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核心提示
記者了解到,未來一兩個月內,包括幸福萬象、理想城在內的商務公寓項目都將陸續入市。與前年、去年高端商務公寓紮堆入市的現象相比,今年的商務公寓不但供應量略有減少,而且也越發往小戶型住宅式產品發展。不過,在近幾年商業地產和綜合體狂飆突進式發展的帶動下,商務公寓的庫存仍存在著較大隱懮。
業內人士認為,在前兩年的商務公寓爆發潮後,經過市場的衝洗,開發商對商務公寓的推崇開始逐漸退燒,開始理性看待市場。
-地產行業記者丁雯婕
近九成小戶型產品
綜合美聯物業和中原地產研究數據可知,今年深圳將有23個項目帶來新增商務公寓供應,預計將有近6000套產品,與去年總共6680套的產品總數相比,供應略有減少。
與去年、前年商務公寓大多集中在大戶型高端產品類型上不同,小戶型商務公寓今年又重新殺入市場的主戰場。根據美聯物業統計,今年將有近9成以上的商務公寓新品集中在90平方米以下的小戶型。近期,就將有理想城和幸福萬象兩個項目會分別推出46-70平方米和43-69平方米的公寓產品。
小戶型商務公寓的重新回歸,早在去年年底就出現端倪。包括京基濱河時代、中信龍盛廣場、遠洋新乾線在內的多個項目都推出了相當體量的小戶型公寓產品。
可以說,大戶型的高端公寓熱潮從前年開始發軔,至去年經歷過最高峰的推盤潮,今年終於暫告一段落。綜合多家研究統計,今年只有深圳中心·天元、深業上城和中通水岸等項目會供應超200平方米的大戶型高端公寓。
美聯物業全國研究中心總監徐楓認為,今年商務公寓產品開始出現了『退燒』趨勢,高端公寓的消化偏慢已經成為共識,由於市場同類型產品堆積和潛在客戶群的逐漸被消化,越來越多的開發商對商務公寓的走量已不再盲目樂觀。
『限購讓不少資金因此進入商業地產領域,但並不意味著是個商務公寓都能快速走量,在購買力有限的時局中,商務公寓熱潮的逐漸消退是市場自我調節的一個體現。』美聯物業全國研究中心總監徐楓這樣解釋。
綜合體再發力
記者統計發現,在今年新增的商務公寓項目中,近半數屬於綜合體,在業內人士看來,綜合體項目成為商務公寓產品主供應地也是近幾年商務公寓市場的熱點趨勢。
在深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄看來,近年來深圳城市更新步伐加快,在多數舊改項目中都有商務公寓產品規劃,在深圳整體城市規劃影響下,未來幾年商務公寓供應還將持續爆發。
這一看法在去年的市場上得到了印證。記者發現,去年商務公寓推盤量接近1千套的京基濱河時代、遠洋新乾線和深業上城都是體量巨大的舊改綜合體項目。
雖然都是綜合體中不限購不限貸的商務公寓產品,但不同地段的項目產品規劃和定位仍有差異。在南山福田等原特區關內區域,尤其是一些傳統的成熟商業區,商業、商務配套比較齊全,注重打造繁華地段的高端豪宅體驗,講究各類優勢資源的高度集中,而且又不受『限價令』限制,因此在定價上也比肩甚至超越豪宅,從以往的深圳灣1號、東海國際以及深業上城就可知一二,今年福田中心區的深圳中心·天元雖然還尚未入市,業內對定價的預估也早已超過片區內的住宅產品。
而在徐楓看來,寶安龍崗等區的商務公寓主要還是『擦邊球』,由於區位條件相對缺乏優勢,小戶型產品在不限購不限貸的前提下更偏重住宅功能,總價比較低,但目前偏遠地區的公寓市場已經趨於飽和,開發商需要解決去化難題。
當前市場庫存壓力劇增
雖然今年新增供應已經相對減少,但在以往的公寓大躍進式爆發中,不論是『高大上』的高端公寓,還是低總價的小戶型,都給公寓市場帶來了頗為頭疼的庫存壓力。
根據深圳中原研究中心的監測,根據深圳中原研究中心的監測,深圳當前可售商務公寓總量為73.09萬平方米,約為去年同期的3倍,庫存消化期也由去年同期的16個月上昇至當前的24個月。
其中,約有5成左右的可售公寓面積集中在福田區,當前福田區的商務公寓增至36萬平方米,與去年20萬平方米的庫存相比大幅增長了80%,福田區是高端商務公寓的集中地,深業上城、東海國際等一大批高端公寓目前都有為數可觀的在售產品,在售項目平均銷售率僅為24%,庫存消化時間高達33個月。據美聯物業統計,今年,福田區的深圳中心、深業上城還將新增超500套產品,這些產公寓均屬高端產品,一套動輒上千萬元,市場消化需要耗費較長的時間,因此短期內去化壓力難以消除。
而庫存排名第二的龍崗區主要供應的是小戶型的商務公寓產品,龍崗區當前庫存已經達到17.85萬平方米的龍崗區,與去年同期相比增加2.57倍。不過,由於龍崗的商務公寓產品總價低,去化速度相比較快,庫存消化期約為17個月。
記者統計發現,早在去年上半年,保利上城、THETOWN樂城和KPR佳兆業城市廣場三大項目已經為市場帶來共2000多套商務公寓供應,去年下半年,遠洋新乾線、萬科廣場等項目商務公寓產品的推出,又一次點燃了龍崗商務公寓的供應熱潮。
世聯地產深圳策略資源部策劃總監李志華此前接受采訪時表示,龍崗的商務公寓市場纔剛剛開始爆發,龍崗大道沿線分布著大批量的城市更新項目,其中規劃有大量商務公寓產品,未來幾年商務公寓市場將會是一場惡戰。