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核心提示:土地交易降溫是今年樓市價格下滑的一部分嗎?這是個別現象,還是會演化成市場寒潮?
樓市價格下滑,已非房地產商用“營銷噱頭”之類解釋可以搪塞。房地產一手商品房景氣度下滑的態勢,正在向一級土地市場蔓延。
4月21日,朗詩地產在蘇州吳江區,底價拿下三幅宅地,創下該區域最近兩年成交宅地價格新低紀錄。
4月15日以來,至少有7個位列一、二、三線的城市,在其各自的土地交易市場,集中出現地塊底價成交現象。與此對應,3月底以來,已有14個二、三線城市,舉行規模不等的土地推介會。
國土資源部於4月中旬發佈的報告顯示,今年一季度,全國綜合地價增幅爲7個季度以來的首次收窄,而中原地產研報表明,房企購地態度開始轉向謹慎。
朗詩底價拍得蘇州三幅宅地
朗詩綠色地產有限公司(以下簡稱朗詩地產)4月21日宣佈,公司間接全資附屬公司南京朗銘房地產開發有限公司(以下簡稱南京朗銘),於4月18日,以底價9.82億元的價格,成功競得位於蘇州市吳江區鬆陵大道東、雲龍路北3幅相鄰純住宅用地。
根據朗詩地產公告和吳江國土資源局土地招拍掛信息,朗詩地產取得的吳江區3幅地塊,平均土地成本價和樓板價分別爲6000元/平方米和2857.79元/平方米。
與朗詩地產以底價拿下純住宅用地的類似還有綠地集團。4月10日,綠地集團以總價12.99億元的底價,一舉摘得吳江區鬆陵大道附近4幅相鄰純住宅用地,土地平均成本價爲7500元,平均樓板價爲6811.37元。
事實上,從2014年開始,蘇州吳江區住宅用地已出現底價或微溢價成交現象。2月28日,吳江區馬年首拍成交的3幅純住宅地塊中的2塊,溢價幅度極小(分別溢價1.34%和0.88%),其中編號爲“WJ-J-2014-007”的地塊,也以底價成交。
據朗詩地產公告披露,上述三幅地塊,位於吳江南部城區與太湖新城交匯處,佔地面積約爲16.36萬平方米,容積率2.1,預計總建築面積34.36萬平方米。
可堪一提的是,朗詩地產取得的吳江區地塊樓板價約爲2857.79元/平方米,創該區域宅地價兩年新低紀錄。據朗詩地產稱,其新拍獲得的地塊附近,住宅物業目前售價從9000元-11500元每平方米不等。
根據蘇州市最新規劃,朗詩地產新拍的3幅地塊所處區域是蘇州市城區發展的重點方向,緊鄰蘇州城區南側,目前吳江城區與蘇州城區已連爲一體。吳江北部地區和吳江城區已被納入蘇州中心城市規劃發展。
朗詩地產稱,地塊所處位置自然環境好,生活配套規劃齊全,與在建的吳江體育館、太湖新城小學、韓國國際學校、蘇州第九人民醫院毗鄰。
今年3月底,申銀萬國發佈的研報稱,蘇州是住宅用地供需比相對不足的城市,但從2014年至今,蘇州新城區——吳江區住宅用地頻頻以底價成交,意味着什麼?
本月下旬八城底價出讓地塊
馬年伊始,杭州打響了樓價下降的第一槍,此後各地不斷傳出開發商下調房價的消息。
時間進入4月,21世紀網記者發現,全國多座城市土地市場降溫,集中出現底價成交現象。朗詩地產在蘇州吳江區底價收地並非孤例。
據21世紀網記者不完全統計,4月中旬以來,廣州、杭州、蘇州、常州、南京、濟南、合肥和西安八城市,土地市場出現大量底價成交交易。
4月21日,廣州奧體中心東部的油制氣廠住宅地,以幾乎等於底價的10140元/平方米(底價每平方米10000元)成交。目前周邊新房價格爲2.5萬元/平方米。
該地塊規模很大,被稱爲“航母級”住宅地,是廣州天河區今年供應的最大住宅地塊。拍地前,廣州土地市場預計地塊成交價會達到1.50萬元/平方米,但競拍現場僅有金融街聯合體和城實投資兩家開發商入場,經過3輪舉牌,廣州市城實投資有限公司即以61.50億元的總價拿下該地。
同樣是4月21日,除了廣州和蘇州有底價成交宅地之外,還有西安。據西安市國土資源局4月21日公示,當日該市底價成交4宗土地,成交面積總計254.62畝,涉及資金5.81億元。
4月16日-18日,在常州、合肥、南京和濟南,都有底價地塊成交,且都沒有進入競拍階段,其中濟南推出的9宗土地,有2宗流拍。
年初首曝房價下降的杭州,在4月21日下午,推出4月唯一1宗住宅用地,競拍現場非但沒出現火爆拼搶場景,而且江蘇新城在還未進入書面競價階段時,就直接幾乎以底價成交。
這幅地塊編號餘政儲出(2014)5號,出讓面積3.36萬平方米,地上建築面積5.04萬平方米,容積率1.4-1.5,起價4.0318億元,樓面起價8000.04元/平方米。江蘇新城加價2萬元,以4.0320億元的總價(樓面起價8000.08元/平方米)摘得該幅地塊。
21世紀網記者瞭解到,在這幅地塊周邊,江蘇新城於去年10月拍得的編號爲“餘政儲出(2013)75號”地塊,樓面起價6093.88元/平方米,成交樓面價8727.43元/平方米,溢價率達到43.22%。
4月22日,蘇州一家房地產企業負責人對21世紀網記者表示,“從去年三季度末開始,底價出讓地塊的事,已經發生,只是當時房地產銷售終端銷售情況比較好,這沒有引起廣泛注意。不管其他開發商怎麼說,我說句實話,今年樓市情況不會太好,除非出現刺激政策,現在的策略是降價跑量,只是不能公開說,否則地方政府可能找上來,很麻煩。”
4月下旬,廣州、杭州、南京、西安等地的土地市場交易趨於冷清,會在未來向其他城市蔓延嗎?
賣地收入佔地方財收近九成
今年一季度地方政府財政收入比重中,有接近九成的財政收入,來自土地出讓,即“賣地”所得。
4月17日,財政部發布的財政收支情況顯示,今年一季度,國有土地使用權出讓收入1.08萬億元,同比增長40.30%。
財政部表示,受土地成交額增加拉動,一季度地方政府性基金收入(本級)爲1.22萬億元,同比增長37.30%。據此測算,國有土地使用權出讓收入佔地方政府性基金收入(本級)的比重,達到88.52%。
地方政府財政收入如此依賴出售土地所得,則上述多地土地市場熱度減退,會對地方政府在未來二、三、四季度的財政收入,造成何種影響?
從多渠道傳出的信息看,地方政府、特別是二三線城市的地方政府,已經採取應對措施。公開資料顯示,近期多地舉行土地推介會,大量推出優質地塊,甚至遠赴中心城市拉客。
4月22日,21世紀網記者獲悉,蘇州土地儲備中心將於5月9日舉行2014中國(蘇南)城市土地推介會。據主辦方蘇州土地儲備中心稱,這是“蘇南地區城市首次聯合經營性土地推介活動”,規模在長三角地區首屈一指。
4月18日,湖北咸寧(南昌)土地專場推介會在江西南昌舉行;4月17日,安慶市在北京集中推介28宗優質地塊;同日,江門市一舉推出16塊共75萬平方米土地。
此外,廈門、武漢、寧波、紹興、重慶、泗陽、淮南、張家港、馬鞍山、達州等城市,均於今年大力推銷土地。
“地方政府大力推銷土地,這很好理解。樓市去化遇到問題,必然導致土地市場遇冷,而你知道土地出讓金對地方政府的意義,所以……”中原地產研究諮詢部總監宋會雍對21世紀網記者稱。
據隸屬國土資源部的中國土地勘測規劃院4月15日發佈的《2014年一季度全國城市地價監測成果》報告顯示,一季度全國監測的105個主要城市中,綜合地價環比增速爲1.89%,漲幅在7個季度後首次出現收窄,較上一季度下降了0.17個百分點,顯示土地市場開始降溫。
中原地產研究報告顯示,3月份10家標杆房企在全國40個主要城市的購地金額爲62.93億元,創近19個月新低紀錄。報告認爲這主要是由於今年春節以來樓市觀望氛圍濃厚,房企在銷售情況不算良好的情況下,購地態度持較爲謹慎。