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三月樓市『小陽春』未能如願,再加上外地城市『降價潮』不斷來襲,導致觀望氣氛彌漫,新房去庫存化壓力增大。市場在謹慎中前行,溫吞水般不冷不熱,拖久了,開發商似有些坐不住,從4月份開始,推盤量顯著增加,促銷方式更是花樣繁多。地產中介也開始頻頻走上街頭,市民反映,近來中介賣房電話突然多了起來。在市場分析人士看來,房地產市場上半場已經結束,下半場如何開局,將視市場各方博弈結果而定。目前市場各方的心態是:置業者淡定期待降價;開發商選擇降與不降都糾結;調控政策則強調長效機制,更注重市場調節……是分水嶺?還是變局在即?各種信息疊加,樓市變數也在增加。
市場傳真
房子不好賣了?
『金三銀四』曾是樓市旺季,而在今年,金三月『小陽春』未出現,開發商開始集中發力搶灘『銀四月』。據統計,4月深圳預計超過20個樓盤入市,包括14個純新盤項目和8個加推項目,推盤總量超過5000套。從戶型結構上來看,涵蓋50平方米至300平方米以上的產品。
記者近日在寶安區踩盤時了解到,4月份寶安區推盤量最大,新盤有中心區的幸福海岸和熙龍灣、西鄉的海語西灣和錦新明銘邸、新安老城的書苑雅閣、松崗的集信名城等。市規劃國土委公布的信息顯示,金地梅隴鎮三期17棟也於4月10日取得預售許可證,預售共381套住宅,寶安新盤供應量總計超過2000套。
龍崗區4月份也將有7個項目入市,提供1000多套住宅。包括萬科千林山聯排別墅、深業紫麟山花園、龍光君悅龍庭、風臨國際、水藍灣、一城峰景以及鴻榮源·公園大地等。
『寶安龍崗兩區成為4月新盤供應的主力,供應量較3月份大幅增加。』深圳中原地產市場研究人士稱,從價格來看,近期入市的項目卻難見到漲價的現象,甚至有些樓盤因為新推單位的戶型、裝修及朝向等問題而稍有讓步。而去年這個時候,新房加推基本都會抬高售價。
市場分析人士普遍認為,目前銀行信貸鎖緊,中小房企普遍面臨資金壓力,平價走量或成4月銷售主旋律。
記者上周末在寶安多個新開樓盤銷售中心看到,看樓人數雖多,出手購房的卻少。某樓盤銷售處張經理介紹,該樓盤於4月5日開放銷售中心以來,前期較少,上周末看盤的人數較多,為吸引置業者,該樓盤陸續推出了優惠措施,比如『驗資10萬開盤即享99折』、『VIP額外優惠』等。
一位正在看房的市民陳先生表示,最近他一直在看房,也了解到一些樓盤的優惠措施,覺得價格可能會有松動,所以想再等等看。
記者發現,很多置業者持有與陳先生相同的觀點,期盼房價回調的願望強烈,從而選擇觀望。在這種觀望情緒主導下,開發商和地產中介敏感意識到市場的變化,采取各種營銷方法尋求變量,在銷售中各出奇招。從成交情況看,依然在低位徘徊。以上周為例,4月7日至12日,全市一手住宅僅成交593套,觀察近8周的深圳新房成交量,也僅有2周突破了千套,平均每周成交量為728套。
一家地產中介置業顧問葛先生分析,和去年三四月份相比,今年情況的確不太好,目前很多新開樓盤都有優惠措施,還有個別樓盤拿出幾十套房子降價促銷,其目的也只是試探市場的一種行為。 『可以看到,今年房子的確不如去年好賣了,事實上,買賣雙方都在觀望。』葛先生稱。
熱點關注
千萬別碰『零首付』
受市場成交不活躍影響,近日有傳『零首付』又在深圳出現。記者調查發現,所謂『零首付』或『低首付』實際是開發商促銷的一種方式,主要發生在一些供應大、地段較偏遠的樓盤,一些商務公寓也出現了這樣的促銷措施。另外,二手房市場上,也有個別地產中介采取違規墊資方式『零首付』售房。
比如,龍崗一些比較偏遠的樓盤就打出『零首付』、『1.5成首付』的宣傳語。據某樓盤銷售人員介紹,從今年1月起,該樓盤就推出了1.5成首付的活動,其餘的1.5成由開發商免息墊付一年,並且開發商還贈送18個月的按揭款,等於購房的前一年半,是免月供的。
地產中介置業顧問林先生介紹,目前一手房市場出現的『墊首付』主要是受銀行信貸緊縮影響,開發商這時『墊首付』能快速回款。另外,開發商采取這種方式進行營銷,能夠吸引眼球,達到樓盤的快速成交。
在二手市場,也出現了『零首付』購房的做法。二手房中介平臺中躍地產近日就在其店鋪門口打出了『零首付』的廣告牌吸引客戶眼球,聲稱深圳任何小區任何房子都可以做『零首付』。
中躍地產日前召開新聞發布會專門就此事進行說明。副總經理鄧興華表示,該公司分店外出現的『零首付』促銷板是公司一員工擅自修改導致,目前,該違規的員工已經停止工作,中躍地產至今未向購房者提供一單零首付購房業務。
『「零首付」是政府早就明文禁止的房地產銷售行為,我們公司不會做違法違規經營,近日收到市規劃國土委的相關整改通知,公司已經開展全面的內部調查和整改。』鄧興華說。
據悉,『零首付』實際是先由中介墊資購房,背後的資金實質是來源於銀行,將紅本拿到手後,再從銀行做抵押,以消費貸形式套錢出來,客戶只需支付中介一定比例的服務費,就可做到『零首付』購房,中介除了收取服務費,還收取短期墊資的利息。
業內人士稱,『零首付』做法是銀行監管部門不允許的,因為這給銀行放貸增加了壞賬的風險。另外,『零首付』雖然減免了購房者的當期負擔,卻加重了未來還貸的壓力,購房頭兩年,還款壓力會非常大,除了每月月供外,還需還清首付中所墊付的款項。
近日市規劃國土委專門就市場出現的『零首付』發布風險提示,市房地產經紀行業協會也發布了相關提示,並特別提到,在2001年發布的《中國人民銀行關於規范住房金融業務的通知》中就有明確規定:應強化個人住房貸款管理,嚴禁發放『零首付』個人住房貸款。
專家提醒,個別房地產經紀機構提供的所謂『零首付』購房服務是違規行為,消費者不僅可能因此蒙受經濟損失,而且可能會承擔相關法律責任。另外,『零首付』、『低首付』放大了杠杆,買房者一旦因為房價下跌而棄房,麻煩會很大。
業內聲音
房價有漲有跌正常
相關機構日前發布了全國20個城市新建商品住宅的庫存情況,北上深廣四個一線城市的庫存均呈現環比與同比雙昇態勢,其中北京、深圳的庫存上昇幅度較大,環比增幅分別達到10.0%和9.8%。而根據世聯行(行情, 問診)的統計數據顯示,目前深圳新房庫存量為近3.4萬套,以近8周的銷售速度來計算,僅這些庫存就夠賣一年的。樓市是否迎來轉折點?
上海綠地(集團)有限公司董事長張玉良認為,今年房價將更加分化,人口繼續集聚,行政、教育、醫療資源繼續集聚的地方,供大於求的可能性幾乎沒有。全國80%以上省會城市和重點一線城市不會暴跌,但是也不會繼續像2013年那樣狂漲。分化當中,第四線城市因為產業基礎比較弱,人口不斷導出,沒有消費提昇的地區跌30%、50%甚至80%的房價是有可能的。
帝海投資控股集團有限公司總裁李小明則認為,只要是市場經濟,價格就會有漲有跌,屬於正常現象。今年房地產形勢在大的宏觀經濟政策下是可以獲得一個平穩、健康的發展。新一屆政府更強調市場的歸市場,政府的歸政府。政府把保障房這攤管好後,剩下的就是市場的事。
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商務公寓也現『低首付』
憑借『不限購、不限貸』的優勢,商務公寓市場今年持續火熱。記者近日走訪市場發現,即將開盤的商務公寓項目主要集中在福田區,就在二手住宅『零首付』備受關注之時,深圳也出現部分首付可向銀行貸款的商務公寓項目。
位於福田梅林的某商務公寓項目預計本月底開盤,據銷售人員介紹,該樓盤推出的是46平方米和70平方米的公寓產品。一般情況下,購買商務公寓需交5成首付,但是購買此公寓只需交4.5成,剩下的0.5成可從銀行貸款。銷售人員表示,與開發商合作的銀行有好幾家,包括工商銀行(行情, 問診)和交通銀行(行情, 問診)。此外,購房者前9年可以享受貸款20年的月供,但是最後1年必須一次性付清所有貸款。
與此同時,福田中心區某樓盤的項目涵蓋住宅、寫字樓、商務公寓等產品,樣板間預計在5月份開放,首批將推240—320平方米的大戶型公寓。銷售人員表示,並不是所有市民都能參觀,需要先驗資500萬,纔可進入樣板間。業內人士認為,這樣的做法會讓項目方和購房者感覺『檔次高』,是一種宣傳噱頭。
事實上,今年以來,商務公寓市場並不平靜,陸續有項目被曝降價。據美聯物業統計,今年將入市或加推的以商務公寓為主的新盤就有15個,總供應量將在6000套左右。深圳中原方面統計,深圳當前可售商務公寓總量為73.09萬平方米,約為去年同期的3倍,庫存消化期也由去年同期的16個月上昇至當前的24個月,庫存壓力可見一斑。
去年,大量高端公寓的集中入市,驟然提高了全市商務公寓均價。據統計,目前全市均價4萬元/平方米以上公寓庫存共43.55萬平方米,佔比約六成,主要集中在福田和鹽田區。中原研究中心人士分析,與別墅等傳統豪宅市場相比,深圳高端商務公寓市場尚處於發展的初期,需要更多的時間去被市場認識並接受。隨著深圳福田中心區等更多產品的相繼入市,庫存壓力還有增加的可能,去化壓力短期內將難以消除,商務公寓項目的市場競爭也將日益激烈。