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進入4月份,深圳個人房貸業務持續收緊。而截至目前,房貸收緊程度有增無減,銀行停貸現象也在逐漸增加,審批期限也出現拉長的趨勢。面對銀行貸款收緊,深圳人出手購買二手房的速度則明顯放緩。此外,記者從深圳中原了解到,今年一季度,深圳人按揭購房佔比比去年有明顯下跌,這意味著,部分有購買力的客戶放棄按揭轉為一次性付款購房,尤其是福田和南山,今年一季度兩區的按揭比例均在六成以下,接近半數的人選擇一次性付款購房。
房貸收緊
二手房成交明顯低迷
目前深圳樓市中已經很難找到基准以下的房貸利率了,如果購買首套房還能問到一個9.5折利率的放貸銀行,那麼算幸運了。記者日前分別從建行、農行、工行了解到,首套住房按揭貸款首付為三成,利率為基准上浮5%—10%;二套首付七成,貸款利率為基准上浮10%。而一些中小銀行和外資銀行,時機恰當的購房者還有機會拿到95折的放貸利率,如果是一些資產或信用優質的客戶或許有更多的優惠利率。
而根據『融360』網絡貸款機構發布的一份3月份房貸分析報告的統計顯示,目前,全國范圍內首套房8.5折利率優惠已經絕跡。全國執行首套房貸利率優惠的僅有16個城市,執行9折利率優惠的有11個城市,9.5折利率的有4個城市,其他城市基本提高到基准利率或者更高。
『現在市場上的房源相對充足,但訪客量不大,客戶對於購房的信心不足,因此成交量也就一直在低位徘徊,』深圳中原地產住宅部執行董事李志強告訴記者,『去年四季度以來的房貸收緊情況延續至今,大部分銀行的房貸利率對首套房和二手房均有不同程度的上浮,加大了購買壓力和難度,這對二手房的成交量造成非常明顯的影響』。
記者從深圳市規劃國土委了解到,一季度深圳二手房共成交14101套,124.02萬平方米,環比分別下降30.89%、33.32%,成交套數同比下降約54%。其中,住宅成交12358套,109.46萬平方米,環比分別下降32.29%、28.13%,成交套數同比下降約56%。從各區域成交來看,六大區域除鹽田區外,環比跌幅均在30%左右,同比跌幅超過50%。
『現在還有些看房的人,但這些客戶即使有需求也都放緩了出手購房的進度,』梅林一家中介地鋪的置業顧問告訴記者,還有一些則是受到首付比例和房貸收緊政策的影響,暫時還在觀望中。
而根據中聯地產的一份統計數據顯示,近九年來深圳二手房季均成交2.33萬套,而與之相比2014年一季度1.41萬套則處於偏低的水平,但是從單個季度看仍高於2007年四季度(1.32萬套)、2008年各季度(季均1.07萬套)、2011年三至四季度(1.24萬套、0.84萬套)及2012年一季度(0.76萬套)這些樓市低迷時期的水平。
一成福田羅湖購房者
『從貸款到全款』
而另外一方面,房貸收緊也讓越來越多的人選擇一次性付款購房。
據深圳中原統計,2013年上半年,深圳二手住宅市場按揭客戶佔比基本在68%—70%區間上下浮動。6月,『錢荒』襲來,房貸收緊,按揭佔比一改穩定趨勢,開始走向下行通道,下滑趨勢一直延續到年底12月份。進入2014年,按揭佔比跌勢暫停,今年一季度在62%—64%區間內上下變動,與房貸收緊前相比,跌幅最大達到9個百分點。
此外,在各大銀行上調房貸利率的情況下,購房成本隨之增加,一部分客戶選擇暫停置業計劃,部分有承擔能力的客戶則轉按揭為一次性付清的付款方式,按揭佔比由此減少,深圳中原副總經理賀曉麗表示。
深圳中原透露,目前,各區按揭佔比狀況差異明顯。其中,福田和南山按揭佔比相對較小,今年一季度兩區的按揭比例均在六成以下,接近一半的人選擇一次性付款方式。兩區置業者多以中高端為主,對房價承擔能力較強,選擇全額付款的置業者較多。另外,羅湖按揭佔比為63.64%,也處於相對較低的水平。今年一季度,羅湖總價在200萬元以下的成交房源佔總成交量的七成,該區內二手房源多以小戶型為主,總價相對較低。而與原關內區域不同,原關外區域按揭佔比較高。寶安及龍華按揭比例均在70%以上,龍崗為68.50%,也接近七成的水平。這說明,關外是剛需客戶的主戰場,大部分客戶只能選擇按揭的方式完成置業願望。
『同樣,各區在面對房貸收緊後的付款方式變化上也呈現以上特點,』賀曉麗介紹,以福田、羅湖為代表的中高端置業區域,在付款方式上顯然更游刃有餘,今年一季度有近一成的客戶轉為一次性付款。而對於剛需較為集中的寶安、龍崗來說,客戶可承受能力有限,可選擇的餘地不多,不管是房貸收緊與否,只能選擇買與不買,成交量當中,按揭的比例變化不大。
『雖然房貸收緊的延續使得按揭佔比走過了一波下行的行情,但市場在經過一段時間的適應期後,下滑趨勢已經停止,短期內將在低位徘徊。』賀曉麗認為,隨著緊縮狀況的常態化,部分潛在按揭客戶將會陸續入市,這一比例或將有一定的回昇,但依舊會低於房貸寬松時的水平。
『目前深圳樓市看似低迷,但二手房市場出現的個別降價拋盤的現象依然是個案,沒有看到其擴大的跡象,因此預計深圳樓市往後的趨勢依然是低走,維持現在的走量。』深圳中原二級市場董事總經理玉家雄表示。
撰文:曲廣寧周刊統籌:劉勇曲廣寧