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當前商業地產呈現兩極分化的局面。
綜合商業體強勢進入電子商務蠶食消費市場
文/記者陳明
圖/記者盧政
盡管有著輕軌利好消息的支橕,但是在總人口沒有增長,商業體卻成倍增加的東莞市區,兩極分化,冰火兩重天的商業地產市場現狀越來越明顯。一方面是第一國際、星璽廣場、萬江以及東城部分知名商業體部分鋪面長期空置;另一方面萬達、萬科等新銳商業地產項目開盤售罄。這種無限的競爭和有限的消費群體正在導致市區商業地產項目空置量越來越大。專業人士說,同行競爭加上電子商務的蠶食,東莞市區商業地產市場不出三五年,必將迫使相當一部分商場、店鋪關門,而整個商業地產的價格體系將會回落。
業界:
傳統商業地產面臨兩大壓力
業界人士的共識是,在商業地產界,東莞市中區以及類似厚街的副中心鎮區,正在呈現一種整體上的商業地產更新換代的格局,在輕軌的帶動下,商業購物、商業配套和商業地產設計、服務都將整體上昇到一個新的高度。啟富置業總經理張霞認為,在總人口數量不變的情況下,眾多的商業地產項目最後爭奪的依然是普通的購物消費群體,如果消費者橕不起商業場所的營業需要,商鋪投資者就是失敗了。
另一方面,中原地產一位不願意透露姓名的人士認為,傳統商場在競爭中面臨兩大壓力,一個是以萬達為代表的綜合商業體競爭對手,二是電子商務搶走了海量的消費者。因此,純粹是購物的商業地產,除了小區旁邊的店鋪之外,商場的壓力可想而知。『購買百貨,以後是電子商務、網購的天下。此外,就是可以互動、娛樂加購物的綜合體。』
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閑置商業地產增多
日前,華聯超市正式退出了位於東城中路鬧市區的某大型商場,這家大型綜合超市進駐該廣場不到半年時間即宣告結業。
作為全國知名的連鎖經營企業,華聯超市總面積超過6000平方米,在人流量巨大,輕軌即將開通的東城路段,可謂寸土寸金,當時超市開張時,其負責人信心滿滿地表示,一定要將該項目打造成東莞的樣板店。同時,該項目也是整個廣場的最大營業項目。對於這次令人意外的關門,店方負責人私下透露是因為生意不好,每天的營業額橕不起開支,並且看不見未來。
超市的退出,直接導致東城中路這個新近崛起的商業地產大型項目形象受損,這個原本作為品牌服裝、高檔鞋子以及奢侈品綜合商場的項目遭遇到營運壓力。一位經營皮包的女士告訴記者說,這裡本來地理位置是非常好的,但是物業管理方前期在宣傳推廣上力度欠缺,也缺少一些真正具有強大實力的一線品牌進場壓陣,結果導致整個商場缺乏吸引高端消費者的氣場。
實際上,最近因為經營業績不景氣導致商戶們退出的並不止東城中路這家廣場,無論是第一國際一樓的商場,還是鴻福路旁某新開大型三層商業場,目前都因為商家進駐又退出而陷入大量鋪位閑置的狀態。曾經是鴻福路最為旺盛的南城海雅百貨招商也開始呈現一定程度的壓力,負一層的某火鍋餐廳老板娘透露說,目前因為生意不是很好,正在考慮轉向或者退出。
在萬江,一度熱鬧非凡的某特大型商業綜合體一樓鋪面區域再一次進行整改,由原來的百貨批發城改為餐飲一條街。但是,由於周邊居住人口數量有限,春節消費高峰一過,很快恢復為冷清狀態。在一樓,目前依然有大量的商鋪閑置等待出租。
在東城、南城等商業地產競爭激烈的區域,細心的市民可以明顯地感覺到商業地產處於一個較為難過的市場關口。其中肯德基因為營業額不理想而搬出怡豐路、喜伴超市搬出四環路風雲匯、知名的大型餐飲東北菜館搬出火煉樹都是發生在最近的事情。
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品牌商業地產成為主力軍
一方面是商業地產項目空置現象增多,另一方面,一部分大型、知名度高的商業地產卻在不斷的進駐市場,擠佔原本有限的商業空間。東城萬達廣場商業項目已經進入到最後的裝修完善階段,今年秋天即將開業。這個集超市、電影院、時裝城、餐飲於一身的綜合性商業體被視為城市轉型昇級的標志性項目。一位中介人士說,每個區域人流量多年來沒有變化,總人口不會增加,商業競爭的結果當然是淘汰落後的模式,而理念符合市場需求,實力更勝一籌的商業項目將會最後勝出。
加入到大型商業地產競爭行列的並不只是萬達廣場一家,日前,萬科生活廣場在厚街最為繁華的地段宣布開張,囊括了星星國際影城、嘉榮超市、麥當勞、必勝客、真功夫等知名品牌。萬科地產高層人士在開業當時認為,厚街一直以來存在海量的休閑消費人群,但長久以來都是被小型的、分散的較原始商鋪和小型商場替代,這種模式到了轉型昇級的時候了。而就在離萬科金域國際生活廣場不遠的地方,厚街萬達廣場正在緊鑼密鼓地施工建設之中。
在南城宏圖路總部基地附近,一家據稱是按照香港最新流行趨勢設計,全力進攻女性休閑購物、娛樂而量身定做的女性主題購物商場正在招商。
總體來看,即將開業或者已經開業的大型商業地產項目在市中區至少將近十個,從定位來說,無不是以大型、主題明確、針對特定人群而設置的經營理念。