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深化土地管理制度改革,創新產業用地供應模式。日前,規劃國土委坪山管理局將坪山新區坑梓辦事處的龍田社區列爲“農地入市”試點地區,開展未完善徵(轉)地補償手續產業用地進入市場的試點工作。
記者瞭解到,龍田社區是新區第一個“農地入市”試點,將爲全市土地管理制度改革提供借鑑。
3萬平方米用地列入試點
規劃國土委坪山管理局透露,龍田社區的試點項目用地,位於新區規劃的寶龍路以東、龍田路以南,用地面積爲30519.53平方米,包括城鄉建設用地和農用地,地塊範圍內有335.07平方米已徵轉爲國有,其餘30184.46平方米未見徵轉記錄。
當前,龍田社區項目用地所在片區尚無法定圖則覆蓋,參考《深圳市新能源汽車產業基地綜合發展規劃》(在編),用地規劃功能爲一類工業用地,容積率爲2.5—4.0。
今年2月份,規劃國土委坪山管理局開展了地塊的選址預審,製作了招拍掛《建設項目選址意見書》、《建設用地方案圖》。
記者瞭解到,龍田社區“農地入市”不僅是坪山第一個試點,也是坪山土地管理制度改革的又一重大舉措,設立試點項目後,坪山管理局按照現行土地利用總體規劃,將項目用地全部調整爲建築用地,以提高土地資源的利用效率。
值得關注的是,在這次“農地入市”中,龍田社區居民將以個人股東的身份,通過出讓土地使用權,並獲得相應的土地收益。
“目前有兩種方案在考慮中,一個就是農地入市後,社區居民將獲得一定比例的資金分成,另外一種是用入股的形式,居民獲得一定的股份。採取哪一種方式,由社區自行決定。”市規劃國土委坪山管理局相關人士透露。
據深圳市規劃國土委介紹,今年上半年,在坪山、龍華、龍崗各有一個社區在積極推進“農地入市”試點。下一步,土地改革的深化還將繼續完善利益共享機制,並與土地二次開發統籌考慮,協調推進。接下來,深圳將進一步探索在學校、醫院、養老院等民生領域,並研究其他經營性用地入市的可行性。
而如何盤活原農村土地資源拓展多元化空間資源,進一步推動“1+6”政策實施,規範引導原農村集體掌控的未徵未轉地流轉,充分發揮原農村土地資源在落實新區產業發展和城市規劃中的積極作用,爲新區城市發展提供更多的空間保障,也成爲坪山改革創新的一項試探。
兩種收益方式可供選擇
記者瞭解到,近幾年深圳市土地改革的突破,多半是通過利益機制的調整來推動,方式有城市更新、土地整備“整村統籌”,以及“1+6”文件中原農村工業用地入市等。雖說這次“農地入市”是坪山第一次吃螃蟹,但在去年12月,寶安區福永街道鳳凰社區就“農地入市”問題進行了現行試探。
當時,鳳凰社區1.46萬平方米閒置土地,以1.16億元的價格出讓,雖然這塊地不是法律意義上的農村集體土地,但已經算是一種嘗試。
在去年年末的首宗“農地入市”時,土地申請掛牌後有兩種收益分配方式供集體經濟選擇,其一是按照所得收益,50%納入市國土基金,50%歸原農村集體經濟組織。其二是所得收益社區和市國土基金按3∶7比例進行分成,成交後社區還將繼續持有總建築面積約20%的物業專用於產業配套。鳳凰社區採取了第二種做法。
在坪山新區2014年土地管理制度改革工作方案中,市規劃國土委坪山管理局表示,將以解決新區基層土地問題爲抓手,重點解決一大批社區在非農建設用地、徵轉地補償、原村民統建、社區發展規劃、舊工業區改造等土地難點、熱點問題,大力推進原農村土地確權,促進原農村土地流轉,不斷完善社區的基礎設施,提升居民生活環境和公共服務,實現社區集體經濟的可持續發展和社區轉型。
爲推動規劃實施,新區也會探索研究城市發展土地增值收益分配機制,以及原農村土地增值收益分配機制,制定合理土地收益分配方式,盤活原農村土地資產,提高原農村土地流轉收益分配,實現政府、社區、居民共享城市發展成果。