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進入4月,二手房市場並未出現往年的“小陽春”,反而成交回暖乏力,悲觀預期愈加強烈。
包括二手房中介機構、業主對於市場預期更爲悲觀,主動與被動降價的現象頻頻出現。主要原因除自住房影響還在繼續、剛需人羣向五六環外以及當前較熱的環首都區域外溢等因素外,新房市場的平價跑量以及價格波動也對二手房市場造成了一定的影響。
“小陽春”難現
“您說過段時間北京二手房買賣市場會好嗎?很多客戶都往五六環及北京周邊的市場走?”一直想從租賃組轉到買賣組的品牌中介經紀人王倩(化名)反問中國房地產報記者,最近公司公佈最新的業績考覈標準,一個季度完不成規定的任務就淘汰,不知道是不是變相裁員。
中介經紀人如此迷茫的背後是一季度以來二手房市場頹態的真實寫照,4月份原本是每年二手房回暖最快的月份,但從今年4月上旬來看,市場仍然難有起色,延續了3月份以及一季度以來的成交頹勢。
根據鏈家地產市場研究部統計,截至13日,4月上半月(04.01~04.13)北京市二手住宅共成交2645套,較上月同期下降22.8%。據瞭解,成交量的連續下滑,使剛需購房客戶的觀望情緒增加。
搜房網二手房數據監控中心分析,4月二手房成交量持續下滑,樓市的低迷依然未見改觀。二季度在信貸收緊、自住型商品房入市等多方因素影響下,本就低迷的二手房市場,迎來並不樂觀的開局,北京二手房價格開始持續下跌,購房需求較多而實際成交少的特徵十分明顯。
21世紀不動產北京區域總經理寇海龍分析,進入4月,市場情緒未見回暖,成交持續下滑,部分業主主動降價,雖然一些急需購房的剛需客戶開始逐步入市,但不少客戶繼續保持觀望態勢。自住型商品房供應量加大,信貸偏緊,依然是讓二手房市場成交量下滑的主要原因。寇海龍預計,雖然二手房成交量持續下滑,但傳聞有部分地區試圖放鬆調控的消息,如果4月份新房成交量能恢復增長,二手房市場的活躍度也會有所回升。
鏈家地產市場研究部張旭認爲,進入4月份以後,北京市二手住宅成交量出現了較爲明顯的下行,成交量連續兩週不足2000套。張旭認爲,從近期北京市的市場情況來看,就近期的成交狀況看,這種僵局還會維持一段時間。但若這種市場形勢一直持續下去,爲了規避房價下降的壓力,部分業主可能會選擇放棄掛牌、轉租或惜售。這或將對北京整體市場的供需平衡和穩定產生一定影響。
難以大幅降價
近日,傳出鏈家地產勸業主降價消息。作爲北京二手房買賣市場份額最大的中介機構,鏈家經紀人會與區域內報價高於一定標準的房主溝通降價。如果不降,可能就面臨房源下架。
對此,鏈家地產內部人士則表示,這樣的行動並非公司總部的統一部署,而是各區域根據公司的相關政策自行調整。
有分析人士將此解讀爲“大型中介公司日子不太好過”,其實無論初衷如何,這樣的舉動無非是經紀人向業主傳達了現實市場的一個信號。
國家統計局的數據顯示,2月份北京二手房價格環比零漲幅。在原本房價停漲的情況下,加上新房波動等其他一系列因素影響下,二手房價格回落似乎可以預見。據偉業我愛我家市場研究院數據統計,4月上旬,北京區域通過我愛我家達成的二手房交易,成交均價爲31265元/平方米,與3月全月的交易均價相比下跌了3.8%。
從區域來看,大興、昌平和東城區的房價出現了明顯回落:4月上旬大興區二手住宅成交均價爲23734元/平方米,比上月下跌6.7%;昌平區二手房成交均價爲26560元/平方米,比上月下跌2.21%;東城區二手房成交均價爲54772元/平方米,比上月下跌5.59%。其他大部分區縣的二手房成交均價與上月相比基本持平,個別區域的房價微漲,但漲幅明顯收窄。
對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認爲,受新房市場價格波動的聯動關係影響,新房項目較集中的遠郊區縣,由於一季度成交的低迷,越來越多的樓盤採取低價入市平價走量的銷售策略。新房價格的回調促使這些區域的二手房成交價格也出現了一定程度的回落。
從價格出現下跌的三個區域來看,未來一段時間,遠郊區縣,以及一些高總價大戶型房源較爲集中的城市核心區域的二手房價進一步出現回落的可能性增大。
搜房網二手房數據監控中心分析,北京二手房市場的低迷和觀望情緒有進一步加劇的態勢,短期內可能會促使成交均價出現小幅下降,預計今年樓市4月間的小陽春將很難出現。如果未來兩月樓市成交低迷的情況持續,二季度成交量依舊疲軟的可能性將進一步增加。
通過對鏈家地產掛牌房源的調價情況監測顯示,春節過後北京市二手房掛牌價下調比例一路走高,至今已連續四周維持在85%以上,新增房源掛牌價也連續四周出現小幅下降。這意味着,在市場疲軟的狀態已經持續了一段時間以後,部分業主尤其是急售業主對於房價的心理預期產生了一定鬆動,但從新增房源掛牌價下調的幅度來看,業主讓利的空間依然較爲有限。
安居客市場部相關人士表示,經歷去年的一路飛漲後,一線城市房價目前處在“溫和期”,部分區域價格還出現了鬆動,但總體難有大幅降價。北京、上海等一線城市集中了大量優質資源,是典型的人口導入型城市,旺盛的購房需求是房價強有力的支撐。有需求的購房者並不會一直觀望下去,未來房價大幅下降的可能性極小。