|
||||
地鐵的建設、開通,將為增城樓市帶來更多的需求
2013年10月份,增城被定位為廣州城市副中心;2014年4月份,廣州新一輪行政區劃調整確定。從城市副中心到廣州的一個區,增城正融入大廣州,與廣州城區之間的心理距離在不斷拉近。
『撤市成為廣州一個區,使得增城人口遷徙層次從第三極上昇至第二極,對人口的吸引力提昇,樓市需求將會進一步擴大。』保利地產首席研究員吳定金對增城樓市的未來充滿憧憬。合富輝煌首席市場分析師黎文江更認為,增城房價在地鐵開通前一年或將快速上昇,現在正是入手增城的好時機。
文/圖羊城晚報記者張秀欽
規劃利好
●2017年,地鐵13號線、地鐵21號線建成,增城將成雙地鐵區域;將在新塘附近
打造廣州東部綜合交通樞紐中心,面積相當於現在廣州東站的近7倍。
●到2020年,增城規劃人口規模將較現狀增加約百萬人。
●增城規劃建設成『生態水城』、『四季花城』、『田園綠城』,壯大生態經濟,完善城市
服務功能設施,建設高品質、低成本、產城融合的城市副中心。
從第三極昇至第二極
中山大學港澳珠三角研究中心副主任林江表示,在全力加快發展促轉型、推進新型城市化發展的特殊時間節點,廣州啟動新一輪行政區劃調整,目的是為廣州下一輪的區域經濟發展聚集新的能量。區劃的優化,除了令整個城市受益,還有區域的實實在在受益,增城便是受益者之一。
吳定金表示:『從世界人口遷徙的方向來看,大城市城區因為有完善的配套,對外來人口的吸引力最大,屬於人口遷徙的第一極;大城市的郊區屬於第二極,其吸引力次於大城市城區;第三極則是大城市周邊。增城設區前,至少在心理上,增城只能算是大城市周邊,屬於人口遷徙層次的第三極;設區後,增城晉昇為第二極。』
目前,增城樓市『內生型』的特點明顯。除廣園東一帶樓盤約70%的買家來自廣州城區,其他區域的樓盤絕大多數都是增城本地買家。在設區、地鐵開通等實實在在利好的帶動下,將會有越來越多廣州城區的買家湧入增城,增城樓市『內生型』的特點將會不斷被淡化。
增城樓市『更上層樓』
規劃利好對樓市有巨大的推動作用。3月26日,增城舉行設區後的首次大型土地拍賣會,眾房企展開激烈競爭,出讓的5幅住宅土地,最終有3幅的樓面地價突破4000元/平方米,增城新地王誕生。而在去年12月份,增城設區前的最後一幅住宅土地出讓,其樓面地價不過是1617元/平方米。4月30日,增城將再有一幅住宅地塊出讓,起拍樓面地價為4568元/平方米,按照此前宅地的溢價幅度,該地塊樓面地價或將突破『5字頭』,再度誕生『地王』。
眾多知名房企爭相進駐,增城地價快速上昇,地王紀錄陸續突破……這是否有點類似幾年前的蘿崗?現在的蘿崗,已成為廣州樓市重鎮,至於蘿崗的房價,已非昔日吳下阿蒙。
當然,增城本來就是廣州樓市的重鎮。長時間以來,增城一手樓市的成交量就佔據廣州全市(原來的十區兩市)的兩三成,是廣州樓市成交量的『一哥』。2013年,廣州全市一手住宅成交93035套,面積為1058萬平方米;同期,增城一手住宅成交24442套,面積為266萬平方米,佔比分別為26%、25%。今年前兩個月,增城這兩項佔比分別達到28%、27%。
增城的系列規劃利好,對增城樓市而言是更上層樓。相關規劃顯示,到2020年,增城規劃人口規模將較現狀增加約百萬人,這對增城樓市來說,意味著更多的需求,更大的希望。
增城樓價將迎爆發期
除了設區,增城其他的規劃利好也在刺激著人們的眼球。
最引人關注的是地鐵13號線和21號線。今年年初,地鐵13號線已經完成征地90%以上,總共11個車站,有8個車站進行了主體維護階段的施工;地鐵21號線全線大部分的征地工作基本上完成,20個車站有3個車站進行施工。根據工程計劃,這兩條地鐵線路都爭取在2017年建成。此外,增城設區後,將在新塘附近打造廣州東部綜合交通樞紐中心,面積相當於現在廣州東站的近7倍。
如果說,設區將拉近增城和廣州城區之間的心理距離的話,地鐵的開通,將直接拉近增城和廣州城區之間的時間距離,增城將進入廣州城區的半小時生活圈。吳定金表示:『番禺和廣州城區之間的幾條大橋開通後,番禺樓盤開始吸引眾多廣州城區買家;增城地鐵開通後,也將會吸引更多廣州城區買家。』
不少人在展望增城樓市前景時,都把番禺的現在看做是增城的未來,增城將是『下一個番禺』,增城將出現廣州又一個『華南板塊』。黎文江甚至認為,增城具有很多當年番禺所不具備的優點:增城面積更大,房地產開發有更大的空間;增城產業聚集,有大量產業人口,樓市消化力強;增城目前的配套比當年的番禺要成熟得多……因此,增城樓市的前景,也更具想象空間,甚至可能超越番禺。
至於增城的房價,黎文江認為,目前即使帶上裝修也比不上番禺、蘿崗,但增城的房價有可能在地鐵開通前一年爆發。按照地鐵規劃開通的時間,也就是明年或後年。
專家觀點
即使限購,增城成交佔比也會達20%
黎文江(合富輝煌首席市場分析師):
設區後增城會不會限購?現在有各種各樣的消息傳出。但即使限購,增城一手住宅的成交量在全市的佔比還會達到20%。
增城與蘿崗的房價差將會縮小
吳定金(保利地產首席研究員):
天河是廣州目前房價的最高點,然後向各個方向逐級向下。向東是先到蘿崗再到增城,現在增城與蘿崗的房價落差較大,但未來兩者之間的差距將會慢慢縮小。