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陳健珊繪
日前,一知名外媒頭版發表了題為《中國樓市氣球癟了》的文章,文中稱,越來越多的證據表明,數十個中國二三線城市的樓市過度開發已經『失控』。事實真的如此嗎?恰逢一季度經濟數據陸續發布,南方日報記者以公布的數據為基礎進行多方調查走訪,力圖呈現樓市全貌,對樓市未來走向進行分析展望。
根據國家統計局發布的一季度國民經濟數據,全國房地產開發投資增速下滑,全國商品房銷售面積和銷售額的同比下降等情況引發各方關注。但國家統計局分析認為,雖然一季度總體房價均價有所變化,但變化不大,總體穩定。
事實上,今年以來關於中國樓市的『崩盤論』、『拐點論』已經流傳了一段時間,也有不少傳言預測政府或將松綁調控政策。多位業內人士指出,雖然樓市和中國經濟都面臨下行壓力,但遠未達到『崩盤』程度。
●南方日報記者牛思遠實習生劉曉統籌盧軼
●解讀
部分指標降幅小於2012年
弱勢開局不等於拐點已到來
國家統計局最新公布的數據顯示,一季度,全國房地產開發投資15339億元,同比名義增長16.8%,較去年各月19%以上的增速出現明顯回落。;全國商品房銷售面積20111萬平方米,同比下降3.8%,其中住宅銷售面積下降5.7%;全國商品房銷售額13263億元,同比下降5.2%,其中住宅銷售額下降7.7%。
房地產開發投資、商品房銷售面積、銷售額等樓市多項核心指標出現下滑,引發外界的強烈關注。而對於房地產投資對固定資產投資的影響,國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運也坦言,一季度房地產投資增速下滑確實是影響固定資產投資增速下滑的一個原因,初步測算,因為房地產投資增速下滑拉低固定資產下滑0.7個百分點。
此前,隨著杭州、常州等城市部分樓盤降價,有關中國房價將迎來拐點、中國樓市面臨崩盤等『拐點論』、『崩盤論』一時流傳甚廣。不過,對於一季度的樓市相關數據,多位業內專家認為,今年房地產市場雖是弱勢開局,但遠未達到『崩盤』的程度。
中國房地產學會副會長陳國強就指出,一季度樓市成交量價以及行業景氣度確實出現下滑,但這實際上在預期之內,『崩盤論、拐點論均屬誇大其詞』。他指出,從絕對值來看,目前樓市仍處高位,未來房地產行業會保持總體降溫、增速收窄的態勢,二、三季度的數據相較一季度可能略有恢復。
此前,住房和城鄉建設部政策研究中心原副主任王玨林曾表示,今年房地產市場看上去是一個弱勢開局,所以市場上出現了各種觀點,但樓市崩盤論不成立。他指出,之所以有觀點認為今年開局樓市不好,主要是和去年同期對比所致,而去年同期則不是一個正常狀態。
南方日報記者整理了過去幾年的統計數據發現,今年一季度全國房地產開發投資的增長速度較前幾年確實明顯回落,但就住宅投資增長速度而言,2013年一季度為21.1%,不僅高於今年一季度的16.8%,也超過了2012年一季度的19.0%。
而更引人注目的兩個指標『全國商品房銷售面積』和『全國商品房銷售額』,2014年一季度增速分別下滑了3.8%和5.2%,雖然較2013年一季度高達37.1%和61.3%的增速差距巨大,但回落程度卻遠低於2012年一季度13.6%和14.6%的負增長。
●預測
一線城市或繼續限購
大型房企或率先降價
在日前舉行的博鰲論壇上,國務院總理李克強表示,中國經濟開局平穩,總體良好。對於外界猜測是否會出臺新的刺激政策,李克強明確指出,『我們不會為經濟一時波動而采取短期的刺激政策,而是更加注重中長期發展,努力實現中國經濟持續健康發展』。
此前,住建部曾發布2014年調控思路,外界普遍解讀為今年調控基調正在發生微妙變化,即調控政策轉向『分類指導』或『雙向調控』思路。張宏偉表示,從過去幾年房地產調控政策的經驗來看,短期內『抑制投資購房需求,支持合理購房需求』的政策仍然不會改變,2014年調控政策將呈現『差別化』的特征。
『熱點城市比如一線城市、部分二線城市仍然會繼續抑制投資投機需求。』張宏偉說,當沒有辦法通過市場供求關系的調節解決房價過快上漲的問題時,行政化手段比如限購還會繼續執行,甚至還可能『階段性』強化執行。
『從短期來看,當前政策層面應該是基本圍繞「自住需求」進行點式微調,仍然是支持合理的市場需求,而不是直接放松二套房貸執行標准、加強對房企信貸上的支持或實行限購的城市限購逐步退出等這些尺度較大的措施。』張宏偉分析說。
他認為,在庫存量偏大的城市或區域,普通住宅標准調整、首套房貸利率的定向放松、針對人纔性的住房需求給予鼓勵等定向寬松的政策則會有具體的操作空間。『比如部分二線城市、大多數三四線城市等,政策調控或將允許「試探性」的定向寬松政策出臺。』
『在當前的市場博弈階段,能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵,也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關鍵。』張宏偉分析,『從開發企業心態來講,目前大多數開發企業已經比較現實,其對於當前期望值也明顯沒有之前那麼高,預計二季度,大多數開發企業會采取比較現實的降價回籠資金的市場策略』。
他預測,大型房企會針對全國范圍內布局項目進行評估,對於布局不合理的城市、項目所在區域或板塊存在供大於求狀況、項目本身定位存在一定問題的項目將率先采取降價措施,通過降價清盤盡快回籠資金。
『在地價上漲幅度放緩或部分城市回歸理性的市場背景下,土地市場競爭相對沒有去年下半年那麼激烈,對於品牌房企來講,反而成為其拿地換倉的機會。』張宏偉分析,從品牌房企的布局策略來講,品牌房企的布局策略一般是中長期性的,不是短期性的,因此品牌房企未來將會更積極在一二線城市拿地,尤其是拿地段位置較好的地塊,以加速回歸一二線城市,實現其合理的市場布局。