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保利天悅有機會挑戰匯悅臺的廣州豪宅榜首位置。
富力·東山新天地新產品開價超5萬元/m2。
匯悅臺由6棟38?40層超高建築組成,全部為大戶型。李鳳荷攝
今年豪宅銷售不佳,有實力購買5000萬元以上單位的人士也采取觀望態度。李鳳荷攝
廣州最貴豪宅匯悅臺網簽價突破14萬元/m2刷新廣州樓價紀錄
日前,廣州珠江新城豪宅匯悅臺網簽價突破14萬元/m2,再次刷新廣州洋房網簽紀錄,同時也打破了2011年二沙島最後一套別墅,折後價約為13.4萬元/m2的廣州一手別墅最高價紀錄。近期,不少豪宅盤的網簽量開始明顯增多,但這並不意味著近期豪宅市場成交回暖,據悉,網簽量的增長只是由於去年嚴格的限簽制度導致了大量的待網簽單位如今得以『松綁』所致。網易房產數據也顯示,廣州均價4萬元/m2以上的豪宅盤約14個,3萬元/m2以上的高檔住宅共約38個,近半年有銷售記錄的豪宅價格並無大波動,均價基本保持在4萬?10萬元/m2的水平。
本欄撰文:記者王荔玨
成交量回昇是限簽松綁所致
雖然豪宅價格創了新高,不過,在市場需求方面,受買家濃厚的觀望情緒以及去年年底限購政策昇級的影響,本季廣州高檔住宅網簽面積較上季度有所下滑。
據仲量聯行的統計顯示,今年第一季度,發展商推盤更謹慎,伴隨著新推盤的減少,一手豪宅市場成交量低迷,與去年第四季度基本持平,總計215套。近期,盡管有不少豪宅盤的網簽量開始明顯增多,但珠江新城一豪宅盤的營銷負責人就坦言,這並不意味著就是近期的豪宅市場回暖,網簽量的增長只是由於去年嚴格的限簽制度導致了大量的待網簽單位如今得以『松綁』所致。『盡管所有高端住宅的區域市場都經歷了詢盤量和成交量的下滑,但珠江新城和天河北的豪宅表現,相較於其他非中心區域市場表現仍更為穩定。原因就在於開發商仍對後市抱有信心並不急於降價出售,在售樓盤價格普遍表現堅挺,並且個別項目已進入尾盤銷售階段,價格小幅調昇,帶動本季高檔公寓平均價格上漲0.6%至季末的40115元/m2。』仲量聯行的分析指出。
豪宅價格半年內
無明顯變化
網易房產數據顯示,近半年有銷售記錄的僑鑫匯悅臺、凱旋新世界、珠江頤德公館、珠光御景壹號、尚東君御、君華天匯、富力東山新天地、富力唐寧公館、東山京士柏、保利雲禧、匯景新城、峻林、嘉裕公館,價格並無大波動,均價基本保持在4萬?10萬元/m2的水平。
仲量聯行華南區研究部高級經理曾麗預測,今年全年預計豪宅市場竣工量為4300套,遠超去年全年竣工量的526套,開發商銷售壓力上昇;本年度將完工的住宅項目只有約50%的單位已售出,也增大了個別開發商的銷售壓力。曾麗表示,受制於個別開發商的資金壓力增加,不排除他們對二三線城市的項目采取降價措施,而一線城市,仍然保持平穩定價的態勢,並繼續積極在一線城市擴張增加土地儲備,這也與一季度土地市場繼續呈火熱態勢,地王頻出的現象吻合。
高端豪宅受市場
信心不確定影響
業內人士預計,短期內住宅市場,特別是針對高端住宅的價格走向,仍將受市場信心不確定因素所主導。縱觀來看,預計買家濃厚的觀望情緒將持續全年,謹慎的市場氛圍預料難以在年內改善,將使成交量持續走低。今年信貸市場將繼續趨緊,並且由於成交量低迷,預計地產商將面臨現金流壓力,部分開發商很可能降低一手房售價以提昇周轉率。二手豪宅市場方面,預計成交也將較低迷,有資金回籠壓力的業主將會降低售價,預計買家議價能力將持續提昇。由於受到未來房產稅的影響,原本計劃長期持有物業的投資型業主會縮短投資周期提前拋售,也將使二手豪宅市場供應增加,使今年售價下行壓力增大。
曾麗表示,除了上述因素影響,住宅市場仍然短期內由政策性主導。國家提出『雙向調控』方針,預計整體房地產調控政策不會放松。但是,為了促進經濟平穩增長,假設住宅成交量繼續萎縮,不排除政府有限度地通過短期調節措施來穩定市場交易量。租賃市場方面,預料未來12個月,租賃市場租金的增長會繼續受到相對平衡的供需關系的支橕,尤其是受到天河北和珠江新城區域市場的支橕。
上億的豪宅如何賣?洽購
據了解,創下廣州豪宅價格新高的匯悅臺單位是一套面積為1505平方米的復式洋房,網簽總價2.2346億元。記者向去年獲得廣州樓市成交Top sales冠軍的匯悅臺銷售人員查詢,該套住宅並不是由她成交,且該公司也不會向媒體披露客戶的身份或成交細節。雖然暫時找不到那位一擲兩億買豪宅的土豪,不過,我們還是可以八卦一下豪宅的銷售內幕。記者李風荷
廣東中原項目部總經理黃韜表示,由於連年樓價上漲,幾百萬元的房屋在廣州只算中價房,千萬元是豪宅的入門級價格,5000萬元以上纔算是真正的豪宅,賣豪宅沒有什麼參考價可言,就好像找知己一樣,看中了就看中了,值不值不在考慮之內。
記者曾於2010年到香港超級豪宅天璽看樓,該樓盤高樓層單位基本上為過億港元一套。開發商代表向記者表示,天璽貴價單位都是以洽購的方式進行,有意者通過經紀向開發商提出申請,看房後可以議價。據熟悉內地和香港樓市情況的百富誠金發物業總經理徐永德表示,自從香港推出樓花規管條例以來,類似不透露真實價格的『無底價』洽購方式已被叫停,豪宅每套單位在取得銷售資格的時候必須明確標價。內地商品房預售條例也規定『一房一價』,但是有關價格是到簽約時纔獲知,故此內地豪宅洽購可展開。上海豪宅洽購的操作較普遍,開發商自覺產品矜貴,一般不接受無預約看樓,也通過中介對客戶進行篩選,客戶有意則提出一個要約價,開發商可以根據有關價格作出拒絕要約、成交或者反要約(提出新的價格)。他表示,花都玖瓏湖最近也推出一批別墅產品,入門級在1600萬元,均價約5000萬元,開發商也是采用洽購的方式銷售,以相熟的經紀發放有關信息,等待有緣人上門。
去年廣州單價排名前十樓盤,僅珠江新城就佔了三席,除了匯悅臺,還有凱旋新世界和珠江頤德公館,琶洲板塊的保利天悅也穩居單價榜前列。據悉,保利天悅還有一棟獨立組團管理的1號樓,相信有機會挑戰匯悅臺的廣州豪宅榜首位置。1號樓為一層一戶的大平層設計,建築面積達700多平方米,預計銷售單價過10萬元,套均億元以上。
越秀樓盤再創新高
新貨開價多過5萬
如果你還對越秀樓盤價格的認知水平停留在4萬左右,就真是太OUT啦。記者上周末去到越秀區在售的三個樓盤踩盤發現,雖然銷售中心內只有一兩臺客,產品動輒總價在600萬元或以上,但銷售人員們依然氣定神閑。據了解,在單價高企的情況下,越秀區樓盤產品也全都是『高大上』類型,120平方米的三房基本只算入門級。
與珠江新城一路之隔的原楊箕村舊改項目富力·東山新天地自然是越秀目前最『高大上』的樓盤,在售的主要是240多平方米的四房和299平方米的五房單位,另外還有一些377?546平方米的復式單位。銷售人員報價4.7萬元/m2(包裝修)。而戶型面積較小的F2棟則需5月纔能推出,據介紹最小的單位為120平方米三房兩廳兩衛,銷售人員表示,屆時F2棟的單價將會突破5萬元/m2,預計在5.3萬元/m2左右,也就是說,下一批新品的門檻在600多萬元左右。
而位於越秀東華東路的准現樓項目東山京士柏目前在售單位也要均價5萬元/m2(包裝修),該盤最小的戶型為139平方米,但目前只餘150平方米以上大三房單位,門檻在750萬元以上。文明路的駿文雅苑從2012年11月開始銷售以來,價格也一路走高,現時在售單位最小為約89平方米的兩房,最大的是162平方米大四房,價格主要在4萬?5萬元/m2(包裝修),最便宜的兩房也要400萬元左右。
從現時越秀少量在售住宅項目來看,小戶型產品已屈指可數。農林下路板塊的海景農林華府仍有少量單位在售,但最小的69平方米單元則一套不剩。同時也有消息稱淘金家園有可能在5月內推出C4組團3棟小高層,面積區間在76?138平方米,算得上是越秀區的實用戶型。不過,該盤目前仍在售之前的尾貨三房和四房單位,包裝修均價為4.6萬元/m2。
文/圖:記者陳白帆