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龍華新區將進一步加大土地整備力度,全年計劃完成土地整備160公頃,掀起高水平建設『兩區一城』的熱潮。(資料圖片)深圳特區報記者邱海彬攝
日前舉行的龍華新區投資環境推介會上,萬科、金地、保利等8大地產巨頭集中簽約進駐龍華。這是繼去年8個城市更新項目集中開工後,龍華新區在城市更新領域又一大動作。新區近期相關會議明確提出,將進一步加大土地整備及拆遷力度,全年計劃完成土地整備160公頃。
龍華新區成立之時,可建設用地不足3平方公裡,發展面臨『地從哪裡來』?同時,新區絕大部分建成區建設檔次較低,如何實現建設『現代化國際化中軸新城』的目標?
『龍華新區要迅速掀起高水平建設兩區一城的熱潮,用舊思維、老套路是沒辦法完成的。必須在改革上下功夫,通過改革破除體制機制障礙,激發市場活力。』在龍華新區改革工作會議上,新區黨工委書記姜建軍強調。
龍華新區除了用足『1+6』文件進行土地改革外,還通過進行具有龍華新區特色的三項改革盤活了存量土地,為城市二次開發提供了新空間。
改革亮點一:
『雙90%』模式破解城市更新難題
盤活存量土地,城市更新是重要手段之一。龍華新區成立不久即編制了《龍華新區城市更新專項規劃》,劃定需更新的片區共35平方公裡。
為了保證城市更新高標准、高效率地推進,龍華新區創造性地提出由『政府引導』轉為『政府主導』的城市更新思路,即城市更新堅持政府主導、企業運作。政府主導規劃、片區劃定、改造類型、產業主題、公共利益等,以突出高標准和導向性。此外,龍華新區還提出重點統籌片區的概念,劃定了包括龍華商業中心區等13個共20.2平方公裡的重點統籌片區,統籌產業、居住、公共配套功能,使片區布局更趨合理。
『政府主導』和『重點統籌片區』體現了政府支持城市更新的決心和導向。但對於眾多開發商來講,城市更新面臨談判難、拆遷難,一些項目往往因為幾個『釘子戶』一拖數年。為鼓勵開發商積極介入,新區創造性地推出了『雙90%』制度,即滿足『拆除用地面積佔總用地面積90%以上,拆除建築面積佔總面積90%以上』條件的,可以由政府按《國有土地上房屋征收與補償條例》規定開展征收補償工作。同時,其征收補償費用由城市更新項目實施主體承擔。
『雙90%』意味著新區接下了城市更新最困難的擔子,給開發商解除了現實包袱。去年12月5日,龍華新區集中開工的8大城市更新項目之一觀瀾商業中心(一期),就是新區首個按照『雙90%』規定進行實施主體確認的項目。
改革亮點二:
『雙優先』破解土地確權難題
雙『90%』方式解決了城市更新過程中企業操作的難題和後顧之懮,但龍華新區是建成區,城市更新合法用地比例偏低,可改造的地太少,成為制約龍華新區城市更新的『緊箍咒』。龍華新區以『非農指標調入和新兩規試點』 『雙優先』破解土地確權難題。
按照《龍華新區城市化轉地非農建設用地後續管理暫行辦法》,在辦事處轄區范圍內,優先調入非農建設用地指標涉及到城市更新重點統籌片區需調入非農建設用地指標的,可在辦事處轄區范圍內調整。而以往非農建設用地指標一般只在股份公司內部調整,調整范圍的擴大,在保證各方利益的情況下,『新增』了更多的合法用地。
新區將新『兩規』政策放在茜坑、清湖等城市更新統籌片區試點。在茜坑整村改造項目中試點市政配套設施完善與項目更新捆綁開發模式;在龍華商業中心片區試點『新兩規』確權,以點帶面破解新區城市更新難題。同時,在茜坑整村改造項目進行城市更新項目非農建設用地調入、農村城市化歷史遺留違法建築處理試點,並積極探索城市更新項目捆綁片區市政基礎設施建設、加大貢獻等方式,力求破解公共配套設施落地難、實施滯後等城市更新土地確權難題。
改革亮點三:
『三種手段』破解土地整備難題
為了給城市發展『創造』更多可開發土地資源,龍華新區又積極創新『市場化』土地整備模式。
新區在堅持土地整備政府統籌主導的前提下,在新區范圍內選擇具備條件的地塊先行先試,綜合運用規劃、土地、資金三種手段,引導當前以貨幣補償為主的單一補償方式,向劃定利益共享土地、土地溢價分成、物業分成、股權分配等方式並舉轉變,引導社會資金、開發企業等社會力量規范、有序參與土地整備,推進土地整備利益共享。
如位於深圳北站周邊的華電公司地塊土地整備項目,采取的就是留用地+規劃調整+貨幣補償的綜合模式,具體為通過在原地塊范圍內按照等價值的原則進行土地安置,在安置的同時輔之以規劃調整的手段,滿足企業的合理訴求外,政府收回的土地面積則約為20萬平方米,且多為商業、辦公等經營性用地,具有較高的社會效益和經濟效益。
通過改革,『上游』的可更新的土地增加了;『下游』發展商工作中最難解決的拆遷難題解決了。龍華新區又開始搭建信息平臺,准備在對全區城市更新項目調查梳理的基礎上,編制相關規劃建設指引,建立可更新項目資源庫,統一對外招商,使更多有潛力的城市更新項目更順暢地找到合作伙伴,使城市更新進一步加速。