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位置地段較好,生活配套齊全的樓盤,入住後生活更方便。
面積小實用率高的樓盤更受歡迎。
位置好配套齊開盤時機好的樓盤易吸引消費者出手
文/記者蔣幸端圖/記者盧政
自去年8月份,城區剛需盤以毛坯房1萬元/平方米以上價格成功出售後,東莞城區剛需盤正式邁入了萬元時代。進入2014年,房貸利率提高,樓市觀望氛圍濃厚,萬元剛需盤銷售也會有阻礙,近日,世紀城·幸福公館除特價房外,整體均價以1.1萬元/平方米左右的價格入市,開盤當天銷售率不到五成。記者發現,雖然目前城區有近10個萬元剛需盤,但是卻是同價不同命。
熱
戶型小總價低更熱銷
去年,位於南城西平的君珆花園、萬科·金域華府、恆大·御湖、東城的格蘭名築等萬元剛需盤,前期推出的產品基本以中小戶型為主,面積區域在70~100平方米左右,總價基本上在100萬元以內。由於面積小,戶型實用率高,三房的戶型基本上能夠滿足首次置業剛需購房者的需要,因此雖然單價較高,但是在火熱的市場氛圍下,推出後也受到熱捧,成功將東莞城區剛需盤帶入萬元時代。
中心城區輕軌利好吸引購房者
此外,記者發現,大部分的萬元剛需盤都在中心市區,周邊有成熟的商業配套和輕軌站點,購房者看好這裡的昇值潛力和生活便利,也比較能夠接受較高的房價。如西平片區二手房價已經基本在9000元/平方米以上,品牌開發商雲集,目前可開發的土地很少,商場、電影院、學校等商業生活配套成熟,更重要的是,即將於明年開通的R2線,其中一個站點就設在西平,近幾年來,這裡已經成為東莞高檔生活片區之一,因此出現萬元剛需盤可以理解,購房者的接受程度也較高。
去年開盤入市時機好
此外,開盤時機也十分重要。去年樓市一片火熱,東莞樓市量價齊昇,人們對於房價上漲的預期大,城區部分區域由於供應量少、位置地段好、配套齊全等原因,推出萬元剛需盤,也更容易被購房者所接受,銷售情況自然也比較好,而今年有樓盤『捂盤』近半年後再入市,錯過了好時機,購房者『看降』的情況下,銷售自然遇到困難。
冷
配套差總價高透支昇值潛力
東莞樓市不乏跟風漲價的樓盤,而部分樓盤打出『昇值潛力』的口號,將剛需盤定價在1萬元/平方米以上,但是同時也將未來昇值的房價也透支掉了。
如位於南城總部基地的世紀城·幸福公館,從目前來看,位置仍然較為偏僻,沒有齊全的商業生活配套,該樓盤目前整體均價在1.1萬元/平方米左右,而城市中心區的房價也僅在1.1萬元/平方米左右。業內人士認為,正常情況下,位置較偏的樓盤定價要比中心城區較低,而該樓盤定價過高,東莞的房價上漲又較慢,高昂的房價已經將樓盤未來的昇值潛力給透支掉了。
據了解,萬元剛需盤大多位於中心城區,周邊商業配套和交通配套成熟支橕起高房價。但也有個別樓盤位置較偏,周邊配套不完善,戶型條件不佳,在戶型相似的同質化競爭之下,位置更好的樓盤自然更受購房者青睞。
戶型存缺陷土地使用年限短
目前,樓盤降價促銷的主要是戶型有缺陷的單元,如世紀城·幸福公館臨近東莞大道,位置不好,土地使用年限又只有50年,銷售均價過萬元,面臨著銷售受挫的風險。
記者了解到,該樓盤開盤當天成功銷售的單位基本上是特價房,價格在9500~9800元/平方米左右,但是在東莞大道邊上,而戶型較大,戶型朝北,不夠通透的戶型,均價在1.2萬元/平方米左右,總價高,銷售情況並不理想。
業內人士
萬元均價是個坎再往上走很困難
『1萬元是一個坎。』東莞中原策略研究總監車德銳認為,剛需購房者對於房價十分敏感,他認為,戶型小的萬元剛需盤銷售遇到的阻力較小,而戶型大,總價高,遇到的銷售阻力就越大。
一名業內人士也表示,剛需房均價在1萬元以上,優勢是總價少,而如果80~100平方米左右的剛需戶型均價在1.1萬~1.2萬元以上,總價超過了剛需購房者的承受能力,產品也將很難被購房者所接受。
記者發現,不少萬元剛需房在戶型面積上昇至100平方米以上後,銷售速度就會放緩,而今年以來,也有部分萬元剛需盤推出優惠促銷,變相降低房價,以吸引剛需購房者入市,如西平的君珆花園將在五一期間推出優惠促銷活動,除購房貼息等策略外,還啟動君珆花園置業基金計劃,購房者總價可優惠2萬~3萬元。
建議
貨比三家再擇定入市
如何挑選到滿意的新房,記者建議購房者在購買前先貨比三家再擇定入市。
對於剛需購房者來說,應盡量選擇靠近上班的地方,生活配套比較齊全的樓盤。此外,還要看戶型是否合適,靠近路邊噪音過大,影響睡眠,而戶型朝向不好,過於陰暗潮濕,會影響到家人的健康。
此外,剛需盤多是首次置業的購房者購買,對於樓盤的昇值潛力也要關注,如果價格過高,開發商提前透支了昇值潛力,到未來需要換房的時候,房價可能比你現在購買的更低,將得不償失。
因此建議購房者在購房前要多看、多比較,『貨比三家』尋找一些促銷優惠比較多,價格比較低,有昇值潛力的樓盤,在同樣價格的情況下,盡量選擇一些位置地段較好、生活配套齊全的樓盤,這樣入住後生活方便,而未來昇值的可能性也較大。