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“小房子”全省範圍不足
樓市出現了供大於求?即使是,也是結構性的,“小房子”仍很緊缺。日前,在出席廣東省房協舉辦的2014品牌房企新聞發佈會時,廣東省住房和城鄉建設廳住房發展與市場監管處處長潘偉堂傳遞出這樣一個信息。
潘偉堂介紹,今年第一季度,廣東省商品房交易面積1600多萬平方米,同比下降了8%,是近兩年來的首次下降。但是,目前廣東省的房地產開發投資仍保持較快的增長,雖然增幅出現了一定的回落:第一季度,廣東省房地產開發投資1200多億元,同比增長16%,增幅比去年回落了6個百分點。
即使今年的施工面積在增加,但是中小戶型產品依然不足。“今年第一季度,廣東省商品房住房交易面積佔商品房交易量的89%,但是,90平方米以下的商品房的竣工面積和交易面積只佔商品住房總體的17%和22%,竣工的佔比明顯低於交易的佔比,可以看出,中小戶型、中低價位住房的佔比明顯偏小,首次置業的剛性需求仍難以得到有效的滿足。”潘偉堂說。
廣州剛需需求仍在攀升
廣州市的情況又如何?“雖然今年第一季度的成交量比去年同期有所下降,全市的成交均價在今年前兩個月也有所下滑,但這其實是區域調整帶來的變化。”戴德樑行廣州及鄭州分公司總經理黎慶文表示,樓價真正下滑的情況目前在廣州樓市並沒有發生,只是外圍區域剛需樓盤銷售量的增加拉低了全市的整體均價。“蘿崗、從化、增城受惠於區域調整,成交量同比大幅上漲,但由於其房價相比中心城區要低,這些區域成交量佔比的增加,拉低了全市的整體成交均價,同比下降了6%,但如果去掉新增的從化、增城,廣州原十區的成交均價其實上升了5%。具體來說,原中心六區的成交均價同比微升0.6%,原外圍四區的成交均價同比攀升了12%。外圍剛需樓盤的漲幅在領跑。”
而且,剛需住房的需求仍有不斷攀升的趨勢。“根據近期公佈的一項數據,每四年,廣州市戶籍人口就增長100萬。由於流動人口不斷增加帶來的‘機械式增長’,意味着剛性需求還在不斷積累。”黎慶文說。
外圍剛需房尤其緊缺
回顧歷年新增住宅供應與成交的情況,從2006年至2014年第一季度,廣州一手住宅的年均供需比約爲1∶1.03;2013年第一季度全市的供需比約爲1∶1.17;今年首季全市供需比更增加至在1∶1.5的水平。這說明新增住宅供應還是未能跟上潛在需求的步伐。
其中,中心六區去年第一季度的供需比約爲1∶0.80;今年第一季度的供需比約爲1∶0.83。而傳統外圍四區去年第一季度的供需比約爲1∶1.48;今年第一季度的供需比約爲1∶1.67,這顯示出,在傳統的外圍四區,供應遠未滿足需求。“或者可以說,中心區的高樓價,讓剛需人羣不得不把目光轉向郊區。”黎慶文說。
“五一”究竟該不該出手買房?專家總結了相關數據及經驗後發現,目前廣州面向剛需買家的一手住宅產品仍處於供不應求的階段,有合適的房子且買得起房的,不妨及時出手。
專家觀點
降價走量
料難發生
按照以往的經驗經驗,現階段,促進經濟仍是各項工作的重中之重,在這樣一個時間節點,如果房企由於過緊的貨幣政策導致資金緊張、開發收縮,將不利於整體經濟,今年“貨幣政策保持鬆緊適度”也體現了一定的政策靈活性。在利率方面,存在一個前低後高的季節性模式,需要對年初的經濟放緩信號觀察足夠的時間,才考慮是否需要放寬、放鬆政策。預計第二季度後房貸可能不會像現在這麼緊張,樓市降價走量的情況近期很難發生。
市場回落
原因很多
今年房地產市場成交回落有幾方面的原因:一是去年廣東省房地產市場十分活躍,商品房交易面積接近1億平方米,交易金額接近9000億元,均創出歷史新高,市場的有效需求得到有效的釋放;二是廣東省商品房的價格,特別是一線城市仍然處於歷史高位,自住型、改善型住房需求的購房壓力較大;三是廣東省商品房供應的結構不太合理,高價位的商品住房佔比過大,中低價位商品住房的佔比偏小。