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按照樓市傳統規律,3月份以來樓市『小陽春』一直是上半年銷售重要節點,然而,今年以來北京商品房市場觀望氣氛濃厚,傳統『小陽春』遲遲難現。在4月入市以來所有項目中,無一項目出現單日售罄,去年頻現的『日光盤』難覓蹤跡。
在信貸收緊、個別城市樓盤降價等多方因素的衝擊下,供需雙方的市場預判已經出現轉向,購房者的觀望情緒普遍增強,而開發商『讓利跑量』的心理也已漸佔上風,樓市的供需格局正在悄然發生變化。
>>現象
八盤齊開無『日光』
進入4月份以來,北京房地產新盤開始步入放量期。
上周末,北京樓市被剛需項目全面覆蓋,包括中國鐵建·北京山語城、中國鐵建·原香漫谷、中國鐵建·國際花園、東亞首航國際、格林雲墅、東亞·朗悅居在內,共有6個在25000元/平方米以下的剛需項目開盤入市,這樣,算上4月7日開盤的東亞·印象臺湖和4月8日開盤的福熙大道,上周,北京共有8個項目入市,累計新增供應2383套,成為2014年以來樓市供應套數最多的一周。
根據相關統計數據顯示,由於自住房等大量入市,今年4月全市普通商品房也將迎來入市高峰,共有38個項目入市,供需比將明顯優化,這也是2013年以來住宅項目供應量最多的一個月。
新房供應增加,購房者卻對供應的增加並不『買賬』,在客群日益轉濃的觀望情緒中,素以剛需房源的成交為支橕性力量的北京樓市,正在加速向買方市場轉移。
據亞豪機構統計數據顯示,截至4月13日,4月份北京已有13個項目入市,累計供應套數逼近3000套,比3月份同期的供應套數相比增加了18%。然而,雖然4月份樓市供應的發力已經全面超過3月,但是成交數據卻仍然出現了三成左右的下滑。最新數據顯示,4月1日至4月13日,北京商品住宅成交1635套,成交面積達17.44萬平米,成交均價為27816元/平方米,環比3月同期,成交套數、成交面積、成交價格三項數據分別下降36%、31%、2%。而從4月入市以來所有項目中,無一出現單日售罄,去年頻現的『日光盤』難覓蹤跡。
>>應對
營銷力度開始加碼
『盡管三期價格與去年前兩期持平,但從蓄客情況看,目前蓄客量與預期還有一定距離,明顯不如去年底前兩期開盤。』亦莊某剛需項目負責人向記者表示,『為了保障三期開盤實現不錯的銷售業績,優惠幅度也進一步提高。』
在老項目平價開盤的同時,一些純新項目采取價格低開走量的方式,吸引購房者。位於大興近期開盤某項目,就以低於預期近3000元/平方米的價格入市,引來千人搶購。
為了刺激成交,應對市場成交量下滑局面,目前北京、南京、廣州、武漢等城市的部分開發商推出了『墊首付』、『一成首付』、『零首付』等營銷措施。在地方政府限購、限貸和高房價的大背景下,開發商對首次置業者降低購房門檻,刺激被抑制的市場需求,從而提昇樓盤的銷量。
融360金融搜索平臺發布的新房貸報告顯示,3月以來,全國房貸持續收緊,多數銀行出於風險考慮取消房貸利率優惠,對房地產相關貸款審批逐漸趨嚴,房貸利率進一步提高,8.5折利率優惠在全國徹底絕跡,首付房貸處於『零優惠』狀態,部分城市最高上浮5%-15%不等,二套房相對首套房上漲幅度不大,維持在上浮10%-30%左右。對開發商來說,『墊首付』作為一種營銷手段,通過低首付比例吸引更多購房者,達到樓盤快速成交的目的。
>>建議
盡早跑量出貨
上周,在北京8個開盤項目中,除福熙大道外,其餘7個項目全部為剛需項目,其中6個項目分屬於中國鐵建與東亞兩個企業。中國鐵建一舉推出了位於房山區的中國鐵建·原香漫谷、中國鐵建·國際花園、以及位於豐臺區的中國鐵建·北京山語城三個項目,位於順義區的中鐵·花溪渡也已於上周同時取證,近期即將開盤。而東亞地產則在上周一口氣推出了東亞·印象臺湖、東亞·首航國際、東亞·朗悅居三個項目,分別位於通州、順義及房山三個區域。兩個房企分別於上周累計推出了1200套、900套房源。
亞豪機構市場總監郭毅分析,從開發商角度來說,下半年樓市變幻莫測,上半年搶推纔有利於消化庫存、回籠資金,因此近期大舉推盤入市。整體市場供應增多,需求卻在減少,導致各個項目能夠瓜分到的客戶數量大幅減少,因此日光盤難現。再加上開發商著急放量,改變營銷策略,不再大規模蓄客,而是積累一批客戶就推出部分房源,少量快銷,也是日光盤減少的原因之一。
鏈家地產市場研究部張旭認為,去年底以來,北京房地產市場環境從嚴,成交量始終受到抑制。今年初,除了信貸持續收緊使得購房難度加大外,市場主體對於後市的預期也日益不樂觀。觀望不斷昇級,使得原本處於昇溫期的市場表現平平,房價調整壓力也逐漸顯現。張旭認為,從趨勢上看,今年新房市場供需比逆轉了去年4月份以來持續下行的趨勢,供需矛盾持續緩解,房價上漲壓力降低甚至有部分項目為促進銷售調低報價。