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共和社區歷史遺留違法建築產權類型比例較好,因此成為寶安唯一的違建處理試點社區。南方日報記者何俊攝
4月1日,《〈深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定〉試點實施辦法》(簡稱《實施辦法》)正式實施,全市12個社區和1個街道作為首期選取的試點,將開展為期一年的歷史遺留違法建築分類處理試點工作。
根據規定,在試點工作中,符合條件的歷史遺留違法建築經處理確認後,可進行房地產登記,但為非商品性質房地產,限定自用,不得抵押、轉讓。原村民符合『一戶一棟』原則的住宅類歷史遺留違法建築在480平方米以內的部分,原農村集體經濟組織繼受單位所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建築,原村民、其他企業單位或者非原村民所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建築,這三類在有限確權後,可補繳地價申請轉為商品性質,進入市場流通。對不符合條件的歷史遺留違法建築,將視情況進行拆除、沒收或臨時使用備案處理。
寶安把試點區域選在了沙井街道的共和社區。作為原特區外的工業大區,寶安的違建問題歷史糾結多,復雜程度強,並嚴重地制約了寶安的經濟發展。此次,寶安在共和社區進行歷史遺留違法建築處理試點,期待著以此『破題探路』,探索出一條有效解決違建問題的新路徑。
分階段實施試點工作
4月15日,寶安區召開歷史遺留違法建築處理試點工作動員部署大會,對即將在共和社區開展的歷史遺留違法建築處理試點工作進行動員和部署。
會上,區委書記魯毅坦言,歷史遺留違法建築的處理,已成為制約寶安經濟社會發展的最突出問題之一,『寶安社區經濟發展方式簡單、粗放,查違形式突出,和其他區相比,在解決違建問題上,情況更復雜、歷史糾結更多,復雜程度更強、更大。』
寶安歷屆區委、區政府對違建問題都高度重視,歷次的黨代會、人代會、政協會上也都對這個問題進行了積極的呼吁。此次舉全區之力來組織共和社區的歷史遺留違法建築試點,在魯毅看來,意在集中寶安的人力物力財力和精力,嚴格依照法律法規,強有力地組織推進此項工作,在試點過程中總結經驗,並『期望由試點找到解決問題的路徑』。
據了解,寶安將分階段實施試點工作,為期一年:啟動階段,4月底完成組建工作機構、設立職能組等工作;處理准備階段,7月31日前全部完成9項基本工作,包括落實辦公場地、開展歷史遺留違法建築的補申報工作、預審工作等;分類處理階段,2015年3月31日前完成歷史遺留違法建築的申報及初審、職能部門審查、備案及分類處理等工作;總結評估階段,試點區域要在2014年9月20日前、2015年6月20日前向區政府提交中期總結、全面總結評估報告。
據悉,寶安將按照相關程序和標准,開展歷史遺留違法建築的補申報工作。2009年6月2日以後新建的違法建築一律不得納入補申報;已申報的,不得重復申報。申報後,有關部門將開展歷史遺留違法建築檢測鑒定監督管理,對符合要求的鑒定報告出具備案證明書。
為了推進試點工作的順利實施,寶安將沿襲去年地鐵11號線征地拆遷工作的方法,將從區有關部門和各街道辦選派40名乾部駐點共和社區。此外,沙井街道一批乾部,加上區查違辦的整個隊伍,將全力以赴形成合力。此次抽調的骨乾,一年內將全『脫產』工作,整個隊伍進行集中辦公。
魯毅強調,試點工作要在法律的大框架下,大膽設想,大膽爭取,大膽溝通,『試點工作中肯定會遇到文件上沒有的條文,甚至是法律空白,我們唯有創新突破,不能因為法律沒就不做。我們投入這麼大的精力開展這項工作,就是希望試點工作能一步到位,取得全面成功,並以此為基礎,推動問題的全面解決。寶安必須下決心把歷史遺留問題處理好,真正以此次試點為契機,把寶安的歷史包袱卸下來,實現新一輪的發展。』
區長王宏彬則強調要做到『三個迅速』,即迅速動員、迅速行動、迅速落實。他要求各街道部門,特別是共和社區,對照試點實施方案、結合第二批教育實踐活動,依法、依規開展試點工作,讓社區群眾切實感受到試點工作帶來的實惠,為全面解決歷史遺留違法建築問題探索新路。
實施試點工作為期一年:啟動階段,4月底完成組建工作機構、設立職能組等工作;處理准備階段,7月31日前全部完成9項基本工作;分類處理階段,2015年3月31日前完成歷史遺留違法建築的申報及初審、職能部門審查、備案及分類處理等工作。
確權工作即將展開
目前,沙井街道有關部門和共和社區正在緊鑼密鼓地籌備確權工作的展開。共和股份公司表示,眼下最重要的,就是要做好社區與街道、查違辦等各個部門的溝通工作,幫助推動確權工作在社區的順利開展。
共和社區位於沙井街道北部,是寶安唯一的歷史遺留違法建築問題處理試點單位,承擔著為寶安解決歷史遺留違法建築問題『破題探路』的重任。資料顯示,共和社區共有279戶,合計718人本地人口,共有669宗(774棟)建築申報了農村城市化歷史遺留違法建築處理。
17日,記者驅車前往共和社區,初夏的共和儼然一個繁華的小城鎮,道路整潔開闊,街道兩旁整齊地排列著一棟棟小樓,高樓較少,大多以5—7層為主。社區內的各項配套也比較完善,有寶安最大的民辦學校『深圳明德實驗學校』,聚集了萬家連鎖超市、家美樂商場、天源隆商場等商業場所。正值中午,一群群學生排著隊從明德實驗學校放學回家,很是熱鬧。
相關人士告訴記者,之所以共和社區成為寶安唯一的歷史遺留違法建築處理試點社區,最主要的原因是『歷史遺留違法建築產權類型比例較好』,能把每個類型的情況都反映出來,且原住民的宅基地大多是一戶一棟,多以3-5層的小樓為主,可以便於確權及後期各項工作的展開,這也正與《實施辦法》中『試點的街道或社區具有廣泛性特點,有利於試點經驗的探索和積累』這一規定相契合。
在此之前,深圳曾經多次出臺法規、政策對歷史遺留違法建築進行規范,本次即將展開的確權工作並不是共和社區歷史上的第一次房屋確權。上世紀90年代中期,深圳曾經針對生產經營類歷史違法建築開展過一次房屋確權,並為符合條件的建築頒發了產權證明,也就是俗稱的『綠本』;2002年,《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若乾規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若乾規定》頒布後,深圳再次根據『兩個若乾規定』在當時特區外的龍崗、寶安兩區對生產經營性、住宅類歷史違法建築展開普查,並通過權屬調查、分宗定界、規劃審核、國土審核、房屋結構安全系數檢測、消防檢測、備案、審批、補交地價等一系列手續後,為一部分符合條件的建築辦理了相關手續。
記者了解到,共和社區的居民普遍對此次歷史遺留違法建築處理的試點工作表現出歡迎和配合的態度。共和股份公司黎仕生表示,在大多數村民看來,此次試點是讓他們的物業價值得到提昇的絕佳機會:『通過這次歷史遺留違法建築的確權,有利於明晰建築物的產權,切實維護社區居民的合法權益,更有利於社區今後的持續發展。』
目前,沙井街道有關部門和共和社區正在緊鑼密鼓地籌備確權工作的展開。黎仕生希望政府能加強引導和政策解析,在試點過程中能更多地從村民的角度考慮,加強溝通,雙方相互理解和支持。』
幫助推動『農地入市』和城市更新
共和社區在歷史遺留違法建築上的『破冰』探索,除對全區處理歷史遺留違法建築問題起到示范作用外,一個極大的意義就是在土地確權後,農村集體用地出讓將會比現在更容易實現,既可以盤活農村集體用地,為深圳騰出產業發展空間,又可以促進社區經濟轉型昇級。
深圳用地供需矛盾突出,與此同時,原農村集體(尤其是特區外)實際佔用大量土地,卻因土地權益不明晰、缺乏相關政策支持而無法入市。去年1月8日,深圳以市政府1號文的形式出臺了《深圳市人民政府關於優化空間資源配置促進產業轉型昇級的意見》及其6個配套文件(簡稱『1+6』文件)。其中,配套文件之一《深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法》(試行)提出,原農村集體經濟組織繼受單位符合規劃的工業用地可進入全市統一土地市場,並明確了相關交易方式和利益共享模式等內容。
『1+6』文件出臺後不久,2013年12月20日,深圳市首例『1+6』文件試點項目用地正式掛牌出讓,成交底價為1.16億元。該地塊位於寶安區福永街道鳳凰社區,面積14568.29平方米,建築面積69900平方米,規劃用途為工業用地(新型產業用地),土地使用年期30年,由唯一的競拍方深圳市方格精密器件有限公司獲得。為了保障村民在農村土地流轉的長期利益,鳳凰社區采取了『3:7分成加20%物業』的收益共享方式,土地出讓收益七成歸政府,三成歸社區,另外社區還將享有建成後20%的物業,可以用作出租,保證村民長期的收益。此外,鳳凰社區還將以風投的方式入股方格,用土地出讓金所得『多退少補』入股方格公司9.5%的股份。
雖然有了『1+6』文件和福永鳳凰社區『農地入市』的成功先例,但是土地權益不明晰使得大量農村集體土地想要入市困難重重,甚至毫無可能,『如果通過試點,可以為符合條件的農村集體土地確權,那麼,大量農村集體土地的產權得到明晰,將有利於今後掛牌入市。』有關人士表示。
歷史遺留違法建築試點還會推進城市更新的走向。根據規定,城市更新項目產權清晰比例需達到70%以上,為歷史遺留違法建築確權,將為今後的社區整體城市更新奠定良好的基礎。
此外,共和社區歷史遺留違法建築試點還將會對寶安其他社區違建問題的處理起到示范作用,『大部分社區在歷史遺留違法建築處理中遇到的問題都會在共和社區遇到,普遍意義很強。當然,對於共和社區中沒有體現的問題,我們希望深圳的其他試點能體現出來,並順利找到解決的途徑。』
南方日報記者崔潔通訊員唐成茂