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通州,這個緊鄰CBD的新城區,在北京一眾熱點新城中,是最早開通地鐵的,也是唯一經歷過風雨的。2009年12月一則『將通州打造成現代化國際新城』的新聞爆出,通州樓市借此機會大肆炒作,房價連番暴漲,從2009年底的每平方米8000元一路漲到2010年4月初的每平方米25000元。但隨著樓市調控的到來,隨即快速回落,甚至發生了多起業主維權打砸售樓處的糾紛。
如今,通州再次成為充滿活力與機遇的熱土,吸引了綠城、華業、K2、富華、華遠、富力、綠地、珠江、新城投資(彩虹之門)等十餘家知名房企。即便近來接連爆出『通州為城市副中心』、『環球影城將在年內開工』等一些列利好消息,但通州的房價並未再像曾經那樣亢奮異常。有業內人士就表示,相比其他新城區,通州樓市經歷過大起大落,區域內的開發商和買房人如今都更加成熟,簡單的一兩條消息已不足以讓樓市價格產生大的波動,在眾多新興熱點板塊中,通州已快成為當前樓市中最為穩定的區域。
通州新房均價穩定在2.5萬元/平方米左右
在通州買新房,不外乎三個主要區域。一是地鐵八通線沿線的項目,像華業東方玫瑰、合生濱江帝景、華遠銘悅世家等,都是定價在每平方米2.5萬元上下的剛需或改善型樓盤。還有就是以運河為賣點的通州新城區域,主要分布著一些中高端項目,像綠城的京杭廣場、北京ONE以及通州萬達廣場等,售價普遍突破了3萬元/平方米。另一個新盤集中的區域,就是因為土地密集出讓而新崛起的臺湖區域,包括在售的東亞印象臺湖和泰禾·1號街區等,價格同樣在2.5萬元/平方米左右。
或許是曾經經歷過房價過山車般的大漲大跌,通州房價近年來一直表現得不溫不火。即便不久前,『通州副中心』再次被重審後,有報道稱投資者從保定『連夜跑去通州』,但實際上這種情況似乎並沒有發生。
『通州副中心一說已經有兩年了。』一位業內人士表示,不能過分誇大副中心這種說法對於通州樓市的影響。
此外,通州目前的房價本身已經不低了,其核心區樓盤的價格都已經在每平方米20000元以上,配套設施比較完善的每平方米近30000元,其中北京ONE等個別樓盤價格已經超過了每平方米30000元。
不過,通州目前的價格在當地開發商眼中還是比較穩定的。綠城京杭府的一位負責人就表示,經歷過了2010年通州房價的大漲大跌,以及購房人砸售樓處的糾紛,現在的通州開發商對於定價都十分謹慎,與北京一些新城六環外售價向3萬元邁進不同,通州的價格相對穩定,近年來的土地出讓也多集中在臺湖這樣的新興區域,通州核心區鮮有優質土地出讓,也沒有出現地王,因此整個通州的房價走勢也比較平穩。
純住宅用地早已暫停出讓
通州項目多搭配大體量商業
與天宮院、房山等區域還有大量純住宅項目不同的是,通州新的在售樓盤,幾乎都配有大體量的商業。『因為承擔著產業轉移的任務,早在幾年前,通州出讓的土地就不再有純住宅的地塊了,普遍都是配有商業屬性的綜合性地塊。』陳雲峰表示,這樣的做法,讓通州的樓盤配套更加完善,開發商不得不花費精力去做商業,避免使項目成為睡城。
華業東方玫瑰配套開發的花千裡商業中心,位於八通線臨河裡站,就預計於今年9月全面開街。作為百萬平方米大盤的商業配套,已經吸引了大型超市、餐飲、國際影院、品牌服飾等近百家商家。據華業方面介紹,目前已有樂天瑪特、嘉禾國際影院及多家兒童品牌商家簽約進駐。
無獨有偶,位於通州新華大街上的綠城京杭府項目,延續了綠城一向的高端化路線。北京綠城集團的一位高層對北京青年報記者表示,京杭府在綠城內部都被
定義為通州的地標性產品,不但有一個體量為8萬平方米的大型商業購物中心,還建有通州第一家五星級酒店。該人士透露,綠城在購得土地時,土地規劃上並未要求綠城配建五星級酒店,但為了突出項目的高附加值,綠城經過研究後,先期投入大量資金,開工建設的希爾頓酒店,預計將成為通州第一個竣工並營業的五星級酒店。
此外,依托新盤華遠銘悅的華遠·好天地也是體量約8萬平方米的商業項目,還有京成府6.7萬平方米的商業。不難看出,在當下通州,多個在售的樓盤都配套了大體量的商業。再加上總建築面積超過50萬平方米的通州萬達廣場也將在年內開業。在許多業內人士看來,通州相對其他新城的發展更加紮實,這些商業配建一旦全面進入運營,將為通州注入新的活力,必將拉昇通州的區域價值。
業內看好通州在京津冀一體化中的橋頭堡作用
4月初,北京市委書記郭金龍曾強調,通州是城市副中心,在推動京津冀協同發展中處於橋頭堡位置。
雖然這一消息並未讓通州樓市亢奮,但在開發商眼中,仍是通州未來發展的長期利好。北京綠城的負責人就認為,通州在京津冀一體化中所處的優勢地位是很明顯的。2014年,綠城京杭府配件的希爾頓酒店將建成,加上年底開業的通州萬達廣場;長安俱樂部等將提昇通州的商業氛圍,而新北京中心,彩虹橋和富華水鄉等也一一開工建設,通州的高端商務氣質正在逐漸形成。現在的通州已經不僅僅是居住核心區,更多是集居住、高端商業、高科技產業、高端配套、國際教育等一體化的城市副中心區域。
同時,也有業內人士表示,其實通州現在的變化,不僅僅體現在商業方面,還有一些關於通州的綠化打造方面,也是一個特別重要的改進。作為北京市四大郊野公園之一,東郊森林公園覆蓋整個通州北部區域,2013年年底完成了一期建設,已經明顯改善了整個通州區域人民的休閑生活品質。2014年,園區其它部分陸續建設完善,全部建成後,將成為北京最大的郊野公園。另外,通州還具有文化底蘊,宋莊藝術區是北京國際藝術交流的聚集地。由此可見,無論是從高端配套建設,還是文化建設,通州都具有其它區域所不能替代的優勢。再加上臨近燕郊、香河、三河等河北城鎮,都使得通州成為京津冀一體化中,重要的紐帶作用。
華遠地產有關負責人也表示,在京津冀一體化大戰略發展中,通州作為城市副中心,可以輻射到河北三河等周邊區域。隨著城市配套完善、更多人口的入住、區域商業項目的成熟,通州將導入更多客群。文/本報記者李桁