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『五一』將至,作為一年中的黃金月份,房企紛紛摩拳擦掌准備為全年的銷售目標全力以赴。應該看到,今年以來,『小陽春』成色不足,樓市成交乏力,開發商『走貨』需求迫切,優惠、打折的多種促銷手段層出不窮。在此大背景下,購房者在黃金月如何更有把握地出手?
購房帶上
『放大鏡』
花少錢、買好房,始終是剛需族夢寐以求的理想結果。黃金月開發商促銷展開大戰,買家享受到更多的實惠。對於置業者者而言,這未嘗不是入手房產的好時機。但值得注意的是,購房者不應被眼花繚亂的房產促銷活動衝昏了頭腦,而應該時刻保持清醒的頭腦,警惕購房陷阱。
警惕『特價單位』
首先,在購房之前,購房者需理性審視自身經濟的能力,深思心目中的理想房源。此外,還要充分利用資料搜集能力,進行廣泛房產促銷降價信息的搜集整理,以主動地了解有關項目的價格變動情況。
打折和所謂『特價單位』對預算有限的置業者而言,都是很有誘惑力的字眼。然而,不少『特價單位』事實上都是樓盤內銷售狀況不甚理想的戶型、樓層和朝向,那麼,對於這些方面有比較高要求的置業者就要多考慮是否值得出手。因此,不要被降價衝昏頭腦,做足功課,不妨了解一下『特價』的具體原因再結合自己的實際需求,纔能做出理性的判斷。
『內部認購』往往是獲得低價的好途徑,然而,所謂『內部認購』並非一定是針對VIP客戶,極大可能是開發商還未取得預售證就先采取這種方式回籠資金。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。然而,內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的。因此,一旦出了問題,購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。為了防止自己與開發商簽訂的合同成為無效合同,甚至帶來不必要的麻煩和損失,購房者不論在簽訂商品房認購書還是簽訂正式的商品房買賣合同時,都應當要求開發商出示相應樓盤的預售許可證。
看廣告要用放大鏡
設計精美的廣告經常是吹得天花亂墜,很多購房人買某一個項目的欲望首先來源於房地產商的廣告或展會上的沙盤。
購房人看廣告不僅要看漂亮的圖畫和大字,更要學會看那些幾乎不用放大鏡就看不清的提示,諸如『圖則僅作示意用途,如有修改,恕不另行通知。』『房地產商對本廣告內容之正確性或完整性並無作出任何保證,亦不負任何責任。』『一切資料均以政府最後批准之圖則及法律文件為准。』由於房地產商在廣告上事先埋下了伏筆,所以在糾紛發生後,往往會主張廣告即算為要約,購房人正式簽署合同後,沒寫進合同的要約已經撤消,因為發出廣告要約在前,簽訂合同在後,所以廣告要約在簽訂合同之後已經沒有了實際意義。在房地產案件的審判中,司法機關往往也只承認房地產商寫進合同中的承諾為要約。
看樣板間心中要帶把尺
購房人看樣板間時,千萬別被長高的空間和根據裝修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子,多少米就是多少米,多少平方米就是多少平方米。收房時,由於是空房,感覺會差不多,但往往業主們會發現,一放家具就完全不是那麼回事了。再找樣板間,對不起,已經完成歷史使命,再也看不見、摸不著了。
因此,業內人士提醒所有購房人在簽訂買房合同時,都能牢記建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條規定:『房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當事人應當在商品房買賣合同中約定。』只有在合同中具體約定的條款纔能直接對購房人起到保護作用。
南方日報記者許蕾
核心區不會出現降價潮
毫無疑問,廣州樓市黃金月的置業熱點根據板塊不同會有所區別。日前,合富輝煌發布了《2014年『五一』黃金月廣州樓市預測報告》,報告指出,促銷力度是決定成交量高低的主要因素,如果促銷力度足夠,預計成交樂觀,十區兩市約有80-90萬㎡;否則,預計成交70萬-80萬㎡;東部蘿崗、增城區域,因貨量大、剛需產品充足且優惠力度較大,為黃金月的熱點片區,其次南沙幾個樓盤也會大熱。其他區域則以零星個盤為熱點。
合富房地產經濟研究院院長龍斌表示,從供求關系看,廣州的供應仍有限,如陽光家緣顯示十一個區的可售貨量僅5萬餘套、700萬平方米,相當於去年成交量的七成,消化周期為8~10個月,尚屬正常范圍或偏少,特別是核心區域,所以應該不會出現降價潮。不過,不確定因素是政府對『雙合同』整治措施,至於它的影響,還有待觀察具體政策如何執行。
在房價方面,今年的一手房市場有一些調整,出現了一些分化的表現。因為之前成交量一直比較低迷,樓市的觀望情緒較重。然而,一些優質樓盤,幾乎沒有降價幅度,甚至不降反昇,比如天河區的優質樓盤,以及越秀的學位房。
龍斌認為,總的來看,廣州區域,暫時還看不到政策會有什麼變化,基本是維持去年底『穗六條』的格局。所以利用這樣一個時機,很多企業應該會更積極地去爭取在這個好的時節,快一點消化自己的貨量,回籠資金,同時也佔據一個比較主動的市場位置。今年五一廣州樓市估計會迎來一個市場復蘇小高潮。5月應該是供求一個小小的爆發時點,外圍區域的剛需產品以及不限購的公寓產品,預計推售更為積極。
『墊首付』風潮下購房需清醒
在繼降價促銷、『低價入市』之後,近期樓市又刮起一股『墊首付』風。『墊首付』顧名思義,就是除了在總價上的折扣和優惠外,開發商在首付上給購房者降低了門檻,讓資金吃緊想買房的人可以更快更輕松入手。
有兩類人可以從『墊首付』中獲得好處:其一是有一部分購房者由於社保及納稅證明等交付時間等方面原因暫時未達資格或首付款暫時不夠,這些購房者可以通過開發商『墊首付』的方式,先購房,暫時延緩交易備案。其二則是在銀行信貸緊縮的背景下,開發商『墊首付』為部分購房者贏得籌集首付款的時間,尤其是對於首次改善的購房者來說,在出售房產與買進改善房之間還存在一個空檔期,通過開發商『墊首付』,可以讓買房、賣房同步進行,消弭空檔期,贏得了時間。
『墊首付』是否純粹的利好?對此,同策諮詢研究部總監張宏偉表示,購房者首先需要考慮首套房付了首付一成或二套房首付六成後房價到底如何調整的問題。如果開發企業擅自漲價,那麼,即使開發商承諾收付款項不用多付,那麼,首付以外款項有可能會因為價格的調整而變化。由於樓市調控處於調控常態化的市場階段,個案樓盤的房價由於推盤策略會動態調整,不一定一直處於上漲的通道,如果開發商在購房者首付一成之後降價,那麼,購房者的首付一成或首付款項是否相對變多了呢?
需要注意的是,墊首付對購房者來說,入場成本雖然降低了,但是購房之初一段時間的資金還款壓力都會非常的大。墊首付充其量也只是無息貸款,一般在2-3個月內還必須將『首付』還給開發商,如果是短期可免利息,期限較長,可能會追加一些利息,『部分樓盤需等首付款分期支付完畢纔能簽訂購房合同,如果開發商遇到資金緊張跑路,購房者將沒有保障』,業內人士提醒,這種風險也必須考慮在內的,置業須謹慎。
南方日報記者許蕾
二手房交易TIPS
1、購買二手房若通過中介,建議找大型規范的公司並一定要找有經紀執業資格證的從業人員(在陽光家緣網輸入名字即可查詢)。
2、實地看房,簽署買賣合同前一定要查冊,明確業主產權是否清晰,並詳細查看合同,尤其注意定金、總價、首期、尾款、付款方式、交付方式、違約責任等條件。
3、辦理交易過戶:買賣雙方親自前往房產局辦理,攜帶相關證件原件(若委托辦理,需出具公證委托書)。辦理交易過戶時,買方需向賣方支付房屋首付款。房屋產權證出件時買賣雙方需繳納相應稅費。二手房過戶登記費用種類很多,如:契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等等。
4、辦理土地證過戶:買方可獨自辦理。需准備新產權證、原土地證、二手房買賣契約、買方身份證原件。
5、戶口遷出、房屋交驗、費用結清。水、電、煤氣、物管費、有線電視、電話、網絡等過戶鑰匙交接,簽署《物業交接確認書》,支付房屋尾款,交易完成。
6、遇到吃差價等黑中介行為應立即到中介管理所舉報,敢於維權,共同抵制不專業、不作為、不服務的黑中介。
南方日報記者許蕾
政策一覽
限購政策:
對於本市戶籍居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)能提供購房之日前2年內在本市連續繳交1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
『穗六條』規定:對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房。非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。
對於未滿18周歲的人士,不得在本市單獨購買商品住房;對於境外機構和個人購買商品住房,嚴格按照《建設部、商務部、國家發展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》(建築房號)等有關政策執行,新購商品住房必須嚴格執行有關信貸政策。
限貸政策:
首套房首付三成以上。『穗六條』規定,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不得低於七成。對第三套以上不再發放貸款。
南方日報記者許蕾
購房打折如何更實惠
不是所有的購房者都是『專業買家』,但只要購房者運用合適的殺價辦法,完全可以省掉少則數千、多則數萬的房款。
砍價拿捏好底線
一般來說,商品房價格可以分為底價、表價和成交價。實際上的成交價能否最大限度『殺』到表價以下、無限接近底價,就看各位准業主的砍價技巧了。
具體來說,對於期房,銷售人員最初會基於期房的某些不足之處,對於購房者提出的讓價要求,可能會在權限范圍內每平方米讓個幾十元。對此,購房者可不要滿足於這個價格,而應進一步提出讓價的要求。這樣,銷售人員一般就會請出業務主管來和購房者談具體價格,只有讓銷售人員請出業務主管,購房者纔有可能進一步把價格給談下去。因為一般銷售人員沒有進一步讓價的權利了。當購房者和業務主管談價時,要從挑剔房屋著手,如對公共設施的計算、相關管線的設計、營建成本等方面提出合理的看法;或者是對小區綠化、房屋朝向、電梯數量等挑出合理的毛病後,業務主管纔有可能作出進一步讓價的考慮。不管怎樣,購房者提出讓價的要求後,要做到成交價一定要低於表價,至於成交價是否接近底價,甚至低於底價,就要看購房者個人談判水平和樓盤銷售情況了。而對於現房,如果樓盤的規模比較大,一般議價的空間就比較小,因為個案數量多,給某個購房者大幅度讓價的話,可能會引起大的混亂,開發商通常不會冒這麼大風險的。如果樓盤規模較小,議價的可能性就大些,不過關鍵還是看購房者如何去和開發商交涉。
多找『團購』得實惠
『團購』在近年來風靡一時,不僅一些開發商樂於開展團購專場,而各大機關單位、銀行、俱樂部更是成為各大開發商追捧的優質團購資源。一些房地產網站也組織購房者集體看房,並為買家爭取到一定額度的購房折扣。在一些中小規模的樓盤或者地段較偏遠的樓盤,開盤時常會組織團購活動或各種名義的『VIP專場』。購房者可事先向銷售人員了解目標樓盤是否組織團購,參加團購很可能拿到一個平時意想不到的額外折扣。
老業主介紹或可『雙贏』
買樓砍價打折找老業主介紹,也是可行的。目前許多樓盤賣樓,都有推出老業主介紹額外折扣。盡管節省的絕對數額對於總價來說並不算多,但對於買家和介紹人而言,這都是實實在在的好處,並且也是老業主樂於接受的。購房者可以向發展商詳細諮詢老業主買樓可能獲得的詳盡優惠,並爭取將折扣和優惠全部拿到手,在自己的同事或者朋友圈裡找到一位老業主的難度並不大,實在不行還可以網絡求助。介紹成功,不但購房者可以得到優惠,老業主往往還能領到一筆『介紹費』。
廣州市民方女士是個精明的主婦,隨著老人搬來同住,居住『擴容』刻不容緩,因此,她打算在郊區尋找面積更大的物業。『前後也看了不少樓盤,還是決定選擇成熟點的大盤,配套好點方便』。在某成熟樓盤推新貨的時候,方女士與全家去看樓,挑中了一套面積、朝向、戶型均比較滿意的單位。
『優惠和打折的力度並不大,這讓我稍微有點不滿意』,方女士說,『平時買東西都習慣砍價的了,老公還笑我,樓價也是你隨便能砍的?』不過精明的方女士並沒有放棄努力,她發現這個樓盤有老業主介紹的優惠,還能免一些物業費。『當時我就想起來,我有個朋友是在這個樓盤比較早的組團買了的,立刻翻手機通訊錄,果然找到了她』,方女士的朋友欣然同意提供這個便利,『她正好在家,就過來售樓處一趟,提供了證明』。而方女士的朋友則順利從樓盤銷售部領到了數千元的老業主『介紹費』。
南方日報記者許蕾