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京華時報記者邢飛
隨着北京高端住宅市場不斷髮展,高端客羣對城市核心區住宅功能需求正在出現明顯的細分趨勢。除了以單純居住爲目的置業外,一種依賴於城市資源配套,同時又看重產品本身的複合性、功能性的置業需求正在悄然增多。
買家關注產品功能
據亞豪機構統計數據顯示,今年以來北京高端市場出現冷淡。3月份,北京57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓高端項目共成交135套產品,同比下滑7成,創下了除今年2月份以外的第二低值。至此,2014年1季度,北京公寓市場僅成交了399套產品,同比、環比分別降低了68%、100%。
在亞豪機構副總經理任啓鑫看來,2014年以來,在整體市場及豪宅市場成交縮水的態勢下,高端公寓的成交結構卻反向單價的上游偏移,更彰顯出客羣對高淨值高端產品抗跌保值優勢的認可。
與此同時,分析當前市場成交發現,購房者不再一味追求超大尺度和奢侈華麗,轉而更注重產品能否具備提供更多的實用性的功能屬性,比如高端社交平臺、個人愛好及個性化生活需求。
一位業內人士分析,目前這些高端業主渴望在城市中心擁有一套房產,使得既能夠承擔接待客戶、款待友人、小型聚會等社交平臺功能,同時又擁有收藏展示甚至是一種純粹滿足業主興趣愛好私屬空間的住宅產品。
中國城市發展研究院常務副院長章惠生就表示,現在高端產品的標準業內人士公認的是,檔次高、多功能、高配置,必須要以功能屬性作爲其價值屬性,不能只簡單侷限於居住的需求。
地段、區域優勢是前提
有業內人士指出,功能型高端產品要想勝出,還要依託項目的地理位置,做適當開發。在CBD商圈,包括廣渠金茂府、鴻坤花語墅等項目,除了在項目的產品設計下了工夫外,其所處國貿核心位置與項目低容積率形成的強烈反差也是令其功能價值發揮到最大的原因之一。
鴻坤地產相關負責人分析,以往十幾年,北京城市高端項目都是高層、高密度、高容積率產品壟斷市場,而別墅基本上在五環外、六環外。花語墅項目位於國貿核心地段,卻是罕見的低密度規劃,坐擁城市核心資源的同時又具有別墅式生活體驗是產品的重要特質。
據介紹,花語墅佔地面積2.7萬平方米,總建築面積6.5萬平方米,以1.6容積率的別墅規格呈現出城市花園宅邸。同時,綠化率則高達60%,擁有獨特的低密度建築形態及私密性設計。
同樣位於國貿商圈的廣渠金茂府,則主打“綠色”特性,3月30日,北京實驗二小朝陽學校LEED鉑金授牌儀式在廣渠金茂府舉行,這意味着亞洲首個LEED鉑金級認證學校正式落位廣渠金茂府。
差異化競爭成共同策略
在業內人士看來,隨着後續供應增加,高端產品要想在激烈的競爭中脫穎而出,精細化、功能化是必不可少要素。第一太平戴維斯報告顯示,由於2013年末出臺的調控政策使若干高端住宅項目推遲了入市時間,在未來9個月內,北京高端住宅供給量將有所增長,包括中赫萬柳書院、保利海德公園項目都將在今年登場。
從企業看,包括方興、萬科、保利、融創等房企,在旗下高端產品中,均採取差異化的競爭策略,以鴻坤爲例,據瞭解,除了花語墅項目,鴻坤地產還開發了林語墅另外一個高端項目。不同於花語墅的多功能型住宅,林語墅在打造西紅門區域的“全家庭型精裝”價值別墅。爲此林語墅項目更注重產品規劃價值、服務價值和社區配套價值三大價值。
業內人士表示,與剛需、剛改類置業羣體對價格高度敏感不同,高端買家最看重的是產品的潛力,即“資源+品牌+品質+服務”的綜合指標。因此,品牌企業在優質板塊推出的高品質產品,在日趨激烈的市場行情下佔據市場制高點。