2011年以來持續上升,2013年房地產市場的存貨水平已經相當於2000年的水平,遠高於2008年時的市場存貨水平。今年3月末商品房待售面積52163萬平方米,比去年末增加2868萬平方米。其中,住宅待售面積增加2263萬平方米,辦公樓待售面積增加61萬平方米,商業用房待售面積增加454萬平方米。
通過上述數據判斷,房地產市場已經進入週期調整階段。總體表現爲:今年一季度,房地產市場需求增長持續去年以來的下降態勢,房屋交易量出現同比減少;各地房價漲幅普遍減緩,一線城市房價漲幅也在迅速減小,部分三四線城市房價環比下降;各項供應指標增幅減緩,各地區新開工面積較大幅度下降;房地產市場存貨水平已上升至歷史高位。
今年的政府工作報告中提出:發展是解決我國所有問題的關鍵,必須保持合理的經濟增長速度,2014年經濟發展目標爲GDP增長7.5%左右,CPI漲幅在3.5%左右。因此,在經濟平穩增長的背景下,預計今年房地產市場將維持調整態勢,房價下降的城市數量將逐步增多,房企集中度上升。
另一方面,中長期房地產需求仍保持高位。未來20年,我國仍然處於城鎮化較快發展階段,經濟發展則逐步進入中等偏上發達國家水平,住房需求將並存養老性需求、改善性需求和剛性需求,初步估計中長期城鎮住房需求仍將保持年均大約12億平方米的高位。
按照我國《國家新型城鎮化規劃》構建“兩橫三縱”城鎮化戰略格局的要求,城鎮人口約7成將集聚在都市圈、城市羣,我國人口分佈將形成環渤海、長三角、珠三角3個都市圈和18個城市羣和城市化地區。
其中的太原城市羣,就是以太原爲中心、以太原盆地城鎮密集區爲主體構成的,位於山西省中部和全國“兩橫三縱”戰略格局中京哈京廣通道縱軸的中部。區域的功能定位是資源型經濟轉型示範區,全國重要的能源、原材料、煤化工、裝備製造業和文化旅遊業基地。此外,在《全國主體功能區規劃》中也提到,要提升太原中心城市地位,推進太原—晉中同城化發展。這對太原商業和住宅項目的發展都是利好。
2013年山西省城鎮居民人均可支配收入爲22456元,低於全國平均水平,同時,山西省人均商業物業面積不足1平方米,處於全國較低水平。因此,山西省商業物業未來仍有較大發展空間。
劉琳國家發展和改革委員會投資研究所房地產研究室主任