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□地產評論員蔡琦雯鄭鴻鏈
今年3月樓市並未出現『小陽春』行情,4月已然過半,樓市仍然未見『起色』。雖然目前市場的觀望情緒有所淡化,但上海樓市若想在二季度迎來『紅五』,或許仍然需要一味『猛藥』。
二季度開局乏力
據上海中原地產研究諮詢部數據顯示,3月新房成交面積不足90萬平方米,與去年同期相比縮水4成,且低於去年月均100萬平方米左右的成交水平。
然而進入4月,成交卻依然不見起色。
德佑地產市場研究部統計數據顯示,4月的前兩周,成交量較3月出現連續下滑。上周(2014年4月7日-4月13日)新房成交面積更是不足15萬平方米。這其中雖然有清明小長假影響的因素,但新增供應量的大幅減少,纔是成交量毫無起色的關鍵。據統計,4月前兩周上海樓市的新增供應量僅為5.76萬平方米。
需求壓抑待『釋放』
『從數據來看,前兩周的表現雖然比較「慘淡」,但是這兩周可謂「零供應」,還能有這樣的表現說明市場需求還是旺盛的。』上海中原地產研究諮詢部宋會雍表示,隨著供應的回昇,尤其是剛需產品的陸續『進場』,相信仍將吸引大批購房者入市。
上海搜房數據監控中心分析師王佳賢也認為,市場正在回暖,觀望情緒也逐漸淡化,之前剛需市場積壓的需求將會爆發。
某央企開發商告訴筆者,供應方面,經過前期的蓄客和3月份的觀望,許多剛需項目將逐漸放量,預計樓市推盤量會出現一個『小高潮』,而這個爆發會出現在4月中下旬或者5月份。
據上海搜房網數據監控中心截至4月3日的統計,4月即將開盤或加推的項目有44個,剛需項目達到20個,佔比近5成,較此前佔比提高。主要分布在浦東、閔行、寶山、嘉定等地,從戶型上看,以面積在90-130平方米的2-3房產品為主。
『如果剛需產品入市增多,「金四、紅五」依然可期。』易居克而瑞研究總監薛建雄認為,3月成交不足主要是因為供應結構的問題,低總價小戶型的剛需產品供應不足,剛需購房者沒有房源可以買。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也認為,二季度上海樓市將迎來大幅昇溫,且這個昇溫態勢會強於別的幾個一線城市,這主要是由於上海有旺盛的市場需求及強大的購買力。以3月成交來看,雖然成交面積不多,但是成交均價在6萬元/平方米左右的高端住宅共成交7.8萬平方米,環比翻了2倍以上。
『以價換量』或成殺手?
4月14日的浦東某售樓中心現場頗為冷清。該項目售樓員表示:『目前僅剩下幾套大戶型產品,因此看的人不多。近期將加推100平方米左右的小戶型,希望屆時能「熱」起來。』
然而供應的井噴能否如房企所料,使得需求大量釋放從而一掃『頹勢』?從目前的庫存狀況來看,恐怕並非如此簡單。
上海易居房地產研究院數據顯示,近3個月來,上海新建商品住宅庫存量持續上昇,3月份上海新建商品房的住宅庫存量已達1036萬平方米。庫存的持續增加和去化周期的拉長表明上海樓市目前的『購買力』可能並沒有業界預計的樂觀,這將有可能將房企『逼上梁山』。
松江的某項目負責人也告訴筆者,目前房企銷售業績難言樂觀,或許只有『降價』纔是最佳舉措。
截至目前,已有34家房企披露了一季報、快報或業績預報,其中實現業績增長及扭虧的僅12家,佔比不到四成。另外,中原地產數據顯示,一季度包括保利、金地、華潤、方興、合生創展在內的多家房企銷售額出現同比下滑。
宋會雍也認為上海房價將出現下滑,他表示,『年中或會出來較明顯的拐點。目前部分房企資金壓力較大,為了加快回籠資金,「以價換量」將是趨勢,也是最有效的做法。』
然而近期,綠地、金地等大型房企紛紛表達了對後市的樂觀,九龍倉集團副主席周安橋也於近日對降價傳聞作出回應稱『只是策略』,或許對於一些房企而言,還沒到祭出『以價換量』這一『絕招』的時候。