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投票程序是否規范合法?本組文/重慶晨報記者封璟實習生全亞麗制圖/朱正非業主業委會3
黃泥塝森嶺居業主王效飛告到渝北區法院,要求撤銷業委會選聘新物管公司的方案
業委會是一個小區的常設機構,它主要就是為廣大業主服務,行使的職責必須要得到業主大會的授權。如果發生業委會侵害業主利益的事,業主們可以選出訴訟代表進行起訴。
近年來,業主狀告業委會的案例時常見諸報端。今天,又有兩起類似案例,都是因為『業委會在沒征得業主大會同意』的情況下,擅自做出了一些決定,業主和業委會只有對薄公堂。
庭審現場
業主不買賬
業委會擅自和開發商簽協議分收益
業主不買賬
業主委員會與開發商簽訂的物業設施收益分配協議,侵犯了業主的合法權益,該類糾紛是否屬於業主撤銷權范圍?昨天,重慶市五中院二審一紙判決,讓南岸萬壽花園鬧了幾年的小區利益分配糾紛終於有了結果。
分配收益沒問業主大會
萬壽花園小區Ⅱ-B幢樓於2001年竣工。小區的物業用房、9個臨時門面、5個門崗均為開發商重慶正揚公司修建。2011年8月2日,萬壽花園業委會未經業主代表大會決議,與正揚公司簽訂了《萬壽花園小區物業用房、臨時門面使用分配協議》(簡稱《分配協議》)。
《分配協議》主要內容為:萬壽花園小區物業用房的拆遷補償的50%歸正揚公司,50%歸業主;九個臨時門面由正揚公司使用,並享有全部收益,門面拆遷補償金的一半歸正揚公司;所有門崗拆遷補償金等所有收益的一半歸正揚公司。
2012年10月,小區業委會將協議內容公示,包括住戶黃女士在內的部分業主纔得知協議內容。
二審大翻盤,業主勝訴
一審時,法院駁回了業主黃女士的訴求,黃女士上訴至重慶市五中院。
五中法院認為,小區業委會與開發生簽訂協議,實際上是業委會決定的一種表現形式,協議的內容就是業委會決定的內容。協議內容涉及不動產的權利和利益歸屬,屬於業主大會討論決定的事項。業委會簽訂協議,超越了法定職責,損害業主利益,因此不具備法律效力。
二審判決撤銷一審判決,撤銷萬壽花園業委會與他人簽訂的《分配協議》。
【法官釋法】
辦理這項案子的主審法官胡智勇:小區內物業用房、臨時門面的使用關乎業主的切身利益,業委會超越權限損害業主利益的現象時有發生。這起案子具有一定的典型性。本案業委會未按法定程序召開業主大會,其與建設方簽訂協議的行為超越了法定職責,侵犯了業主的權利,該協議的相關內容不具有法律效力,應當予以撤銷。
重慶晨報記者封璟實習生全亞麗
業主狀告
業委會
10日下午2點,渝北區法院10號法庭,65歲的業主王效飛和代理人王律師來到原告席。被告席上,小區首屆業委會的負責人沒有到,僅有付律師出庭應訴。有趣的是,雙方的律師同樣都是該小區的住戶。旁聽席有兩排,坐著10多名業主。
庭審從下午2點持續到5點,雙方爭執得很激烈。法庭沒有當庭宣判。
走出法庭時,我們還了解到,該小區去年就有業主狀告首屆業委會侵害知情權,也是在渝北區法院審理,並獲得勝訴。渝北區法院去年12月底出具的判決書內,包含三項內容:第一,要求首屆業委會在判決生效10天內,在小區張貼欄內公示小區《業主大會議事規則》《業主管理規約》的正式文本;第二,同時在張貼欄內公示小區建築物及附屬設施維修資金使用情況;第三,業委會向原告業主譚先生提供業主大會和業委會成立以來的會議記錄的查詢。
業主告贏
業委會
業委會:你告錯了
7月29日的公示不具有可訴性,這僅僅是業委會在選聘物管公司工作中的安排,不是物權法規定可以起訴撤銷的『決定』。換句話說,你告錯了。要強調的是,宣布更換物管公司,是前期物管決定撤場,因情況緊急,必須盡快選聘新物管。我們采用邀標方式選聘,是一種公平公正的方式,並在業主大會上審議通過。
業主:撤銷方案
去年7月29日,業委會決定並公示了森嶺居選聘物管公司的方案,這套方案包括標題為《公示》、《選聘物管公司時間表》和《森嶺居小區物管招標文書》的3份文件。我們認為,業主的決定權和投票權被剝奪,業委會沒有征得廣大業主同意,越權作出了不應該作的決定,應立即撤銷這套方案,或者宣布該方案無效。
雙方訴求
庭審焦點
新聞背景>
王效飛是渝北黃泥塝森嶺居2棟2單元住戶,去年8月的一天晚飯後,兩三名業委會代表挨家挨戶敲門,要求大家在兩家候選物管公司中二選一。
可是,業委會代表只提供了一家公司的資料,王效飛認為『資料都不全,不能投』,可有人提醒『不投票就視為同意』。最後,老王在選票上投了『棄權』。
去年11月1日,新的物管公司進駐小區,至今已5個月。而不少住戶不買賬,認為新物管進場程序違法,拒絕繳納物管費。業主和業委會多次『劍拔弩張』,也數次在法庭上『點燃戰火』。
業委會:讓業主們投票『四選二』、『二選一』是『方案』,但不是最終決定,最終決定是去年9月6日由業主投票決定的選聘方案和選聘結果。『二選一』選出的公司,本來就是業主自己選的,選擇權和決定權是交給你們的。
雙方一致認可『小區議事規則』的真實性,上面明確規定業主大會和業委會的職權明顯不同,前者職權包括決定選聘方案,即老百姓說的『敲定、定板』,後者的職權是擬定選聘方案。
業主:業委會分明是偷換概念,選聘方案和業委會違法做出的決定是同一概念,選聘方案即為決定的事項,『你們將法律規定的「決定」偷換成「最終決定」,然後其它任何決定都不是最終決定,強辯所謂的「無可訴性」。』
廣大業主一致理解的『選聘方案』,即『選聘工作的計劃』,包括如何組織、開展選聘、如何確定候選物管、選擇的標准等都應該由全體業主大會決定。
是『方案』還是『決定』?
1
業委會:這裡有前任物管深國貿公司的撤場報告,還有業委會同意原物管撤場的公示,以及邀標公告,證明他們執意要撤場,所以要緊急選聘新物管。如果不盡快讓新物管入場,小區的清潔、除渣、綠化、巡邏都將陷入癱瘓,尤其是大家天天在抱怨沒人除渣。我們從沒有逼前任物管離開。
業主:撤場報告和業委會的公示,恰恰證明你們(業委會)越權,擅自決定續聘條件和是否續聘,直接導致原物管被逼撤場,而我們廣大業主毫不知情。況且,業委會邀標的公告不合法,沒有證明力,招標文件、招標組織、程序等什麼都沒有,而且還明確規定沒有接到你們業委會通知就無權競標。招標的基本要素都沒有,何來的公平公正?
前任物管是被逼走的?
2
業委會:這是工作安排,不具有可訴性,選聘過程有開標簽到,有照片和結果公示,以及唱票、唱票底稿、唱票現場照片,證明9月6日在廣大業主參與和監督下進行唱票表決,元有公司雙過半,是業主無記名投票選出,符合程序規范。
業主:整個過程的真實性我們不認可,合法性和證明力更沒有。沒有經過正規招投標,沒有進行打分、計分開標。選票只有復印件,底稿亂得一塌糊涂。你們的現場照片上,部分業主是去抗議的,難道能證明廣大業主參與?
在另一起森嶺居業主狀告業委會案件中,也有過法庭舉證,選票數量、各家得票數量與公示數量沒有一項相符,存在大量假票、租賃戶未經授權的投票、篡改選票、誤導投票和假冒業主投票。
有旁聽業主忍不住插嘴反問業委會:『明明小區1棟2單元只有18層樓,你這選票還鑽出個19層。不是烏龍嗎?』