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深圳新盤是否存在『墊首付』現象?為了解真相,深圳商報記者近日實地走訪了羅湖蓮塘,龍崗五聯、雙龍以及龍崗中心城四個片區十餘個樓盤銷售現場,發現部分開發商采用多種方式降低首付。業內人士認為,在市道不景氣的情況下,開發商在『降首付』上做文章,通過降低入市門檻以吸引買家。不過,參與其中的置業者,短期資金壓力非常大。
變換花樣降低首付
記者首先來到龍崗五聯,承翰陶源的銷售代表稱,目前只有142平方米和188平方米兩種戶型可以享受『低首付』。其中一半首付,開發商可以提供為期兩年的免息貸款,購房者只要每月支付給開發商約2800元的『月供』。
同屬於一個片區的鴻威de森林,開發商僅針對7套89平方米的戶型『墊首付』,購買該戶型的買家,開發商先行墊付兩成首付款,在一年半內,買家分兩次將這筆款還給開發商。
在位於雙龍地鐵站附近的中駿四季陽光,銷售代表向記者介紹說,目前樓盤正在搞『首付款12.8萬元』的活動,客戶購買首批推出的單位,只要支付12.8萬元,就可以簽預售合同,至於三成或者七成首付款的不足部分,在年底前付清,不需繳納利息。
記者隨後來到龍崗中心城,熙和園·龍座售樓員表示,首付可以做到1.5成,另一半三年內逐月償還。在頤安·都會中央,銷售代表稱,開發商不提供墊首付,但該樓盤和一家金融機構有合作,可以提供30餘萬元的貸款,月息高達7%~9%。
相對於龍崗樓盤大范圍墊首付,羅湖則少很多,位於蓮塘的蘭亭國際,開發商可以墊付一成首付,代理商同時可以提供一半首期款的三年期貸款,月息1.4%。
記者近日共踩盤11個,有6個樓盤變相降低首付,佔比頗高。
『墊首付在深圳各個區域均存在,包括個別豪宅,龍崗剛需盤多,「低首付」現象出現的比例相對較高。』深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄昨日接受記者采訪時如是說。
降低門檻吸引買家
記者采訪發現,相對於廣州、惠州一些樓盤在媒體上高調宣布『低首付』,甚至『零首付』,深圳的樓盤更加低調,不親入現場,根本無法獲知真實情況。為什麼會在這個時候出現墊首付,表現形式卻又如此隱蔽呢?
『現在市場並沒有真正意義上的啟動,從入市新盤的數量、每周銷售套數等指標來看,距離正常水平尚有較大距離,』玉家雄說,『提高首付比例後,剛需資金壓力加大,「低首付」可以降低入市門檻,進而吸引買家入市。深圳執行政策嚴,開發商相對較為規范,這種變相降低首付屬違規,開發商只好低調操作。』
墊首付的動因或來自庫存。深圳中原地產提供給記者的統計數據顯示,截至昨日,龍崗一手住宅庫存20262套、191.07萬平方米,去化周期分別為12.5月、13.3月,大幅高於全市約9個月的去化周期。
『開發商不願意降價,只好用墊首付的方式變相讓利,進而激活市場。』克而瑞深圳機構總經理許爍認為,深圳出現墊首付,主要原因在於業績和銷售的壓力。此外,在年初銀行信貸緊縮的背景下,開發商由於短期內資金壓力較大或需盡快回籠資金,通過為購房者短期內『墊首付』,套取銀行貸款,來緩解這種矛盾。
購買初期『壓力山大』
記者了解到,墊付的首期款一般來說會由開發商、經營小額信貸的中介公司或者金融機構墊付,購房者須與對方另外簽定一份合同,還款無需利息,只要在合約日期內還清即可。如果超過合同期限未繳清,購房者需補交滯納金,如果購房者單方面終止還款,那之前繳納的房款將不予退還並解除購房合同。
實際上,『墊首付』並非免首付,而是將首付的時間順延。許爍稱,看似延長還款時間,但購房者短期內將面臨銀行貸款和部分首期還款的雙重壓力。
以龍崗五聯一套總價140萬元的89平方米單位為例,七成20年銀行按揭貸款,月供約7300元,1.5成首期款20萬元由開發商墊付,兩年月均還款8300元。這兩年,購房者每月需支出15600元,可謂『壓力山大』。
墊首付是否會成為趨勢,在樓市大幅蔓延?
世聯行(行情, 問診)董事長陳勁松直言,房企墊首付不會是趨勢。他有三點理由:首先,變相降低首付,違反了首付規定;其次,分期支付,違反與銀行的按揭貸款協議,有騙貸之嫌;再次,大部分企業現金流並不支持。
新聞鏈接
『零首付』2008年曾風行一時
『零首付』、『一成首付』曾經在2008年盛行。
在2008年樓市低迷時期,祈福集團旗下的祈福水城、祈福輝煌臺和祈福南灣半島同時推出『3萬元入住』的促銷計劃,只要交納3萬元定金即可辦理購房和按揭手續,首期款於入伙後兩年內分期免息繳付。這種方式相當於『免首期』、『零首付』。
在深圳,衝刺當年年末銷售任務的一家大型開發商旗下樓盤在廣告上宣傳『年終九二折特惠,60?84平方米精裝公寓,4萬?6萬元即可入住』。
深圳部分樓盤的銷售人員稱,『低首付』是銀行主動向符合條件的公務員或者深圳事業單位部分公司員工提供九成按揭。銷售人員還號稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式,由銀行在收樓前為客戶墊付餘下的一成首期。
風行的『低首付』最終引發了號稱『深圳斷供第一案』的漾日灣畔斷供案。開發商曾經利用抬高銷售價格的方式,以『零首付』的方式將物業售給業主,並套現大筆銀行貸款,然後在資金鏈斷裂後失蹤。沒有繳納首期的業主,在樓價大幅下跌後,因為多月拒絕還貸而被銀行告上法庭。