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東莞第一季度樓市成交並不理想。
一季度開發商放慢推貨步伐。
焦點關注
一季度樓市現分歧有個盤降價1000元/平方米入市開盤當天銷售300多套洋房
文/記者蔣幸端圖/記者盧政
雖然頻繁推出特價房、低首付、電商等多種促銷方式,但是東莞第一季度樓市成交對於許多開發商來說並不理想。從整體情況來看,第一季度樓市房價高企購房者持幣觀望,開發商放慢推貨步伐,而區域樓盤則出現分歧,價高樓盤認籌不理想,高價入市受挫,降價樓盤入市則開盤當天就銷售了300多套洋房。
城區:項目普遍認籌不理想房價仍高企
隨著城區項目產品供應的持續緊縮,城區項目住宅均價從去年開始不斷上漲,購房者在城區高企樓市下觀望情緒漸濃,大部分的項目認籌並不理想。
但在此情況下,城區大多數項目仍然企穩高價,東莞中原地產研究部相關人士表示,一方面,雖然遭遇外地城市的降價風波,但宏觀環境還是利好樓市,房企仍對東莞樓市持樂觀態度,一季度積極拿地布局東莞市場;另一方面,雖然樓市現時推售遇冷,但由於樓市去年成交火熱,房企資金回籠理想,多數項目暫時仍不急於降價衝量,並且城區仍處於低庫存狀態,供應長期偏緊,多數項目仍采取低首付形式降低客戶入市門檻,如恆大·御湖、格蘭·名築等。
另外,亦有項目通過電商、二三級聯動等渠道拓展客戶,雖然這樣利於拉動項目整體人氣,個別項目取得一定成效,但仍難以解當下推售受阻之困。
此外,個別項目采取特價房方式吸引購房者,項目利用個別產品讓利推銷在售餘貨,在當前樓市遇冷中取得較為明顯的成效,另外個別項目推售特價房產品優惠有所加大,但多數項目仍將之作為一種吸引購房者目光的手段,而從城區3月開盤項目來看,雖然項目認籌不甚理想,但開發商目前仍堅守高位房價入市。
臨深片區:
個別項目高價入市受挫
在二級市場整體成交放緩的時候,一級土地市場卻成交火熱,臨深片區先是益田集團以超過7000元/㎡的樓面地價拿下鳳崗一地,創下東莞史上第二高位的樓面價後,碧桂園再於塘廈拿下一地,臨深片區持續受開發商所青睞,均欲從臨深片區龐大的市場份額中分一杯羹。
東莞中原地產研究部提供的數據顯示,臨深片區樓市從去年開始便持續走俏,且成交價格一路上揚,雖然一季度臨深片區成交放緩,但住宅成交仍達27萬㎡,佔東莞樓市整體成交的27.5%,仍列七大片區住宅成交量之首。
據介紹,3月入市的鳳崗名流印象花園項目入市產品均價達1萬元/㎡,而益田大運城邦項目開盤均價更近1.4萬元/㎡,可以窺見房企對於臨深片區的上漲潛力還充滿信心,但是,隨著購房者觀望情緒的加劇,以及項目入市的高價,3月項目開盤銷售情況並不如年前。
濱海片區:厚街項目低價入市熱銷
雖然今年濱海片區潛在上市項目眾多,但由於工期等原因,目前眾多潛在項目仍然邁出入市的步伐,而在市場上大多數項目企穩高價,認籌、銷售不甚理想的情況下,厚街某項目推400多套68~132㎡洋房產品熱銷300餘套。
東莞中原地產研究部相關人士分析,該項目之所以獲得熱銷,一是該項目歷經了近半年的蓄客期;二是得益於目前厚街市場上剛需產品項目可選擇性較小;三是該項目以低價入市,這亦是該項目熱銷的主要原因,該項目以不到6700元/㎡的價格入市,比其預期開盤價格低近千元,且目前厚街市場上在售項目產品主要集中在7000元/㎡的價格以上。
市場情況:銷售速度慢四片區消化周期上行
東莞業內將東莞區域樓市劃分為七個片區,分別是中心城區和臨深、松湖、濱海、東北、大石龍和水鄉片區,由於今年銷售放緩,七大片區中有四片區的消化周期開始上行,預計這四大片區的銷售壓力也將日漸加大。
東莞中原提供的數據顯示,七個片區近兩年住宅可售存量有4個片區住宅消化周期有上行趨勢,其中,中心城區自去年年中起,住宅消化周期平穩上行,截至3月底,中心城區住宅可售存量有108.25萬㎡,其消化周期約為9個月,雖然仍有所偏緊,但其不斷上行的趨勢不可忽視。另外,濱海、大石龍及東北片區3月底可售存量消化周期亦明顯上行,而這三個片區目前住宅可售存量的消化周期都達10個月。
而臨深片區與水鄉片區目前可售存量消化周期基本與上季度保持平穩,但水鄉片區目前住宅可售存量的消化周期為10個月,臨深片區則不到5個月,同時松湖片區亦不到7個月,臨深片區與松湖片區住宅可售存量消化周期仍處於相對低位,且暫無上行趨勢。
市場預測
4月下旬優惠加大房價或有松動
東莞房價已經連續4個月在『9字頭』以上,但是成交卻持續下跌,在成交量持續低迷的刺激下,樓盤或將加大優惠幅度,促進成交,預計未來房價將有所松動。
今年以來,東莞樓市成交出現一個明顯的趨勢:房價高企樓盤成交差,特價房價格低促成交。4月中下旬,隨著樓盤開盤量和推貨量的增多,樓盤競爭壓力加大,認籌受挫,近半年的東莞樓盤也開始加大優惠幅度進行促銷,新盤開盤低於預期價1000~2000元/㎡將會再次出現。
業內人士認為,隨著樓盤優惠幅度加大,樓盤低價成交增加,東莞房價或出現松動,購房者可以趁機選擇自己合適的產品。
大戶型促銷多成交繼續上昇
在一季度樓市成交整體放緩下,城區、松湖片區大戶型產品卻走好。東莞中原地產市場研究部相關人士表示,兩片區大戶型產品之所以在淡季中成交有所起色,主要由於大戶型項目加大促銷優惠力度,紛紛通過特價房等方式推售產品;二是雖然一季度東莞樓市有所遇冷,但長遠來看購房者對東莞樓市持樂觀態度。
進入4月份,大戶型的促銷仍然在漫延,歐景城『6字頭』成功銷售吸引不少大戶型樓盤跟進,部分大戶型樓盤調低備案價,降價促銷。預計未來大戶型促銷優惠將促進成交上昇。
東坑、橫瀝等三線鎮區將成樓市熱土
隨著經濟發達區域土地資源的愈加稀缺,越來越多房企將目光放到有潛力的二、三線區域,紛紛在這些鎮區拿下地塊。如碧桂園繼1月於橫瀝拿下9.5萬平方米的商住地後,3月又於東坑奪下一塊9萬平方米的商住地,而這並不是碧桂園首次於東坑拿地,去年12月,碧桂園已在東坑拿下6萬平方米的商住地。品牌開發商看好三線鎮區,將促進該鎮區的樓市快速發展,據了解,東坑在皇家公館收尾後,目前市場亦僅有今年新開盤的金達錦繡東方項目在售,但由於近年多個房企紛紛布局,已知項目有5個。
而另外一個三線鎮區橫瀝也同樣是未來樓市的開發熱點,橫瀝市場上僅長裕棕櫚園一項目在售,據不完全統計,已知潛在項目卻多達7個,包括碧桂園·天璽、東城花園三期等多個項目。