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近日,深業上城首次對外公開銷售數據並透露,自去年9月開盤以來,半年多時間價格已連調4次,最高漲幅達15%。記者調查發現,深圳多個高端公寓對市場普遍樂觀。
高端公寓好賣嗎?
開發商:稀缺,不愁賣
近日,深業上城項目的東家深業置地總經理張健向媒體公布,深業上城公寓2014年一季度銷售38套,金額達6.8億元,折合均價8萬元/平方米。他還介紹,深業上城公寓項目共639套,自去年9月份開盤到現在推出的300套已售出216套,去化率達72%,銷售總額達35億元,均價為72000元/平方米。深業的管理層對銷售成績表示『滿意』。
東海集團的銷售總監黎京京日前向深圳商報記者介紹說,東海900多套公寓中推出的300多套也已消化70%以上。從目前的銷售速度來看,每周售出套數約為5套。以此計算,東海國際每月銷售單位約為20套,從單位數量看要好於深業上城。
市場比拼開始日益激烈,是因為一年來高端公寓供應量不斷增加。如果以均價7萬,主戶型兩三百平方米左右作為高端公寓的衡量標准,那麼去年可稱得上是深圳高端公寓入市的元年。東海國際公寓、深圳灣一號、深業上城相繼入市,今年預期入市的項目還包括深圳中心、招商雙璽。據中原地產統計,公寓類的供應量今年比去年增加兩成,消化壓力增大,其中特別提到高端公寓的去化時間將長達3年。
在樓市的淡季,高端公寓是否感受到消化壓力?市場人士認為每月十幾套的銷售速度稱不上是『好成績』。
美聯物業全國研究中心主任徐楓接受記者采訪時表示,深業上城與東海國際去年入市時正處於樓市的『旺期』,對市場預期比較好,未曾料到樓市淡季來臨時,其銷售業績可能會低於開發商預期。世聯行(行情, 問診)策劃總監陳明峰向記者表示,從目前公布的七成多數據來看,屬於比較正常的范圍。
不過,開發商顯得特別有耐心。他們將高端公寓比喻成汽車中的保時捷或箱包中的LV,『稀缺,不愁賣。』東海集團副總經理彭健旭對記者表示,他們就是想打造住宅中的奢侈品,東海集團沒有資金壓力,對東海國際公寓這種精品的銷售,『沒有時間表。』深業置地的張健笑談,『我們確實沒有什麼壓力,與天元等別的項目屬於不同的細分市場,不擔心競爭。』
徐楓分析,這種品類的項目確實與一般住宅銷售規律不同,『推盤節奏比較慢,如果開發商不缺錢,的確可以慢慢推。』
高端公寓另有玩法?
銷售不受市場行情影響
此前不久,東海國際以每平方米約47000元的價格促銷了10個單位,立即引來媒體關注,認為或成為樓市降價的『領頭羊』,因為該價格比其均價低了約2萬元。不過,東海集團馬上向媒體澄清,這只是為吸引客源的一般促銷行動,且選擇的都是位置戶型較差的單元。
與『降價』形成強烈反差的是,高端公寓還在不斷調價。
張健透露,深業上城在開盤後的半年多時間裡,已分階段調價4次,不同戶型價格漲幅在5%~15%,即便如此,依然受到購房者追捧,持續熱銷。除主推的兩三百平方米單位外,還售出4套470平方米的單位,總價2億元以上,單價達到11萬元/平方米,每套單元都在5000萬元以上。張健表示,深業上城的銷售並不受總的市場行情的影響,只是根據其項目的正常銷售表現做出,『我們售出的單位每達到一個臨界點,項目組就會調價,都不需要上報批准。』
黎京京介紹說,東海國際從去年到現在也連續調價,上調幅度最低為3%,最高達12%。他透露,外界盛傳的29萬元/平方米的800平方米面積豪宅,也有不少人表示興趣,正在洽談銷售事宜。
記者實地探訪了即將開盤的深圳中心天元項目。該超大綜合體位於深圳中心區東南側,北臨深南大道,南至福華三路。現場銷售人員對樓盤銷售同樣樂觀,稱前期蓄積的上千VIP還未參觀完,現在提出參觀要求的客戶還要登記排隊。據介紹,這個綜合體將成為深圳未來新的城市中心代表,售價不菲,預期均價每平方米或達8萬元以上。
一位業內人士分析,高端公寓確實不能與一般住宅相比,因佔據中心地帶,又是大戶型,資源稀缺,會成為富豪們的追捧對象,其增值規律有點類似服飾中的奢侈品。深業上城的『尚上生活』及深圳中心天元的『中心,只為中心人物』的品牌語言盡顯『高大上』。
徐楓與陳明峰表示,資金雄厚者購買這種產品,有時不一定看中其短期漲幅,而是出於『資產配置』需求。