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佛山市2014年度國有建設用地供應計劃已對外公佈。根據該計劃,2014年全市(順德區除外)土地供應同比下降兩成,約爲1670公頃。其中住宅用地406公頃,升幅達16%,而商服用地供應大降近四成,約爲151公頃。
禪城、南海、三水、高明四區中,南海區是名副其實的土豪,今年南海區可供應商住用地221公頃,高明區的商住用地供應量最少,僅爲70公頃。但高明區交通運輸用地爲282公頃,爲四區最高,佛山市國土資源和城鄉規劃局相關人士表示,高明今年在道路建設及碼頭等交通運輸方面會有較大投入。而禪城區約26公頃的公共服務用地同樣居全市首位,該部分土地將主要用於教學、科研領域。
整體來看,佛山市國土資源和城鄉規劃局相關人士認爲,近年來,佛山無論住宅還是商服用地供應節奏都相對穩健。此次商服用地指標下調,與目前市場上商業產品供應量較大有關,是政府調研經濟環境、各區供應計劃與市場實際需求後,綜合考量的結果。
住宅用地供應逆勢上漲“7090”政策未鬆綁
供地計劃顯示,今年,全市(順德除外)住宅用地供應達406公頃,與2013年的350公頃相比,同比上浮16%。對比各區發現,除了禪城區外,南海、三水、高明三區今年紛紛調高了住宅用地供應比例,其中南海區和三水區的住宅用地佔各區土地總供應量超過三成。
實際上,今年上半年,關於佛山住宅市場供應過剩的言論不少。一份來自知名券商申銀萬國日前發佈的房地產行業分析報告指出,佛山目前住宅市場供需比爲134.4%,因爲超過120%,屬於“輕度過剩”。報告分析,佛山目前有1791萬㎡的庫存及待建住宅,若按當前的銷售速度,需要三年才能消化完。
這一背景下,南海區調高住宅用地佔比是否合理?世聯地產佛山公司總經理葛樸仍然看好南海市場,“雖然今年開年佛山整體房地產環境不算明朗,但廣佛交界區域樓盤依然熱賣”,四區當中,南海區的廣佛交界地域最多。
合富輝煌市場部總監曹紹林則認爲,限購三年來,佛山的成交也在持續上升,開發商對土地仍有較大需求。
同時,2014年佛山全市406公頃的住宅用地全部爲存量土地,這標誌着佛山逐步從土地增量擴張的發展模式轉向存量挖掘。此外,今年的住宅供地計劃中,中小戶型商品房的比例依然維持七成(即“7090”政策,自2006年開始實施),充分保障了剛性需求。
保障性住房建設也被列入今年佛山土地規劃工作的重點,該文件強調要切實落實保障性住房建設,到2015年基本形成覆蓋至中等偏下收入羣體,包括外來務工人員的多層次的、可持續的住房保障體系,實現保障性住房覆蓋常住人口的20%。
商服用地供應151公頃四區“平分”重點
與住宅用地相反的是,今年商服用地供應較去年相比明顯下降,全市四區共計151公頃,同比去年減少約四成。其中,市直提供約3公頃,禪城區40公頃,南海區60公頃,三水區40公頃,高明區僅8公頃。
從去年開始,佛山的商業地產出現爆發式增長,引發過剩危機。根據高力國際統計數據,2011年之前,佛山寫字樓新增面積每年僅以10萬平方米以內的速度增長;而進入2011年之後,寫字樓的新增供應每年均超過10萬平方米,到了2013年新增供應94萬平方米。2013年,購物中心的整體庫存量達到280萬平方米,空置率大幅上升,預測到2016年過剩面積可能超過100萬平方米。
在此背景下,佛山今年商服用地供應量銳減。2013年商服用地供應指標沒有完成也是今年商服用地供應指標下調的原因之一。佛山市國土資源和城鄉建設規劃局市場科相關人士表示,去年全年佛山商服用地供應約247公頃,該指標的實際完成量僅七成左右,因此今年相關部門在這一方面進行了適當調整。
從今年可供應的商服用地分佈來看,四區均有重點區域,並行發展。禪城的老城區以及禪西片區是重點;南海區則集中在金融高新區、獅山以及西樵的聽音湖片區;三水集中在雲東海一帶;高明的商服用地則基本位於荷城中心區。
-行業聲音
南海三水供應量同增三水房價或將下行
三水區今年的住宅用地供應同樣較去年出現較大增幅,達到了132公頃,在去年80公頃的基礎上增長了65%。南海區住宅用地繼續高走,達161公頃,同比增長24%。
對此,佛山市匯誠鴻圖地產顧問有限公司總經理劉世恩認爲,由於三水市場原本就“不溫不火”,大量住宅用地進入市場,或將對三水房價產生影響,加速該區域房價下行。
而對於住宅用地供應同樣攀升的南海區,劉世恩與葛樸一致認爲,與三水不同,大量住宅用地供應並不會導致南海區域房價下行,“從2014年土地供應結構來看,南海大量地塊供應集中在東部區域,廣佛同城效應明顯,廣州消費力外溢保障該區域樓市發展。”劉世恩表示。
降低商服用地供應旨在“擠泡沫”
2014年佛山(除順德外)商服用地供應下降明顯,從去年的247公頃供應量降至151公頃,銳減近四成。除了絕對數量的銳減之外,今年佛山商服用地與住宅用地的比例也正在縮小。今年佛山商服用地供應約151公頃,住宅用地供應約406公頃,兩者比例約爲1:2.7。而去年,佛山商服用地與住宅用地的比例約爲1:1.42,相比之下,今年佛山土地供應商服用地比例下降、住宅用地比例上升趨勢明顯。
結合佛山商業地產供應過剩現狀,劉世恩認爲今年佛山市國土規劃部門降低商服用地供應比例的舉動旨在減少佛山商業地產泡沫,此舉對於調節市場有積極作用。
房企拿地將更謹慎
總體來看,2014年全市(順德區除外)土地供應同比下降兩成,約爲1670公頃,這意味着開發商能夠出手的機會正在減少。從佛山部分房企的反饋來看,經過2013年的跑馬圈地,不少大型房企土地儲備相對充足,2014年土地資源的減少讓他們出手更加謹慎。
回顧2013年佛山土地交易市場,高價地層出不窮,如今在禪桂中心城區,7字頭、8字頭的地價比比皆是,不少鎮街板塊地價也已經突破7000元/平方米。
對於高價地,開發商喜憂參半,一方面有了土地儲備,而另外一方面,高價地帶來的高房價令開發商銷售“棘手”。在上月的佛山樓市發展沙龍上,龍光房地產營銷中心總監黃智輝表示開發商的利潤空間正在收窄,房地產的暴利時代已經過去。
業內人士周先生表示,前兩個月,佛山土地市場相對黯淡或與開發商謹慎出手有關。
本版統籌/撰文南方日報記者南盼