|
||||
4月1日,保利房地產(集團)股份有限公司(600048.sh)(以下簡稱『保利地產』 )發布2013年年報。作為總資產位列A股上市房企第二、全國最大的央企類開發商,保利地產去年的業績動態一直備受關注。
從具體數據來看,千億級的保利地產在銷售額上面,確實保持了較高增長的態勢,但從另一方面來看,業績高增長的前提下,並未換來利潤的提昇,反而連續兩年出現利潤率下滑。
至少20%的增長率是董事長宋廣菊的對外宣言,但是這也給保利地產出了一個難題。從目前來看,保利地產的3+2+X戰略的確帶來了不小的業績增長,但是隨著各大企業同時進軍一、二線房企的競爭情形下,成本上昇已經無可逆轉。
為此,保利地產高管們給出的高增長策略是,純住宅之外,從2013年開始,保利地產已著手加大商業、養老地產、旅游地產的布局力度,靠多條腿走路來實現業績的增長。
不過對於幾類新業務的具體發展規劃及目標,保利地產方面並未有更多透露。而這也被行業解讀為:保利地產轉型意圖明顯,但一切都只是處在探索階段。
保持20%增長是底線思維
據保利地產年報透露,截至2013年12月31日,公司總資產達3139億元,列A股上市房企第二名,同比增長25%;歸屬上市公司股東的淨資產518億元,同比增長22%;全年實現銷售簽約金額1253億元,同比增長23 %,排名上市房企第二位,同比增幅高於萬科、中海、恆大等。淨利潤方面,2013年實現營業收入923億元、利潤總額161億元,同比增長34%和19%。歸屬母公司淨利潤也在歷史上首次突破了百億元。
從這幾個指標不難看出,保利地產在2013年的業績可謂相當不錯。保利地產的業績保持穩步攀昇,也是2013年樓市穩步增長的縮影。雖然保利地產銷售金額的增幅,低於統計局公布的總體水平,更難與一些暴漲的房企相比。但在連年波動的市場中,『穩健』的業績更能體現出對風險的抵抗能力。
在業績發布會上,宋廣菊表示,對於保利地產而言,未來保持20%的增長是底線思維,爭取達到25%—30%。宋進一步解釋稱,中國城鎮化率是52%,目前是快速城鎮化階段,『因此保利地產保持這樣的底線思維也是合適的。』
從目前7家千億房企的預期增長目標來看,除了一心趕超萬科的綠地將目標增長率確定為47%(萬達以商業為主,暫不作為類比對象)之外,其餘6家房企的預期業績增長都保守在20%以下,中海和恆大甚至低於10%。這意味著,對於接下來的發展態勢,幾大房企並沒有太大的信心。
對此,保利地產方面表示,2014年,保利將新推貨值1600億元,加上年初的400億元存貨,去年貨值近2000億元。與此同時,公司將計劃土地拓展投資400億元。按照保利地產去年的產品綜合去化率超過八成的數據來看,達到20%-30%的預期增長應無太大問題。
信心來自於謹慎拿地
保利地產年報顯示,2013年,保利地產由經營活動產生的現金流量淨額為-97.54億元,比2013年的30.93億下降了415.4%。
經營活動產生的現金流為負,說明現金的流出大於流入。有分析認為,其原因主要在於兩個方面:房地產投資金額增加以及土地成本提高。數據顯示,保利地產2013年完成房地產項目直接投資998億元,土地成本佔總成本的比例為43.07%,高於2012年的37.31%。這些都增加了成本上的支出。不過,盡管如此,綜合報告期內的銷售回籠和淨增銀行貸款,到去年年底,保利地產仍有338億元的資金餘額。
在支出增加,業績向好的情況下,保利地產的盈利能力卻並沒有出現相對應的增長。從年報數據可知,2013年保利房地產業務結算毛利率為31.25%,同比下降3.99個百分點,已經連續兩年下降。對此,保利地產方面表示,毛利潤下滑主要是由於部分在2011年市場嚴厲調控時期銷售的高地價項目進入結算,以及部分項目首期銷售結算價格較低所致。但值得注意的是,與2011年的37.2%相比,近兩年來,保利地產業務的毛利率已經累計下降5.95%。
不過保利地產方面稱,後續隨著上述因素的消除,預計毛利率將回昇至合理水平。綜合各方面來看,保利地產的信心,來源於其自去年開始的謹慎拿地策略。年報數據顯示,2013年保利地產新增房地產項目的平均樓面地價為3111元/平方米,較2012年的3386元/平方米降低了8.1%。
對於拿地,保利地產在年初拿下兩個廣州高價地之後,在隨後的廣鋼地塊中的謹慎態度可窺一斑,這與拿地成本的考慮不無關系。有保利地產高層人士在聊起廣鋼地塊時表示,『我們也去了,也舉了牌,但是搶得太厲害,地價也太貴。』
與嚴控拿地成本對應的具體產品方面,保利地產方面表示,2014年將繼續堅持『中小戶型普通住宅』的產品定位,2014年,剛需將走小戶型、低總價路線,高端產品走高品質、高性價比路線。在具體的產品結構比例方面,保利表示,將適度控制大戶型產品和高端產品的供貨比例,縮短中小戶型剛需產品的生產周期,形成可售貨量的良性結構,預計120平方米以上戶型較2013年將減少20%-30%。從具體產品來看,公司低密度住宅銷售較去年降低1%,普通住宅上漲23%,商鋪銷售上漲92%。
從上述內容不難看出,『小戶型』、『快速銷售』、『去庫存』是保利地產在2014年的主基調。
『多條腿』戰略並行
2013年年初,保利地產提出『3+2城市群深耕』的區域布局,從目前來看戰略初見成效。據年報顯示,2013年公司以廣州為核心的珠三角地區實現銷售超過300億元,北京、上海為核心的環渤海、長三角地區銷售額分別超過200億元,在以成都、重慶為中心的成渝地區實現銷售額超過150億元,以武漢為中心的中部地區實現銷售額接近150億元,中心城市的城市中心保持優勢地位,各區域的銷售貢獻更加平衡。
在房地產區域差別凸顯,三、四線城市風險凸現的情況下,保利地產雖在2013年新進入6個城市,但上述調整仍然體現出其在區域戰略中的變化:側重熱點,規避風險。
保利地產方面透露,未來將繼續深耕主要一、二線城市作為重點,在新增拓展、首個開發項目指導支持方面都會有所傾斜。2014年,北、上、廣地區合計將有10個新項目入市,其中北京的舊宮、上海的西岸、廣州漢溪長隆的保利大都匯等項目都備受關注。
從保利地產對區域的選擇來看,大肆擴張的態勢已有明顯收斂,相反,更加注重對一、二線城市的深耕。有分析認為,這種戰略調整反映出一種判斷:三、四線城市樓市風險正在累積,部分區域飽和,已不適合房企盲目投入。另一個隱含的信號則在於,一、二線城市樓市的競爭將更加激烈,區域分化態勢將進一步加劇。
業績發布會上,宋廣菊表示,保利已經開始率先在長三角進行了業務收縮,主要原因是『城鎮化太快』,而對於三、四線城市的開發,宋廣菊的態度是有利潤但也有風險,因此大多將以合作開發的方式進行,『在三、四線城市獲取的土地面積都比較大,與政府的議價空間也比較大。』
在傳統的房地產開發模式之外,業態的擴大將成為今年保利地產的重要轉型方向。其中,海外地產、養老地產、旅游地產等業態將成為保利布局的重點。商業、會展等業務也將加碼。房地產基金業務也將成為今年的看點。保利地產方面表示,2013年公司車位實現銷售25.6億元,是2012年同期的3倍,全年商業地產累計銷售超過150億元,同比增長近16%,為營業收入提供了穩定、多樣化的來源。