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4月19日,卜女士去西部新城參加朋友的婚禮。飯後,她沒心情留下來和朋友聊天,就開車到黨楊路附近一個樓盤轉悠了。西部新城的房子一個月一個價。去年6月,卜女士在這個樓盤購買了
4月19日,卜女士去西部新城參加朋友的婚禮。飯後,她沒心情留下來和朋友聊天,就開車到黨楊路附近一個樓盤轉悠了。西部新城的房子一個月一個價。去年6月,卜女士在這個樓盤購買了一套三室一廳的房子。當時的價格是6500元左右,如今已經漲到約7500元了。不到一年時間,房價普漲了1000元,卜女士有些搞不懂:房價到底漲在什麼地方了?房子成本不就是地價加上鋼筋水泥價以及人工費用嗎?
記者調查發現,房價並非這些成本這麼簡單。地價、稅收、相關費用、建築成本、企業利潤、人工費用……房價的組成約有60項!從拿地、建造到銷售,每一個環節都會推高房價。
地價
【不斷上漲的土地價格】
2013年,濟南市成交土地單價爲366萬元/畝,樓面地價爲1944元/平方米,比2012年上漲6.3%
濟南2013年樓面價漲了6.3%
對於卜女士等購房者而言,地價是比較容易理解的。拿地是項目開發和房產交易的前提,也是房價最基礎的組成部分。市民交給開發商的購房款有一部分是用來支付購地費用的。近年來,濟南住宅土地基準價格一直處於上升狀態。
據山東省最大房地產服務機構山東世聯發佈的2013-2014年濟南房地產市場報告,2013年,濟南市成交土地單價爲366萬元/畝,樓面地價爲1944元/平方米,樓面地價比2012年上漲了6.3%。樓面地價,即單位建築面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一,與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。
據瞭解,自1999年以來,濟南市的土地基準地價分別於2004年、2006年、2007年、2010年進行了調整。根據國土部有關規定,土地基準價格最長三年調整一次。經過測算,今年調整濟南市城區基準地價時,商業、住宅用地漲幅較大,其中,住宅用地級別樓面地價平均增長19.92%。
土地成本不僅包含拿地成本,還包括延期繳納土地款成本。按照土地轉讓方面的規定,土地競買前,競買方必須按底價計算的土地款的20%交納保證金;競買成功後,30天內再交納30%,此爲一期出讓金。5個月內再交納餘下的50%,一期之後的時間按同期銀行貸款利率收取利息,且到期後每延滯一天則按照千分之一交納滯納金。記者瞭解到,僅延期繳納土地款一項,不少項目耗費資金就高達上千萬元。
稅
【你不瞭解的鉅額稅負】
以下以面積爲25畝的A住宅項目爲例,拿地總價爲11250萬元,規劃高層建築面積爲5.83萬平方米,樓面價爲每平方米1930元
涉及房地產的有10個,共繳納稅金5645.8萬元,每平方米稅收成本爲968.4元
數據分析多且爲剛性,增加成本968.4元
據瞭解,中國18個稅種中,涉及房地產業的有10個,其中5個稅種僅對房地產行業徵收,爲房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅和契稅。另5個稅種包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅和印花稅。
濟南一房企老總向記者“曬”了公司一面積爲25畝的A住宅項目的稅負“賬單”。25畝土地拿地總價爲11250萬元,規劃高層建築面積爲5.83萬平方米,這樣土地樓面價爲每平方米1930元。
記者從“賬單”上看到,在建設各個環節中,分別繳納城鎮土地使用稅60.12萬元、土地增值稅757.9萬元、耕地佔用稅32萬元、契稅337.5萬元、營業稅1894.75萬元、所得稅1894.75萬元、城建稅132.63萬元、印花稅24.57萬元、教育附加費132.63萬元、地方水利建設基金378.95萬元。算下來,這25畝的住宅項目共繳納稅金5645.8萬元,覈算到每平方米,稅收成本爲968.4元。
在某房地產開發企業經常跑稅收手續的一業內人士告訴記者,每個稅收項目都有明文規定的計算比例,構成房價的剛性部分。
現存問題
存在重複性收稅現象
“根據《營業稅暫行條例》及其實施細則,房地產行業按‘銷售不動產’稅目以5%的稅率根據銷售全額繳納營業稅。從現行政策來看,初始稅制的設計對於房地產銷售的重複徵稅是顯而易見的,房產轉讓次數越多,重複納稅問題越嚴重。”上述房企老總表示。
據瞭解,增值稅與營業稅都是流轉稅。其中增值稅是價外稅,計稅依據爲納稅人生產經營活動產生的增值額,在實際操作中採取的是購進扣稅法,納稅人購買增值稅應稅項目時繳納的增值稅,可以在銷售應稅項目時全額抵扣,只需對本環節的增加值繳納增值稅。
營業稅是價內稅,納稅人基本上按照其提供應稅勞務取得的營業額、轉讓額、銷售額,依照該應稅勞務適用的稅率,計算繳納營業稅。
房地產開發項目既收取營業稅又收取土地增值稅,顯然是重複徵稅,因此目前對建築業實行“營改增”的呼聲在不斷提高。
規定性收費可細分爲26項,合計爲2461.89萬元,攤到每平方米爲503.8元