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保利地產和保利置業這對“央字頭孿生兄弟”,在同業競爭多年後,終於迎來整合契機。繼月初在網上投資者說明會上暗示保利旗下兩大地產公司有整合可能後,4月21日保利地產董事長宋廣菊在2013年股東大會上進一步透露,“未來兩個平臺的整合肯定是集團的一個戰略目標和規劃,這一兩年可能會進一步提到議事日程上”。
集團內區域公司暗戰龍頭老大
保利集團作爲21家被國資委特批允許做地產的央企之一,旗下有兩個房地產平臺,爲保利地產和保利置業,分別在A股和H股上市。兩家公司分開經營,領導班子也不同。
其中,保利地產是中國房地產行業規模最大的巨頭之一。據年報顯示,2013年保利地產實現銷售金額達1252.89億元,同比增長23.15%;實現銷售面積1064.37萬平方米,同比增長18.11%;實現淨利潤107.5億元,同比增長27.4%。反觀保利置業一方,從規模上看只相當於保利地產一個區域公司。據年報,2013年保利置業實現銷售額267億元,同比上升14%;銷售面積250萬平方米,基本完成全年260億元的銷售目標。
多年來,外界對這兩家兄弟公司間的同業競爭一直有目共睹,其核心就在“搶地盤”上。宋廣菊曾稱,集團做了規定,過去雙方已經共同進入的城市,要協商發展,在產品定位上會做一些劃分,今後兩家公司原則上不會再有新的交叉。
北京商報記者瞭解到,在這份內部劃分中,北京、天津、瀋陽等城市是保利地產的地盤,深圳則被劃給保利置業,重疊的城市包括上海、重慶、廣州、武漢等。但這種簡單的劃分並非市場競爭之道。保利地產副總裁餘英就通過微博表示,“廣東保利儘管沒有深圳這個主戰場,但將永遠是廣東老大,只要哪一天解禁,允許保利地產進深圳,我保證三年內深圳銷售第一”!
置業危機已經顯現
無論保利地產還是保利置業,對“同業競爭”一直予以否認。理由則是因爲房地產市場非常大,任何一家房地產公司的市場佔有率都不超過2%,因此同業競爭對股東或者是投資者的影響微乎其微。實際卻是同業競爭危害深遠,特別是對保利置業。正是因爲保利集團出於避免同業競爭的考慮而做了地域劃分,在保利地產進入的城市,保利置業難以進入。而保利地產來勢兇猛,截至2013年已進駐49個城市。“像雙生兒中一個胎兒奪取營養,影響了另一個的發育,保利地產的高速擴張,從某種程度上制約了保利置業的生長,”有業內人士評論。
梳理保利地產年報可以發現,保利的主要銷售貢獻來源於以廣州爲核心的珠三角地區,實現銷售超過300億元;其次京滬及周邊輻射地區銷售額分別超過200億元;成渝和以武漢爲中心的中部地區實現銷售接近150億元。在產品類型上,保利地產和多數開發商一樣,偏好“首次置業”產品和主打高週轉的開發策略。
而從保利置業來看,其土儲主要位於三四線城市,如南寧、遵義、德清等,佔比達到39%;此外,佔比44%的土儲雖然位於二線城市,但很多項目都在城市周邊或者郊區,均屬於風險較大的地區。從2010年開始,保利置業盈利能力指標一直持下降趨勢,2013年核心淨利潤率僅爲7.4%,同比下降3.2個百分點,僅爲2010年淨利潤率高峯時的一半。
CRIC研究中心分析師朱一鳴表示,保利置業大戶型產品較多,影響了整體週轉速度,成爲業績高增長的薄弱環節,而城市區位的問題則限制了銷售。“公司當務之急是要調整產品結構,同時加大一線及二線主要城市的拿地機會,平衡已經存在的風險。”
大集團同類子公司整合成必然
在這種情況下,不難理解保利係爲何提出整合。實際上,這是一些規模巨大的集團型企業共同面臨的問題。同爲央企的中國建築,旗下中國海外、中建地產和中海宏洋三個房地產開發平臺也進入了整合階段,中海已經全面託管了集團地產開發業務。
據瞭解,保利地產今年提出保持20%以上的增長目標,保利置業的目標相對保守,增幅設定僅5%。不過,由於今年整個房地產市場的氣候轉冷,從一季度來看,兩家的業績都不太理想。其中,保利地產一季度銷售爲280.71億元,同比下滑8.73%;保利置業一季度銷售則爲62億元,同比下降7.4%。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,今年房地產市場整體產生波動和觀望,在這個背景下,保利系的整合不僅是解決同業競爭的問題,同時也是對整個房地產板塊的一次徹底調整,提高整體的競爭力和規模效應。但他指出,雖然目前保利系的整合已經明確,但保利地產和保利置業分別是上市公司,且在不同地方上市,涉及重組要經過證監會審批,其中的估值、注資問題也相對複雜,不會太快完成。