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當前中國的房地產市場已經初步形成了高端靠市場,低端靠保障的雙層格局。但“夾心層”的住房問題逐步凸顯。通過共有產權房,可以大幅降低“夾心層”的購房門檻,釋放這個羣體的購房需求。
與低收入的住房保障對象相比,“夾心層”羣衆多具有較好的勞動技能,有一定的住房支付能力,因而無資格申請保障性住房卻又無法負擔起當前商品房的價格。共有產權房是中國住房保障制度的一種補充形式,其主要目的在照料“夾心層”羣體的住房需求。通過共有產權房,可以大幅降低“夾心層”的購房門檻,釋放這個羣體的購房需求。
世聯行市場研究部人士指,相比於傳統的保障房開發,共有產權房具有明顯的優勢。共有產權房屬於政府和個人共同擁有,因此其產權相對明晰。共有產權房讓政府和購買者共同享有土地和房價增值的利益,共同承擔土地和房產貶值的風險。由於產權和增值收益的共享,大大壓縮了投機牟利的空間,將使共有產權房對投機者的吸引力大爲降低,也使共有產權房比經濟適用房更易防控腐敗和杜絕尋租。傳統的經濟適用房一旦進入到保障對象手中,就極難實現退出。隨着時間推移,部分保障對象生活水平有可能有極大提高,但在制度層面上,很難讓其退出保障項目。而共有產權房的購買者在生活水平改善後,卻能通過贖買政府所佔產權從而取得房屋的完整產權,有利於住房保障項目的退出。
分析觀點認爲,興建保障性住房是一種民生的投資,傳統的保障房開發,土地主要是通過政府劃撥的方式獲得,這會造成地方政府土地出讓收入減少,且減少的部分並無法體現在民生支出上,即民生支出隱性化,無法體現政績。而且後續保障房的開發還要地方政府追加投資,這無形中增加了地方政府的財政壓力,因此地方政府興建保障房的積極性並不高,大部分只是爲了應付中央下達的政治任務而已。如果採取共有產權的方式,土地是通過市場化的“招拍掛”獲得,因此在土地出讓期,地方政府存在一筆現金的流入——這種流入在以往是不存在的。這有助於改善地方政府的現金流量表,實現民生開支顯性化,提高政府興建共有產權房的積極性。
在分析人士看來,共有產權房實質在於政府將部分當期土地出讓收入以補貼形式給予購房人,並在未來逐步收回。不過考慮到地方財政收入依舊來自土地,且當下地方政府債務壓力大,能夠通過土地給予的補貼程度有限。短期內共有產權房仍處於試點和摸索狀態,對市場影響力有限。
在共有產權制度的推進過程中,仍有不少疑問有待解決。例如,如何擴大共有產權的覆蓋人羣、如何合理定價、如何完善共有產權房的上市回購定價模式等。然而,隨着共有產權房大量入市以及政府逐漸完善相關機制和政策,相信共有產權房制度將憑藉其獨特的優勢,成爲解決經濟適用房現有困境的極佳選擇,在試點城市取的明顯的成效後,未來有望在全國推廣。
李廣軍