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李廣軍攝
在日前廣東省房協舉辦的新聞發布會上,省房協表示,今年一季度廣東房地產銷售明顯減速,房地產開發貸和住房按揭貸款呈收緊態勢,房企現金流較為緊張,銷售壓力明顯,預計第二季度房地產促銷行為會有所增多。
而據合富輝煌發布的預測報告,2014年『五一』黃金月(4月1日至5月3日)期間,廣州樓市整體供應量充足,主要分布外圍區域,但外圍熱點增城貨量較少;產品方面,仍以120平方米以下剛需戶型為主。發展商出貨意欲強,促銷力度比一季度進一步加大。促銷力度是決定成交量高低的主要因素,如果促銷力度足夠,預計成交樂觀,十區兩市約有80-90萬平方米;否則,預計成交70-80萬平方米;東部蘿崗、增城區域,因貨量大、剛需產品充足且優惠力度較大,為黃金月的熱點片區,其次南沙幾個樓盤也會大熱。其它區域則以零星個盤為熱點。
一季度剛需住宅供不應求
廣東省住房和城鄉建設廳住房發展與市場監管處處長潘偉堂表示,今年以來廣東省的房地產投資依然保持較快增長,一季度同比增長16%,但增速有所回落。其次全省房地產交易面積出現下滑,今年一季度成交面積為1600萬平方米,同比下降8%,是兩年以來的首次下降,而銷售均價則增長3%。市場成交熱點仍然集中在珠三角地區,商品房交易面積達1200萬平方米。
潘偉堂表示,去年全省房地產市場十分活躍,商品房交易面積達1.5億平方米,交易額接近9000億,購房需求得到較大的釋放。從目前市場看,商品房去庫存壓力比較大,商品房供應結構不太合理,住房產品佔比例比較大,今年一季度我省商品房交易面積近9成是住宅。並且在住宅成交份額中,適合剛需置業的90平方米以下中小戶型產品的成交面積佔比較小,剛需住宅供不應求趨勢明顯。
廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲表示,2014年,房地產發展的環境從政策、金融、到供求關系、價格走勢等均發生了變化。特別是隨著利率市場化的逐步推進,商業銀行對住房按揭貸款的實際信貸支持不斷減弱,導致銷售進度明顯降速。由於銷售市場向常態回歸,以銷售回籠資金為主的其他資金一改去年高速增長態勢而出現了下降。就當前信貸政策看,開發貸和住房按揭貸款仍將呈收緊態勢,意味著企業須加強資金管控。從銷售額與投資額的比值情況看,今年1季度該比值為1.19,處於近年來低位水平,說明企業現金流較為緊張,銷售壓力依然明顯。蔡穗聲表示,預計第二季度房地產促銷行為會有所增多。
房企積極啟動促銷
針對目前的政策環境和市場狀況,潘偉堂則建議房企要及時把握市場的變化,努力調整市場的結構,發展新型業態的地產,大力增加中小套型的建設。更加注重規范商品房的銷售行為,保障廣大購房者的合法權益。
對於樓市的後續走勢,合富輝煌首席市場分析師、廣東省房協專家委員會顧問黎文江表示,今年第一季度廣州商品住宅去化速度相比上年四季度放緩,主要原因和2012年第一季度的一樣,都是房貸收緊的原因。『2012年二季度以後,房貸逐漸放松,促使2012年三四季度成交量飆昇,其勢頭一直延續到2013年上半年。我們也相信同樣情況會在今年出現。』他強調,中央對於首次置業剛需房貸給予優惠扶持的態度不變,此外,目前房企已經采取各種有效方式,例如:首付分期、減裝修等,幫助購房者渡過這段困難時期。
而就在剛剛過去的上個周末,在琶洲舉辦的為期兩天的『保利越秀房展會』創造了廣州樓市的又一個亮點。據介紹,這場由保利、越秀兩大發展商聯手舉辦的房展會,僅僅兩天時間就吸引逾6萬人次入場參會,當場成交超10億元。以剛需置業為主的自住購房客,成為此次展會成交的主力。
『五一』剛需新貨超七成
而根據合富輝煌監測,『五一』黃金月期間,廣州樓市整體貨量充足,主要分布外圍四區,120平方米以下產品超七成。中、大戶型在中心區及番禺增城較多,整體價格高位維穩,有價格優惠樓盤增多。
合富輝煌監測,廣州十區在售貨量5.7萬套,加上增城則有6.3萬套。因限簽影響,實際在售貨量或將有所減少。外圍四區及增城佔總體貨量超過7成;中心六區僅佔不到三成貨量,供應稀缺態勢不改。此外,尚有5200套貨已取得預售證,但暫無推售計劃。上述貨量主要來自花都,其次是番禺、南沙。
從新增供應貨量看,五一黃金月廣州十區新貨供應整體充足,約1.35萬套,加上增城(新塘)則有1.45萬套。中心城區依舊缺貨,僅3100套新貨。外圍新貨充足,番禺、花都、南沙、蘿崗、增城(新塘)新貨共計1.1萬套。但由於前期熱銷,增城(新塘)區域新貨工程進度未趕上,本次黃金月新貨少,不足千套。新貨主要分布在蘿崗中心、南沙明珠灣區,預計板塊新貨超千套;中心區的金沙洲、原荔灣板新貨均在500套以上。
新貨以剛需產品為主,其中100平方米以下剛需產品、100-120平方米產品分別佔54%、18%,佔總體比例7成。而120平方米以上中大戶型佔3成,集中在中心城區的荔灣、海珠、天河及外圍的番禺、增城(新塘)。這些新入市單位價格多維持穩定或小幅下調,但是較大力度優惠促銷將有所增多。
優惠促銷將有所增多
盡管貨量供應充足,但合富輝煌認為『五一』黃金月期間中心區樓市總體來說難以大熱,局部以金沙洲板塊及其它個盤為熱點。外圍則以東部的蘿崗、增城為最熱片區,南部南沙區將以個盤大熱。番禺、花都預計整體成交一般,個盤略好。
例如剛需產品供應足的金沙洲板塊,由於價格較為優惠,預計將有多個盤熱銷,將成局部熱點。江悅灣、保利西海岸及時代花生2等樓盤的100平方米以下產品供應均佔近8成。從近期情況看,不少樓盤促銷力度大,預計剛需產品銷售情況較好。如保利西海岸和時代花生均采取了首付或一次性付款分期支付的措施,星匯金沙開盤價比原預期價格下調超2000元/平方米。
而東部蘿崗、增城為最熱片區,蘿崗貨量井噴、剛需供應充足、個盤價格優惠,人氣成交皆旺。加上蘿崗商業項目豐富多樣,『助燃』蘿崗市場。由於2012-2013年蘿崗區成交多宗商業地塊,今年大量商業項目進入市場,尤其是商業公寓入市,其中合景天峻4月13日發售,當天920多套公寓售罄,商墅成交1.4億元。大壯國際、奧園廣場預計推出商鋪,預計售價在3萬-8萬元/平方米。
相比之下,番禺區在價格無優勢,整體成交一般,個別剛需樓盤或價格優惠樓盤預期成交將略好。番禺區貨量充足,其中新貨2300多套、餘貨9900多套,並且大部分新貨的產品區位不錯;但價格高企仍是目前制約成交的主要因素,若以目前市場價開盤,預計整體成交一般,僅個別項目成交略好。如要市場熱度較大幅提昇,則需要在價格方面有所讓利,預計價格下調一成或以上方能大幅帶動成交。
南方日報記者李廣軍