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某外資房企總經理稱,近期樓市成交不振,一是因供應量較低,二是因信貸趨緊。
沒有了清明因素的制約,上周樓市成交量反倒繼續下探。上周成交量最大的項目,成交面積不足5000平方米。一名房地產企業營銷總監分析,造成這一現象的原因是供應不足。樓市會否出現『倒春寒』,還需看下半月樓盤放量情況。
金豐易居&;佑威最新數據顯示:上周(4月7日-4月13日),上海市商品住宅成交面積為14.69萬平方米,比前周(環比)下跌28.71%;商品住宅成交均價為27138元/平方米,環比上漲17.92%;商品住宅新增供應面積為17.23萬平方米,環比上漲199.13%。從成交結構看,上周高端住宅的成交量環比大昇,而中低端住宅成交量環比則大降,造成均價大昇。
上周成交量最大項目
僅成交4742平方米
來自德佑地產的數據表明,上周成交情況慘淡,無一樓盤表現突出。位於寶山楊行板塊的某剛需樓盤是上周成交量最大的項目,其成交量也僅為4742平方米。
德佑地產研究總監陸騎麟的觀點是,在經歷了清明假期之後,成交量不僅沒有上漲,反而出現了下跌的尷尬局面,不及假期水平,市場的觀望情緒越來越濃。
佑威機構執行董事黃志堅更是提出,上周商品住宅成交量在前周下跌的基礎上,繼續大跌至15萬平方米以下,似乎透露出『倒春寒』的味道。從成交排行榜看,冠軍的成交量不足5000平方米,前三名的成交量之和也纔1.1萬平方米,『寒意』可見一斑。
談及成交低迷的原因,黃志堅稱,從新增供應看,連續3周商品住宅的新增供應量,均低於年化周均23.41萬平方米的水平,新增供應量的嚴重不足可能影響了目前的成交量。
據陸騎麟說,近期不僅供應量維持低位,不少項目的去化速度也較慢,如位於花木板塊的某中高端樓盤今年2月24日拿到預售證,至今已有50天時間,截至4月13日,該項目的成交量僅為28套,去化率僅4.9%。一些4月新拿到預售證的項目,去化速度也不快。
金豐易居&;佑威監控的數據顯示,截至4月13日,上海樓市4月前13天僅成交了29.46萬平方米,比去年同期縮水近兩成。
黃志堅提醒,如果後續的新增供應量不能及時跟進,可能造成『倒春寒』。
『開發商想要以價換量
也會選在下半年』
開發商顯得比較淡定。
『預計4月下半月市場會有起色。』上海某開發商營銷總監說,近期成交量的低迷並非需求不足,而是供應不足。由於4月上半月存在清明因素,很多樓盤會在本周後集中入市。『目前剛需樓盤的供應量少了一些,新盤也比較少,如果供應量能放出來,成交也會上去的。』
某外資房企總經理也稱,隨著5月以及五一房展會的臨近,更多樓盤會選在4月後半程推盤,如果供應量能放大的話,樓市成交量還是會上去的,『接下來的兩周比較重要。』
上述外資房企總經理稱,近期樓市成交不振,主要原因一是供應量較低,二是銀行個人房貸業務依然趨緊。
同樣是基於上述兩個原因,21世紀不動產分析師黃河滔的判斷是,盡管3月樓市走出翹尾行情,但進入4月後市場再次降溫,信貸持續緊張及市場觀望情緒,導致目前申城樓市缺乏長期向上的動力。
金豐易居&;佑威數據顯示,一季度,上海商品住宅累計僅成交了199.14萬平方米,比去年一季度308.95萬平方米的成交量,下跌了35.54%,比去年四季度366.76萬平方米的成交量則下跌了45.70%。
黃志堅說,一季度及4月份上半月的表現表明,市場在去年火爆之後快速降溫,總體偏冷。
黃志堅指出,新增供應量的下滑,或預示著開發商目前的觀望情緒比較重,市場可能在醞釀變局。一部分市場屬性不太理想的項目或從推優惠活動,走向直接降價,持續的成交量不理想會逼迫一部分開發商不再『羞羞答答』,後市有望『以價換量』。
陸騎麟也提到,近期不少城市紛紛傳出即將放松限購等各類調控政策的傳言,加之不少二三線城市出現樓盤降價銷售的情況,導致近期購房者對後期市場普遍看空,市場的觀望情緒日漸嚴重,成交量大幅萎縮。
陸騎麟斷言,目前偏低的成交量並不足以支橕居高不下的房價,未來開發商很可能通過『以價換量』的方式來完成銷售目標,一旦出現降價銷售的情況,那麼成交量反彈的可能性將非常大。
雖然市場分析人士紛紛預想開發商會以價換量,但開發商則直言『不現實』。前述營銷總監稱,開發商以價換量的行為不會在4月出現,『目前市場還沒有到那麼急迫的時候,即便市場持續走低,開發商想要以價換量也會選在下半年。』
該總監說,即便4月一些樓盤出現一些價格優惠,那也要看是『真摔』還是『假摔』。
上述外資房企總經理也稱,『我覺得以價換量的情況,個別樓盤可能會出現,但不大會普遍出現,尤其是在銀行房貸業務趨緊的條件下。』
房企 債券 境外遇冷
境外資本市場已在用腳投票。
在香港,投資者紛紛拋售房地產股票。自今年年初以來,碧桂園的股價已累計下跌三分之一,雅居樂股價則下跌四分之一,越秀地產的股價跌幅接近20%。
從事海外債券業務的銀行家告訴英國金融時報,現在隱隱約約地覺得,海外債券投資者對房地產債的態度同樣正在發生大轉變,而且市場正在展開調整。私人銀行客戶——曾經的債市主要推動力量——仍然表現活躍,但在追逐交易方面遠不如過去積極。而資產管理公司對於是否擴大自身頭寸規模則猶豫不決。
據英國金融時報報道,最近發行的房地產債券都附有極高的票面利息——例如,時代地產集團上月以12.8%的利率募集了超過2億美元資金。同時,二級市場上的房地產債券也表現疲軟。在去年年初發行的房地產債券當中,現在絕大多數的價格都遠低於面值。恆大地產、碧桂園和萬科所發債券目前的價格約為面值的92%。其他債券價格的跌幅更大。
市場人士提醒,如果中國最優質的房地產開發商發現自己被國際債券市場拒之門外,那麼已面臨信貸緊縮的中國地產業會面臨沈重的融資壓力。令市場可稍感安慰的是,中國證監會已在放開房地產融資。