|
||||
根據國家統計局數據顯示,2013年全國房地產開發投資增速達19.8%,商品房銷售面積增速爲17.1%,70個大中城市量價齊漲,去年土地市場也迎來了成交高峯。但是,隨着樓市整體升溫,一二線熱點城市和三四線城市分化跡象明顯。
一、二線城市房價漲幅快
並不代表全國市場
今年春節過後,山東某四線城市就以公務員攤派購房指標,躍然各大媒體樓市頭條,事件背後透露出的信息是房地產市場供求關係的失衡,三、四線城市庫存壓力增大。相比之下,一、二線熱點城市“日光盤”頻出,如北京中建國際港開盤當天即售罄1462套房源,認購金額37.9億元,創下2012年以來全國單日、單一樓盤最高銷售紀錄。
市場分化現象在2013年曾引發業內人士激烈討論。2014年中國(山東)房地產發展高峯論壇在濟南舉行。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在論壇中指出,2014年房地產市場分化將更加明顯,主要與中國目前的城市化發展階段有關係。她認爲北京已經是全國執行調控政策最嚴厲的城市,房價依舊是上漲態勢。但是北上廣深四個一線城市及省會城市漲幅快,並不能代表全國市場。大城市就業機會多,公共服務水平好,40%多的人口向大衆城市流動,因此外來購房需求也比較大。過去十年,中國城鎮化速度非常快,年均1.36個百分點,中國現在的城鎮化率已經超過50%以上,城鎮人口多,農村人口少。
大型房企迴歸一、二線城市
投資風險相對較小
從2014年房價數據,成交量、房企拿地熱情等多個角度來看,全國樓市分化加劇,冷熱不均。2014年1、2月份,70個大中城市房價整體走勢依舊是“漲”字當頭,唯有溫州房價連續下跌。因此,在新一輪的樓市熱潮中,開發商開始調整市場戰略,撤離三、四線城市,迴歸一、二線城市,保利、恆大、萬科等品牌房企去年拿地大部分集中在北上廣等中心城市。
一、二線城市經濟基礎雄厚,人口凝聚力強,投資風險相對小。財經學者葉檀曾撰文稱2014年各城市分化將更加嚴重。她認爲在資產泡沫後期,市場總是會尋找最厚實的安全島,國內一線城市就是國內最安全的投資地,一旦一線城市中心區域的房地產溢價下降,就說明中國經濟與金融已經無法支撐。
市場分化加劇
同時蘊含機會
業內人士紛紛給三、四線城市房價“潑冷水”,有的地區出現開發商“棄房”現象,購房者的觀望情緒更加濃厚。但是也有專業人士指出,市場分化加劇,同時蘊含機會。未來中國的消費增長將會改變很多中小城市的區位價值。例如2013年山東省一圈一帶規劃出臺,省會經濟圈效應顯現,萊蕪、泰安、聊城、德州等城市發展將加速,對房地產走勢也會產生一定影響。
其次,隨着產業結構升級,寫字樓市場以及伴隨着消費結構升級的休閒旅遊地產,養老服務社區,都是房地產市場中存在的機構性機會。
(樓市記者劉亞偉)