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環北京地區樓市持續昇溫。近日,購房者在河北涿州市某樓盤銷售中心查看住宅沙盤。新華社發
一季度房地產宏觀數據近期陸續發布,前期一直為『崩盤陰影』所困的中國樓市確已出現量價增速雙雙放緩的跡象。在房地產開發貸和個人房貸『兩頭收緊』的信貸環境下,中國樓市將往何處去?
樓市成交量價增速雙降
近日,國家統計局相繼發布了『2014年1-3月份全國房地產開發和銷售情況』和『3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據』。作為中國房地產行業的『一季報』,這組數據顯示,今年前3月,全國樓市成交出現量價增速雙降:
2014年1-3月份,全國商品住宅銷售面積17825萬平方米,同比下降5.7%,相比去年全年增幅下滑23.2個百分點;住宅銷售額11075億元,同比下降7.7%,降幅與去年全年下滑34.3個百分點。
房價方面,3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,3月份68個城市漲幅回落;與2月相比,4個城市的新建商品住宅價格現已下降。
DTZ戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認為,雖然一季度是傳統市場淡季,但2014年一季度樓市成交量下滑更重要的原因是,經歷了2013年市場成交量和房價的大幅上昇後,市場開始進入調整期。
全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生在20日舉辦的『2014年中國城鎮化高層國際論壇』上表示,今年房地產市場出現三大趨勢,一是房地產各項指標仍處於高位,但房價、投資額、交易量等指標的漲幅均在下滑;二是房地產資金總體緊張;三是不同城市、地區、企業間的分化將持續,『表現會有很大差距』。
地價高企或影響商品房供應
數據同時顯示,雖然一季度土地購置面積出現下滑,但是土地成交價款卻仍大幅增長,可見土地均價增速之快。數據顯示,1-3月份,全國土地成交價款9918億元,增長33.9%,增速提高2.4個百分點。
第一太平戴維斯數據顯示,一季度上海平均成交樓板價環比上漲17.9%,達到每平方米13400元人民幣。
首開集團董事長劉希模認為,北京的地價漲幅甚至比上海更高。『地價的上漲無疑將推動房價。』另一位房企老總告訴記者,『原來土地成本只佔開發成本的三分之一不到,現在要達到一半了。』
聶梅生表示,土地價格的節節上漲,讓房企將大量資金用於拿地,由於目前商品房銷售增速放緩、成交量下降,房企的資金回籠慢,從而減少了對房地產的投資。她擔心:『我國房地產投資增速下滑,或將威脅今後的商品房供應量,甚至有可能影響地產行業產業鏈的上下游。』
由於土地資源的稀缺性,許多實力房企逐漸把項目開發重點轉向舊城改造。然而,業內認為,舊改只能推高城市住宅均價,而不能改變供求關系。
戴德梁行認為,考慮到其稀缺的區位優勢、土地成本等因素的疊加,中心城區舊改一般會形成新的高端住宅大盤。從供需來看,市中心高端住宅大盤開發節奏緩慢,不會形成集中供應,無法改變住宅市場的供需關系;從售價來看,中心城區舊改項目將使未來住宅均價的上漲幅度比較明顯。
資金成剛需『緊箍咒』
自去年年底以來,房地產類貸款出現了『兩頭緊』的窘境。
聶梅生指出,今年一季度的特點是房地產企業取得資金的渠道和成本比較緊張,而購房者想獲得按揭貸款同樣也不容易。
一方面,在樓市成交整體低迷的大環境下,個人房貸政策絲毫沒有放松的跡象。中原地產數據顯示,在其監測的35個重點城市中,有25個城市出現停貸現象,佔比超過70%。停貸銀行主要以中小銀行為主,如平安銀行、民生銀行、廣發銀行、中信銀行等,國有銀行也大多處於半停貸狀態。
記者近日走訪上海多家銀行發現,各銀行雖然沒有明確已經『停貸』,但審批周期『可能會比以前長一些』。
另一方面,銀行對房地產開發類貸款的審批日趨謹慎,使開發商在資金方面捉襟見肘。國家統計局數據顯示,1-3月份,房地產開發企業到位資金28731億元,同比僅增長6.6%,增速較去年全年回落20.3個百分點。
聶梅生認為,樓市的剛性需求不僅包含無房者,還包括剛性的改善型需求者。政府應當允許、鼓勵和保障他們的購房需求,堅持實施差別化信貸政策,在金融方面給予支持。
(據新華社上海4月22日電)
上海出臺土地新政
『鼓勵』和『規范』並舉盤活存量工業用地
據新華社上海4月22日電作為國內土地資源約束最突出的特大城市之一,上海在嚴控新增建設用地的同時,將更注重向存量土地謀求發展空間。記者22日從上海市有關部門獲悉,上海日前已下發文件,『鼓勵』和『規范』並舉,著力盤活、優化存量工業用地,促進產業發展『高端化、集聚化、服務化、融合化、低碳化』。
據介紹,在新一輪土地管理中,上海已明確了『總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高』的『五量調控』新思路。日前,上海市政府辦公廳轉發市規劃國土資源局制訂的《關於本市盤活存量工業用地的實施辦法(試行)》,為閑置及低效利用工業用地的調整、昇級提出具體操作方法。
此前,上海已明確,對新增建設用地實行『穩中有降、逐年遞減』,並實現規劃總規模『零增長』。截至2012年底,上海的工業用地總量已累計供應856平方公裡,佔建設用地比重的28%,土地利用績效水平差異較大,布局結構有待進一步優化調整。
根據《辦法》,上海對存量工業用地將主要采取區域整體轉型、土地收儲後出讓和有條件零星開發等實施路徑,並已為此制定了一系列引導及鼓勵政策。比如,關於區域整體轉型開發,除政府土地收儲後整體開發建設外,還允許單一主體或聯合開發體采取存量補地價方式自行開發。
對於補繳地價的標准,《辦法》規定,轉型為研發總部產業項目類用地的市場評估地價,外環線以外地區不低於相同地塊工業用途基准地價的150%,外環線以內地區則一般不低於相同地段辦公用途基准地價的70%;轉型為研發總部通用類的,市場評估地價不低於相同地段辦公用途基准地價的70%。此外,符合相關條件的研發總部類用地,最高容積率可以達到4。
『目前工業用地價格整體還比較低,土地改變用途後補繳至工業地價的1.5倍,再加上容積率的提高,對企業是有較大激勵作用的。』上海市土地學會副會長袁華寶說。