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市區城中村改造,讓越來越多的工薪族到原關外尋找相對低廉的住房。
圖表:吳穎嵐
記者日前了解到,在節後的返工潮中,深圳第一季度的房租呈現『量漲價跌』的趨勢,但別高興,這種房租的統計數據『價跌』實際恰恰是由於租金上漲了,租客都搬去租金更便宜的片區去住後所導致的房租結構性下跌。
而隨著深圳城中村納入城市更新的越來越多,不少租客都面臨要從城中村搬離的現狀,這也將帶動城中村周邊商品房小區租金的上漲。而要維持房租水平不變,不少租客就不得不從關內搬到關外,這也使得今年1季度,深圳龍崗和寶安區的租房成交量有明顯增加。
更多人租住到布吉、寶中等片區
春節過後歷來是租賃市場的傳統旺季,而深圳住宅的租金和成交量也在這段時間通常都會有一定的上昇。不過今年,情況卻與往年不一樣。記者從中聯地產了解到,2014年第一季度租金價格為52.41元/平方米/月,環比去年第四季度下降了2.4%,同比去年第一季度上漲9.86%。
據統計,2014年1—2月深圳平均居民消費價格指數(CPI)同比上漲3.3%,漲幅高出全國平均水平1.1個百分點,其中房屋租金的漲幅高達10.8%。而隨著租金的上漲,不少租客叫苦連天,因此承受力不高的租客開始瞄准租金便宜的地方。
『這種租金回落,正是受成交結構影響,租金水漲船高後,租金承受力不高的租客,就紛紛瞄准了交通方便、租金較低的片區,這樣使得成交的低價物業佔比增多,影響了整個季度的租金水平。』中聯地產二手房研究院總經理肖小平表示。而在成交量方面,深圳租賃市場已經進入高需求階段,尤其是2、3月份迎來了租賃小高峰,2014年第一個季度租賃成交面積環比2013年第四個季度增加了17.55%,同比增加39.29%,故總體呈『量漲價跌』的局面。
此外,據中聯地產二手房研究院監測,2014年第一季度的成交中,龍崗和寶安區的成交量有明顯增加,較去年第四季度漲幅分別是35.66%和24.46%,如龍崗的布吉片區和中心城片區,寶安的龍華片區和寶城片區,這些片區租金價格相對穩定,雖然上班耗費的時間長一些,但交通方便,所以普通的白領階層都紛紛向這些片區搬遷。
肖小平還透露,近期深圳租房市場特別偏好1房的小戶型物業,約佔總需求的36.9%,主要由於這階段的需求群體中,單身或無小孩的小夫妻類型上班族比較多,而大家庭型需求比較少。而從片區需求看,南山的南頭、龍崗的布吉和中心城、寶安的新安是租賃需求比較大的片區。上周南山南頭租賃需求主要是小戶型物業或公寓,如萬象新園、天安公寓、桃苑公寓;而龍崗布吉和中心城主要是1房或2房的成熟社區的物業,如可園、桂芳園、水岸新都等。
城市更新讓低租金房越來越少
此外,深圳原特區內城中村的日漸絕跡也讓深圳原特區內的低價租住住所越來越少了。
在深圳目前最大的城中村——白石洲內,記者了解到,這裡散布著2000多棟廉價的出租屋,多年來便成了來深打拼租客們的聚集地。而今年深圳第一批城市更新單元計劃(草案)公布,這裡的沙河五村將進入城市更新程序,擬拆除的土地面積達46萬平方米。
沙河五村更新單元由深南大道、沙河街、沙河東路、香山西街、華夏街圍合而成,屬於白石洲北邊的一部分。而這一城中村舊改後,房租必然水漲船高,而租客則將面臨再一輪搬遷。
記者通過諮詢周邊房產中介獲知,白石洲村目前租金僅為30—40元/平/月左右,而周邊商品房小區的租金則高達60元/平/月,如樓齡超過20年的綠景公寓,面積最小的38平1房1廳每月租金也要2500元左右,2房租金3500元/月已是這幾個小區中最低的水平。這意味著,一旦白石洲村舊改,租客搬到周邊商品房小區,那麼其月租金將增近一倍,這已超出絕大部分租客能承受的范圍。而即使租客勉強承擔起高租金,舊改周邊的數個小區也無法容納幾萬人的大遷移。
記者實地調查了解到,白石洲周邊毗鄰歡樂谷、世界之窗、錦繡中華、高爾夫球會以及波托菲諾純水岸等,這些佔據大面積的非住宅區以及豪宅增添了租客就近搬遷的難度。
租客搬離城中村會帶來周邊房租上漲
深圳中原副總經理賀曉麗告訴記者,雖然像白石洲這樣的城中村在舊改後都會留出一部分用地作為廉租房等保障房,但這只能解決少部分符合條件申請廉租房的租客,對於數以萬計的租客來說,無疑是杯水車薪,只能尋找新的出路。而目前居住在這片即將舊改片區裡的租客除了部分生意人,大多數是在福田中心區、南山中心區以及科技園上班的年輕小白領,選擇白石洲一是交通方便,二是租金便宜,這兩點也是他們尋找新居所考慮的重點。
而以目前30—40月/平/月的租金標准來看,城市更新讓這些租客搬離,他們也只能去原關外的小區房,這樣租金水平纔能符合要求。而再結合地理位置的遠近以及交通的便利性,賀曉麗認為,針對福田的上班族,龍華、?田、布吉是較好的選擇;而對於南山的上班族而言,選擇西鄉、新安、桃源居的小區房更能節省交通和時間成本。
而對於仍想租住在市中心區的租客,賀曉麗表示,若想以現在相等水平租房,那只能選擇與白石洲類似的城中村,比如在福田和南山分布著很多城中村,比較集中的除了白石洲,還有上下沙、南頭等,租金水平與白石洲大致相當,月租金中間水平為800—2600元。若想降低租金標准,那麼原關外龍華的城中村則不失為一個好選擇。
此外,賀曉麗認為,城市更新往往伴隨著大量的人口轉移以及催生新的住房需求,需求增大又將促使房價租金上漲。比如接受著從白石洲搬遷出來大量租客的相鄰片區,租金也避免不了有一輪新的上漲。