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東風東關片區位於臨沂老城區黃金地段,可這塊黃金地段爲何卻引不來開發商?
臨沂城投開元置業有限公司項目經理高全德告訴記者,東風東關棚戶區改造之所以嚇走開發商,最主要的原因是這一片區加蓋、擴建現象嚴重。這一片區曾經進行過多次拆遷調查摸底,摸底一次,居民加蓋一層,居民在原有住宅上加蓋3-4層成了普遍現象,容積率超過了4,徵收成本過高。“拆遷後再把居民就地安置,徵收的房屋建築面積大,建設面積小,開發商不足以通過商業運作的收益來完成彌補還建的費用。”
高全德算了一筆賬,根據目前的規劃粗略計算,東風東關棚戶區拆遷後新建住宅面積爲75萬平方米,其中還建住宅60萬平方米,每平方米的建安成本大約爲4000元,開發商純投入的還建費用就要約24億。剩餘15萬平方米商用住宅按照每平方米4000元銷售,收入6億元左右,若去掉建安成本,利潤約4億元。可用於銷售的商業面積約25萬平方米,建安成本每平方米4000元左右,總計約10億元,一平方米沿街商業房的售價1萬元左右,收入約爲25億元,利潤在15億元左右。
高全德說,除去還建住房,開發商還要建設管網、道路、人防工程,以及小區內社區管理用房、學校等配套設施,此外還要償還貸款、融資的利息。“通過賣商品房、商鋪來彌補配套和建安成本的方式,開發商單獨運作下來肯定要虧本。”